我國(guó)醞釀《住房保障法》 或催生樓市的新格局

    據(jù)了解,目前有關(guān)部門(mén)正在著手起草《住房保障法》,這表明未來(lái)國(guó)家將通過(guò)法律手段,確保保障性住房建設(shè)的有效進(jìn)行,逐步解決夾心層等各個(gè)階層人群的購(gòu)房需求

    隨著房?jī)r(jià)的快速上漲,不符合購(gòu)買(mǎi)保障房條件又買(mǎi)不起商品房的人群--“夾心層”有擴(kuò)大的趨勢(shì)。在各地召開(kāi)的“兩會(huì)”上,夾心層的住房問(wèn)題成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。如果相關(guān)政策得以落實(shí),保障房市場(chǎng)將因加入了夾心層群體而得到大力發(fā)展,樓市將迎來(lái)新的格局,夾心層或成為中高收入階層、低收入階層之外,影響樓市的第三股力量。

    夾心層“被擴(kuò)大”

    身為80后的小王畢業(yè)已有5年,打算在北京買(mǎi)房結(jié)婚。他和女朋友每月的收入加起來(lái)在一萬(wàn)元左右,而且因?yàn)殡p方家庭經(jīng)濟(jì)能力有限,他們只能考慮總價(jià)在八九十萬(wàn)元的小戶(hù)型。然而就在他們猶豫間,北京房?jī)r(jià)一路飆升。“房?jī)r(jià)飛漲,可惜收入還是那么多。買(mǎi)不起商品房,申請(qǐng)保障房又不夠格。”小王無(wú)奈地表示。

    有小王這樣經(jīng)歷的人不在少數(shù)。這類(lèi)人群既不符合購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的條件,也無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房;既不屬于低收入階層,又無(wú)法承擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià),置身于市場(chǎng)與保障之間,成為了所謂的“夾心層”。

    根據(jù)北京市建委的規(guī)定,主要針對(duì)城市中等收入住房困難家庭的限價(jià)房的申請(qǐng)人必須具有北京市戶(hù)口,對(duì)于3人以下的家庭要求年收入在8.8萬(wàn)元及以下、人均住房使用面積在15平方米以下、家庭總資產(chǎn)在57萬(wàn)元及以下。這意味著很多人均月收入在五千元左右的中等收入家庭無(wú)法享受政策房的優(yōu)惠。

    “北京市至少有20%到30%的人群屬于夾心階層。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出,如果算上占比約兩成的低收入階層,屬于保障房范圍內(nèi)的中低收入群體占比將達(dá)到40%-60%。“但是目前經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)量占比不到10%,限價(jià)房和公共租賃房的供應(yīng)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,這意味著廣大中低收入家庭的購(gòu)房需求難以得到滿(mǎn)足。”顧云昌表示,在“國(guó)11條”中明確了五類(lèi)住房,其中中小套型房屋主要面對(duì)中等收入家庭,經(jīng)適房和廉租房主要面對(duì)低收入家庭,限價(jià)房和公共租賃房則是針對(duì)夾心層的需求。

    而北京國(guó)際發(fā)展投資有限公司總裁杜猛表示,按照北京市2200萬(wàn)常住人口,刨出其中的1300萬(wàn)戶(hù)籍人口、200萬(wàn)外籍人口估計(jì),至少也有100萬(wàn)夾心層人口的住房需求難以得到滿(mǎn)足。“尤其是那些沒(méi)有北京市戶(hù)籍,也買(mǎi)不起中小套型的人群,占比非常大。”

    引起社會(huì)關(guān)注的是,當(dāng)居民收入和房?jī)r(jià)發(fā)生變化時(shí),夾心層的范圍比例也會(huì)有所改變。而目前房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入上漲速度,一些以前還勉強(qiáng)買(mǎi)得起商品房的人群,房?jī)r(jià)飆升后已經(jīng)被迫加入夾心層的行列,這使得夾心層的比例進(jìn)一步擴(kuò)大,他們的住房問(wèn)題較以往更加凸現(xiàn)。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示,2009年年底,北京住房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到14100元/平方米,相比2009年1月份的8900元,全年價(jià)格上漲幅度達(dá)到58.4%。五環(huán)內(nèi)二手房均價(jià)從2009年年初的11610元/平方米上漲到了年底的17650元/平方米,漲幅達(dá)到52%。相對(duì)于高漲的房?jī)r(jià),居民收入的漲幅十分有限。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2009年北京市城鎮(zhèn)居民收入26738元,同比增長(zhǎng)8.1%。

    成“兩會(huì)”焦點(diǎn)議題

    夾心層被抑制的購(gòu)房需求已經(jīng)開(kāi)始引起社會(huì)和政府部門(mén)的重視,正在召開(kāi)的各地“兩會(huì)”上,有關(guān)夾心層的提案廣受關(guān)注。

    “北京將加大政策房的供應(yīng)量,擴(kuò)大覆蓋面積,讓夾心層都能享受到政策。”北京市副市長(zhǎng)陳剛表示,未來(lái),北京將增加政策房供應(yīng),調(diào)整結(jié)構(gòu),其中很大的支持對(duì)象就是夾心層?？梢酝ㄟ^(guò)限價(jià)房或是公租房?jī)煞N渠道解決夾心層的住房問(wèn)題。

    此前,北京市提出將在2010年落實(shí)“兩個(gè)50%”的目標(biāo),即各類(lèi)政策性住房用地占全市住宅供地的50%以上;新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類(lèi)政策性住房13.4萬(wàn)套,占全市住宅新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。其中對(duì)于夾心層為需求主體的限價(jià)房和公共租賃住房建設(shè),政府將組織建設(shè)收購(gòu)公共租賃住房8000套。2010年,將新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房3.2萬(wàn)套、限價(jià)房3萬(wàn)套。

    顧云昌告訴中國(guó)證券報(bào)記者,目前北京市已經(jīng)有28萬(wàn)戶(hù)輪候家庭正在等待拿到政策房,因此短期內(nèi)還不會(huì)調(diào)整限價(jià)房的準(zhǔn)入門(mén)檻。但是政府已經(jīng)開(kāi)始加大保障房的建設(shè)力度,未來(lái)供應(yīng)量提升后,準(zhǔn)入門(mén)檻將有所放寬。

    無(wú)獨(dú)有偶,上海和廣州等地也將夾心層的住房問(wèn)題列為兩會(huì)的重點(diǎn)。上海市已有政協(xié)委員遞交提案,建議針對(duì)夾心層推出限價(jià)房。上海市房管局有關(guān)人士表示,由于目前條件尚不成熟,上海市暫不出臺(tái)限價(jià)房,但政府已經(jīng)開(kāi)始著手研究建立公共租賃房機(jī)制,解決夾心層居民的住房問(wèn)題。廣東省人大代表祁海也建議,廣州市應(yīng)擴(kuò)大保障型住房的惠及面,建立多層次的公共租賃型住房體系,滿(mǎn)足包括夾心層等不同群體的需要。

    業(yè)內(nèi)人士分析,京滬等地加強(qiáng)保障夾心層住房,不僅有助解決社會(huì)公平問(wèn)題,還是新時(shí)期維護(hù)樓市和經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一個(gè)重要措施。

    房地產(chǎn)目前是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng),帶動(dòng)性強(qiáng),房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,很大程度上影響宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的走向。在房?jī)r(jià)快速上漲之后,商品房成交量極有可能出現(xiàn)回落,這勢(shì)必影響中國(guó)很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。夾心層人群數(shù)量不小,較低收入和貧困人群又有更強(qiáng)的支付力,如果其住房問(wèn)題得到解決,將能夠抵消商品房成交量回落造成的影響。夾心層或成為中高收入人群、低收入人群之后,影響樓市走向的第三股力量。

    政府將立法保證

    此前,雖然加強(qiáng)保障房建設(shè)的呼聲由來(lái)已久,但是各地保障房建設(shè)進(jìn)度緩慢一直飽受詬病,在這背后隱含著地方政府推進(jìn)不積極,開(kāi)發(fā)商由于利潤(rùn)薄不愿參與等原因。據(jù)了解,目前有關(guān)部門(mén)正在著手起草《住房保障法》,這表明未來(lái)國(guó)家將通過(guò)法律手段,確保保障性住房建設(shè)的有效進(jìn)行。

    “《住房保障法》需要解決土地資源和開(kāi)發(fā)資金來(lái)源等問(wèn)題,通過(guò)立法的手段加強(qiáng)保障房的執(zhí)行力度。”顧云昌指出,對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),政策房的利潤(rùn)雖然薄,但需求量大、風(fēng)險(xiǎn)小。未來(lái)保障房建設(shè)占比將提高到50%,肯定會(huì)使部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)入保障性住房的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域 (論壇 新聞)。“北京天通苑和回龍觀(guān)的例子表明,只要有效控制成本,保障房的開(kāi)發(fā)仍然有一定的利潤(rùn)空間,同時(shí)國(guó)企也應(yīng)該承擔(dān)起這方面的責(zé)任。”

    北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也表示,國(guó)家將逐步解決夾心層等各個(gè)階層人群的購(gòu)房需求。商品房和保障房所對(duì)應(yīng)的人群不同,而夾心層與這兩類(lèi)有交叉覆蓋的部分。隨著夾心層覆蓋面積的擴(kuò)大,商品房的部分需求將有所下降。

    業(yè)內(nèi)人士指出,夾心層住房問(wèn)題還涉及到戶(hù)籍制度改革等多個(gè)方面,短期內(nèi)還不能形成大規(guī)模供應(yīng)。但是隨著國(guó)家立法的推進(jìn),保障房的建設(shè)將得到極大發(fā)展,對(duì)于商品房市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的影響,從而引發(fā)樓市的新格局。

    相關(guān)新聞：

    清華大學(xué)法學(xué)院教授日前透露，我國(guó)已經(jīng)開(kāi)始起草《住房保障法》。這部法律的起草和進(jìn)展情況如何？《住房保障法》究竟能夠?qū)用褡》科鸬绞裁礃拥谋Ｕ献饔?？本?bào)記者昨日專(zhuān)訪(fǎng)了《住房保障法》起草小組專(zhuān)家成員、清華大學(xué)法學(xué)院副院長(zhǎng)、清華大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任申衛(wèi)星教授。

    記者：請(qǐng)介紹一下這部法律的定位和起草進(jìn)展情況？

    申衛(wèi)星：這部法律定位于社會(huì)法、基本法，是保障性的、具有社會(huì)福利性質(zhì)和社會(huì)財(cái)產(chǎn)再分配性質(zhì)的法律，而不是一部社會(huì)救濟(jì)性質(zhì)的法律。該法由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司主持，清華大學(xué)法學(xué)院組織專(zhuān)家，討論起草形成一個(gè)該法的理論版本，同時(shí)，深圳住房保障中心起草一個(gè)該法的實(shí)踐版本。目前，這兩個(gè)版本均已起草完成并融合，成為國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司的內(nèi)部討論稿。

    記者：這部法律對(duì)于住房保障的基本原則是什么?能夠?qū)ξ覈?guó)居民住房進(jìn)行什么樣層次和范圍的保障？

    申衛(wèi)星：法案第一條就提出要保障所有人的居住權(quán)利，滿(mǎn)足城鄉(xiāng)居民的基本住房需求。該法的基本原則是廣覆蓋、?；荆徊捎玫幕臼侄螢榱饧肮伯a(chǎn)權(quán)。

    就廣覆蓋而言，我們希望能夠盡可能覆蓋廣泛的收入群體，而不單單是少部分人受益。當(dāng)然，盡管是盡可能多的人受益，也有層次劃分，目前看來(lái)，還達(dá)不到居者有其屋。特別是對(duì)于收入水平較低的貧困的家庭而言，無(wú)法擁有房屋的產(chǎn)權(quán)或完整產(chǎn)權(quán)，但可通過(guò)廉租房制度保障其住有所居。

    就?；径?，主要是指保障基本住房，包括住房面積、基本配套設(shè)施、質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及地段等，以解決低收入者的基本住房需求。如果希望獲得更好的居住水平，那就需要由商品房市場(chǎng)來(lái)解決。

    除此以外，該法的基本原則還有?；?、分層次。就是對(duì)不同收入群體分不同類(lèi)型保障其居住權(quán)，如，比較貧困的階層以廉租房方式解決，條件稍好者以經(jīng)濟(jì)適用房的方式解決，條件更好的可以購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房；條件更再好的以住房公積金的方式來(lái)保障。

    《住房保障法》主要保障誰(shuí)

    記者：如何理解?；?？這部法律的主要保障群體是什么？

    申衛(wèi)星：?；臼侵敢Ｕ衔覈?guó)居民住有所居的基本權(quán)利，比如，流浪街頭的人群就屬于社會(huì)救助范疇，而不屬于這部法律的保障范疇。此外，這部法律惠及的基本人群主要是中低收入者，滿(mǎn)足他們的基本需要。

    這個(gè)基本需包括面積、戶(hù)型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、安全標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、地段等。另外，照顧基本國(guó)情，要逐步推進(jìn)這個(gè)住房保障制度。因?yàn)楦鞯貐^(qū)情況不同，中西部差別很大，不能一刀切，條件好的可以先行推進(jìn)，而對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)落后的地區(qū)要逐步推進(jìn)，國(guó)家會(huì)統(tǒng)一規(guī)劃來(lái)推進(jìn)這一制度。

    記者：根據(jù)法律的草案，關(guān)于住房基本保障的范圍如何來(lái)劃定？比如，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的申請(qǐng)對(duì)象有沒(méi)有具體規(guī)定？

    申衛(wèi)星：是否可以被納入最低住房標(biāo)準(zhǔn)，各地可以按照各自不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行衡量。比如，根據(jù)重慶市的相關(guān)統(tǒng)計(jì)，該市目前人均住房面積為28平方米，最低住房標(biāo)準(zhǔn)為人均13平方米。如果人均住房標(biāo)準(zhǔn)低于13平方米就可以進(jìn)入受保障范圍，可以購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和承租廉租房。

    不過(guò)，目前，究竟是以人均居住面積還是以個(gè)人收入高低來(lái)衡量仍在討論中，我想應(yīng)該是以收入為準(zhǔn)，低收入者又無(wú)房的就可以得到廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房保障。而各地可以結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，對(duì)基本保障標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定因地制宜。

    經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)如何分配

    記者：為何在法案中特別提到，除了實(shí)現(xiàn)居者有其屋的保障外，對(duì)保障性住房的地段、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施也要一并保障？

    申衛(wèi)星：法案中會(huì)有與配套設(shè)施、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)的詳細(xì)規(guī)定，對(duì)地段的保障主要是考慮要防止形成貧民窟。如果一個(gè)地區(qū)全都是廉租房，這個(gè)地區(qū)的孩子在成長(zhǎng)過(guò)程中會(huì)有很大心理壓力，這將進(jìn)一步引發(fā)社會(huì)問(wèn)題，我們希望既解決問(wèn)題，又不制造新問(wèn)題。此外，關(guān)于建設(shè)地段、住房標(biāo)準(zhǔn)等問(wèn)題在草案中都有明確，但我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該更加明確。比如，對(duì)于房屋的建筑安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)更明確，防止開(kāi)發(fā)商由于認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房利潤(rùn)低而偷工減料、粗制濫造。此外，關(guān)于交通、超市、醫(yī)院等配套標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)該更詳細(xì)，達(dá)到基本需求。

    記者：法案中明確提出了共有產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，主要是出于何種考慮？

    申衛(wèi)星：過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房是有限產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買(mǎi)5年后可以上市出售。因此，很多人千方百計(jì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，甚至作為投資。5年后，把以極便宜的價(jià)錢(qián)買(mǎi)到的房屋出手，就可以獲利不菲，這激發(fā)了很多人為牟利而造假。在這個(gè)內(nèi)部討論稿中，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，規(guī)定將由出資的地方政府和保障對(duì)象共同擁有經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，出資比例主要根據(jù)土地使用和建筑及安裝費(fèi)用比例確定，5年后，這樣的共有產(chǎn)權(quán)房屋也可以上市出售，出售后的資金按照出資比例進(jìn)行分配，這樣，將大大壓縮以經(jīng)濟(jì)適用房牟利者的利潤(rùn)空間，讓經(jīng)濟(jì)適用房惠及真正需要保障的人。