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易憲容:涌入房地產(chǎn)的信貸資金又將流向哪里

2016-12-30 13:55:13 來源:每經(jīng)網(wǎng) 【 瀏覽字號(hào):

    “9·30”房地產(chǎn)調(diào)控雖然聲勢(shì)浩大,但對(duì)住房?jī)r(jià)格起到作用仍比較有限,一個(gè)重要的原因就是部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策還停留在行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿,也就沒能觸及助長(zhǎng)本輪房?jī)r(jià)上漲的重要原因——信貸政策。

    2016年上半年,在信貸優(yōu)惠政策刺激下,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了近3年來少有的繁榮。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù),2016年1~11月份,國(guó)內(nèi)商品房銷售面積13.58億平方米,同比增長(zhǎng)24.3%;同期商品房銷售總額為10.25萬億元,同比更是增長(zhǎng)了37.5%,其中住宅銷售額增長(zhǎng)39.3%。

    從央行已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)可以看到,2016年1~11月,新增人民幣貸款中的多數(shù)流入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如11月當(dāng)月,新增人民幣貸款7946億元,其中住戶部門貸款增加6796億元,住戶中長(zhǎng)期貸款增加5692億元,住戶中長(zhǎng)期貸款占比達(dá)70%以上,這種情況在今年也成為常態(tài)。

    當(dāng)大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),房?jī)r(jià)自然會(huì)被順勢(shì)推高,房地產(chǎn)泡沫自然也可能越吹越大。正是在這樣的背景下,在不到兩個(gè)月的時(shí)間里,中央政治局會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)強(qiáng)調(diào)“抑制資產(chǎn)泡沫”,中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議更是明確提出“抑制房地產(chǎn)泡沫”,足見中央對(duì)防控金融風(fēng)險(xiǎn)的高度重視。

    自9月30日以來,多個(gè)地方政府出臺(tái)新的調(diào)控舉措,力圖遏制房?jī)r(jià)快速上漲的局面。“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控在很大程度上體現(xiàn)了中央“因城施策”的政策本意,也取得了一定的效果。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院的資料顯示,11月21個(gè)主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%,其中一、二、三線城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過30%,杭州和蘇州降幅超過50%。

    在成交量快速下降的同時(shí),商品房均價(jià)依然以穩(wěn)為主。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)70個(gè)大中城市中,10月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)按月下降的,只有6個(gè)城市,而繼續(xù)上升的有54個(gè);到了11月份,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少,分別比上月減少7個(gè)和8個(gè);環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)增加,分別比上月增加4個(gè)和7個(gè)。

    “9·30”房地產(chǎn)調(diào)控雖然聲勢(shì)浩大,但對(duì)住房?jī)r(jià)格起到作用仍比較有限,一個(gè)重要的原因就是部分城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策還停留在行政手段而不觸及經(jīng)濟(jì)杠桿,也就沒能觸及助長(zhǎng)本輪房?jī)r(jià)上漲的重要原因——信貸政策。正是在這樣的背景下,從2016年11月下旬起,上海、天津、濟(jì)南、廣州等城市對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)一步加碼,提出諸如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認(rèn)可規(guī)則等措施,對(duì)住房按揭貸款審查全面從緊。

    比如,11月28日,上海市規(guī)定,自11月29日起,居民家庭購(gòu)買首套住房(即居民家庭名下在本市無住房且無商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的)申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的,首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄(包括商業(yè)性或公積金住房貸款記錄的)的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款,購(gòu)買普通自住房的,首付款比例不得低于50%;購(gòu)買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

    這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款通過全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的方式認(rèn)房又認(rèn)貸,及停止第三套住房貸款等規(guī)則,就是希望通過信貸杠桿,阻止住房投機(jī)炒作再進(jìn)入市場(chǎng)。

    另外,房地產(chǎn)稅的征收,盡管沒有明確的時(shí)間表,但最終出臺(tái)肯定是大勢(shì)所趨,這也有助于市場(chǎng)尤其是向投機(jī)需求傳遞明確的信號(hào):炒作住房該收手了。

    中央高頻次地傳遞出“抑制資產(chǎn)泡沫”的聲音,顯示出防控金融風(fēng)險(xiǎn)的堅(jiān)定決心。當(dāng)前,盡管各城市的房?jī)r(jià)仍然以穩(wěn)為主,但住房銷售量已經(jīng)出現(xiàn)了快速下降。如果這種嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)能持續(xù)下去,那么2017年的住房銷售量下滑會(huì)是大概率事件,由此流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金當(dāng)然也會(huì)受到影響。那么,2016年大舉流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金,來年又會(huì)流向哪里呢?

    按照央行年內(nèi)發(fā)布的月度社會(huì)融資規(guī)模的統(tǒng)計(jì),假定2016年新增人民幣貸款在11萬億元左右,70%以居民貸款的方式進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),那么其2016年通過個(gè)人流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸資金就可能達(dá)到近8萬億元。如果住房貸款首付比重平均為30%,那么個(gè)人的首付款就可達(dá)到3.5萬億元左右。

    依據(jù)前文的分析,2017年住房銷售有較大的可能性出現(xiàn)下滑,那么相應(yīng)地也會(huì)對(duì)明年的信貸規(guī)模造成影響。不過,假定首付款都是居民的自有資金,考慮到資金只有在貸款后才會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性,沒有貸款就不存在資金流出流進(jìn)的問題,也不存在這些資金流向哪里的問題,只是總的貸款量減少的問題。所以很難有一個(gè)數(shù)字化的模型用來分析明年信貸市場(chǎng)的流向變化對(duì)金融市場(chǎng)的影響。不過,這些資金雖然對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)上的熱錢總量來說占比并不算大,但絕對(duì)量依然可觀,未來到底是流入到股市、債市,還是大宗商品市場(chǎng),又是否會(huì)造成相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)格暴漲?這些都值得投資者密切關(guān)注。 

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