2017年房企并購大戲進入高潮 兩極分化加劇

    高壓難解，房企競爭愈烈。隨著調(diào)控的深入，樓市下行趨勢愈加明顯，與之形成鮮明對比的是，土地市場熱潮不斷，競爭未見緩和。

    近日舉行的中央經(jīng)濟工作會議再提加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，2017年甚至未來幾年的房地產(chǎn)發(fā)展就此定調(diào)，“著力振興實體經(jīng)濟，避免房地產(chǎn)金融過度繁榮；從刺激房地產(chǎn)到建立長效機制，限制投機性需求，增加土地供給，發(fā)展大都市圈。”

    長效機制下，自今年10月開始的行政高壓干預(yù)樓市的態(tài)勢能否得以松動？2017年的樓市格局又將如何影響著房企們的戰(zhàn)略？

    房產(chǎn)稅法理概念有待理清

    一場調(diào)控，房企進退兩難。

    一方面，政策收緊特別是對房源定價的直接干預(yù)，擠壓著房企的利潤空間；另一方面，樓市高壓何時松動尚無定論，犧牲利潤換取業(yè)績還是坐等政策松動，實現(xiàn)長遠發(fā)展成為房企必須面對的問題。

    一家業(yè)績沖擊千億房企的內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，政府對預(yù)售價格的控制，壓縮了企業(yè)的利潤空間。在業(yè)績壓力面前，公司內(nèi)部不得不考慮“犧牲”哪一個或幾個項目，以完成業(yè)績。

    2017年市場會多大程度地反彈？億翰智庫研究總監(jiān)張化東對政府的干預(yù)給出了積極的評價，房價的快速上漲累積的風(fēng)險較大，政府的干預(yù)拉長整個行業(yè)周期，且使其更加平緩。

    同時，調(diào)控政策的效果已經(jīng)開始顯現(xiàn)。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年前11個月，商品房銷售面積和銷售額同比增速明顯放緩，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也為4個月來首次放緩。

    中國指數(shù)研究院方面認(rèn)為，從需求端來看，重點城市住宅成交量繼續(xù)呈現(xiàn)環(huán)比下行態(tài)勢，部分城市降幅擴大；從供給端來看，房企推盤規(guī)模也有所減少，新推項目定價繼續(xù)低于預(yù)期水平；從價格來看，11月百城整體價格環(huán)比漲幅回落至0.88%，多數(shù)城市價格更趨平穩(wěn)。

    “穩(wěn)中求進”被認(rèn)為2017年整個經(jīng)濟工作的總基調(diào)，樓市亦然。張化東認(rèn)為，2017年樓市政策很難有大的轉(zhuǎn)向，會維持目前的政策。

    新城集團副總裁歐陽杰表示，抑制資產(chǎn)泡沫是既定方針，如果房價持續(xù)上漲，將帶來資產(chǎn)泡沫破裂、沖擊金融體系的巨大危險，雖然限房價是“扭曲動作”，但依然非常必要。歐陽杰還認(rèn)為，2017年住宅樓市的特點是，三四線城市繼續(xù)去庫存，熱點一二線城市繼續(xù)控房價。

    行政干預(yù)短期內(nèi)穩(wěn)定了樓市，而長效機制何時才能兌現(xiàn)？

    張化東認(rèn)為，高層“加快制定長效機制”背后是已儲備的長期調(diào)控機制，并非僅局限于當(dāng)下的限購、限貸，會依樓市的表現(xiàn)因勢推出。

    但也存在業(yè)內(nèi)人士持不同的觀點。在12月11日舉辦的“2016央視財經(jīng)論壇”上， 交通銀行 首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，應(yīng)該加快房地產(chǎn)稅的落實，但當(dāng)下應(yīng)先理清房地產(chǎn)稅是持有稅還是消費稅等法理概念。 保利地產(chǎn) 董事長宋廣菊更是直言，當(dāng)前樓市處于波動期并不適宜推行房地產(chǎn)稅，應(yīng)該理清其中的法理。

    房企的判斷還直接體現(xiàn)在政府執(zhí)行層面。有 金地集團 內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，其所在區(qū)域公司討論得出政府對土地財政的依賴并不會長久，且已經(jīng)有跡象表明政府已經(jīng)在做替代性的事情的結(jié)論。

    2016年以來，上海在部分住宅用地出讓中增加15%的自持部分用于出租，同時，北京嘗試通過限制土地價格增加企業(yè)自持用于出租，均被認(rèn)為是政府正在轉(zhuǎn)變單純獲得土地出讓金的“一錘子買賣”模式，進而轉(zhuǎn)向可持續(xù)性租賃收入及更深層次房地產(chǎn)稅的探索 。

    上述金地集團內(nèi)部人士稱，目前全國正在大規(guī)模的進行不動產(chǎn)登記，以及今年國考中的大規(guī)模招聘稅務(wù)條線的公務(wù)員，均可看出政府在做長效機制改革的準(zhǔn)備。該人士同時透露，其所在的區(qū)域?qū)罁?jù)對政策的判斷，調(diào)整投資布局甚至是增加新的組織部門。

    外溢區(qū)域備受房企關(guān)注

    土地拓展已關(guān)乎房企“生死存亡”。隨著越來越多房企的加入，公開招拍掛市場競爭愈加激烈，更多的房企將注意力轉(zhuǎn)向了城市更新、項目甚至公司并購等方向。一二線熱點城市之外，大城市的外溢區(qū)域也正在被越來越多的房企關(guān)注。

    前述金地集團內(nèi)部人士坦言，其所在公司對一線城市的投資拓展不再限于公開的招拍掛市場、傳統(tǒng)的熱點區(qū)域，智慧型拿地將是發(fā)展方向。比如國企改革下，很多優(yōu)質(zhì)項目通過產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出讓，或是一些法院拍賣項目，渠道相對公開市場而言較小眾，能較低價獲取土地。

    對于未來，該人士則表示，在項目類型上，不排斥持有回收期較長的住宅以及商辦項目；對于熱點二線城市，因市場波動較大，會更加注重拿地時點的選擇，對城市圈外溢區(qū)域也會適當(dāng)布局。

    有鑫苑置業(yè)的內(nèi)部人士表示，一線城市的調(diào)控已是常態(tài)，政府已不可能大規(guī)模供地，未來對土地限制將會增加，企業(yè)必須研究城市更新，以及向一線城市周邊的外溢區(qū)域拓展。

    上述鑫苑置業(yè)內(nèi)部人士還表示，隨著城市更新，二線城市的進入門檻正在提高，對開發(fā)能力的要求也在提高。前述金地集團內(nèi)部人士也坦言，直接瞄準(zhǔn)土地和項目，有能力的企業(yè)正向產(chǎn)業(yè)和區(qū)域規(guī)劃方面外延。

    例如，產(chǎn)業(yè)園運營啟動較早的 華夏幸福 ，憑借產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃獲取了大連的住宅項目開發(fā)；而近兩年，房企又將注意力轉(zhuǎn)向軌交，綠地集團、華夏幸福成立軌交公司試圖以此獲取軌交周邊的土地。

    總之，獲取土地方式的升級和改變，對僅關(guān)注公開土地市場和習(xí)慣拿地、賣房的中小型企業(yè)而言，變得更加專業(yè)和艱難。

    房企兩極分化趨勢凸顯

    近來，越來越多的跡象表明，中小房企正在被大的地產(chǎn)公司并購，甚至是退出房地產(chǎn)業(yè)，多位業(yè)內(nèi)認(rèn)為，明年這一形勢將會加劇。

    除獲取土地難度增加之外，監(jiān)管層對資金的收緊也加快著中小企業(yè)的轉(zhuǎn)型和退出。監(jiān)管層對房企公司債發(fā)行門檻標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整則是最好的例證。

    在新的發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)里，房企的資產(chǎn)額度、在一二線城市的土地儲備等均成新的門檻，這導(dǎo)致許多小型企業(yè)失去發(fā)債資格。

    張化東認(rèn)為，隨著資金變化，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度增加，小企業(yè)將面臨更艱難的處境，會通過資產(chǎn)處理或銷售的方式逐步轉(zhuǎn)型或退出。

    歐陽杰表示，隨著政策層面的收緊，大型房企也面臨著資金成本的上升，但其融資渠道更多，更容易獲得金融機構(gòu)的信任，目前房企兩極分化趨勢已愈漸明顯。但中小房企或已錯失最好的退出機會。中小房企處境越來越艱難的原因之一是，其更多地布局在三四線城市，歐陽杰表示，2016年是一二線城市中小房企最好的溢價退出機會，但這個機會正在逐漸遠去。房企并購仍在，但溢價空間越來越小了。

    前述金地集團人士同樣表示，2016年市場升溫之后，待價而沽的小房企未能于政策收緊前退出的，在面對不確定的未來時，正在近期集中入市。