調(diào)控影響樓市成交 2017年樓市成交量料走低

    調(diào)控政策不斷收緊背景下，部分購(gòu)房者打消了近期買房的念頭，元旦期間樓市氛圍以觀望為主。

    調(diào)控加碼影響樓市成交

    融360最新房貸數(shù)據(jù)顯示，2016年12月全國(guó)首套房貸利率為4.45%，與上月持平。

    不過(guò)，隨著鄭州、武漢、濟(jì)南拉起了樓市第三輪限購(gòu)大幕，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸利率在2017年將存在諸多變數(shù)。如果未來(lái)一線城市實(shí)施統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的首套房貸利率政策，貸款買房的壓力也將陡增。

    盡管尚未得到證實(shí)，但北京市房山區(qū)某樓盤售樓員告訴記者，“2017年開始，銀行貸款利率折扣最高為9折，此前的85折、83折不可能再有了。”更有房地產(chǎn)中介人員稱，北京2017年會(huì)出“認(rèn)房認(rèn)貸”政策。

    在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，目前北京不需要出臺(tái)認(rèn)房又認(rèn)貸，相比鄭州等二線城市，北京的改善需求比例更高，二手房中換房比例高達(dá)40%以上，如果一旦信貸提高到認(rèn)房又認(rèn)貸，房?jī)r(jià)跌幅很可能會(huì)失控。“首先，對(duì)于北京市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，如果實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，市場(chǎng)成交量跌幅將非常大。其次，認(rèn)房又認(rèn)貸會(huì)導(dǎo)致改善需求全面離場(chǎng)。再次作為改善需求已經(jīng)占主流的市場(chǎng)，戶籍政策嚴(yán)格，大部分需求是賣一換一。”

    實(shí)際上，在本輪調(diào)控下，北京二手住宅成交量下降更為明顯。廣發(fā)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年12月中上旬，北京市二手住宅共網(wǎng)簽10613套，與11月中上旬相比下降13.7%，同比2015年12月中上旬則下降15%。

    北京市委副書記、代市長(zhǎng)蔡奇日前明確指出，要精準(zhǔn)發(fā)力，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

    2017年成交或持續(xù)走低

    元旦期間雖購(gòu)房者相對(duì)減少，但易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“元旦期間售樓中心并未打烊，也說(shuō)明房企擔(dān)心春節(jié)后的市場(chǎng)出現(xiàn)更大降溫。就目前來(lái)講，9、10月政策管制的效應(yīng)已經(jīng)釋放，政策管制當(dāng)下相對(duì)較為平靜，預(yù)計(jì)成交量的跌幅不會(huì)太大。”

    克爾瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告指出，在調(diào)控政策集中出臺(tái)三個(gè)月之后，2017年12月市場(chǎng)逐漸自我修復(fù)至正常運(yùn)行軌跡，新增供應(yīng)量開始回升，近六成城市成交量環(huán)比回升，雖然絕對(duì)量仍在相對(duì)低位，政策影響力仍在持續(xù)發(fā)酵。多數(shù)城市市場(chǎng)供不應(yīng)求格局短期難改，整體庫(kù)存仍在下降，但成交持續(xù)走低也導(dǎo)致消化周期普遍小幅上升。

    “中國(guó)房地產(chǎn)周期是市場(chǎng)運(yùn)行和政策疊加而成。”方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平指出，近幾輪房?jī)r(jià)周期上漲時(shí)間長(zhǎng)、調(diào)整時(shí)間短，平均36個(gè)月左右為一輪房?jī)r(jià)周期，其中平均上漲24個(gè)月，調(diào)整12個(gè)月。當(dāng)前房?jī)r(jià)漲幅放緩，按照12個(gè)月左右的調(diào)整周期，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將調(diào)整到2017年底至2018年上半年。

    易居研究院報(bào)告預(yù)計(jì)，2017年全國(guó)商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢(shì)，全年同比下跌5%左右，在持續(xù)兩年增長(zhǎng)后再次下滑。一是2016年商品房銷售量保持了較高增速，全年成交量達(dá)到歷史最高點(diǎn)，隨著2017年樓市的降溫，商品房銷售量也將有所回落；二是隨著一線與部分熱點(diǎn)二線城市樓市調(diào)控政策的收緊，這些城市的市場(chǎng)成交量明顯回落，導(dǎo)致2017年全國(guó)商品房成交量的下滑；三是在繼續(xù)去庫(kù)存的寬松政策驅(qū)動(dòng)下，2017年三四線城市成交量預(yù)計(jì)可能實(shí)現(xiàn)小幅正增長(zhǎng)，部分對(duì)沖了一二線城市的明顯下滑。