北京基準地價將調整 業(yè)內(nèi)人士稱對樓市是利好影響

   ◎不影響房價

    ◎增普通房源

    本市基準地價將進行調整，并且在級別范圍內(nèi)分片定價。昨天（3日），市國土局舉行了基準地價更新成果聽證會。業(yè)內(nèi)人士表示，基準地價的上調對于樓市是利好影響，可以增加普通房源比例，減少稅費。

    市國土局副局長曾贊榮介紹，本次基準地價更新，全市商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)四類用途均劃分為12個級別，比2002年版本增加了2個級別，而且在級別范圍內(nèi)劃分了212個商業(yè)用途區(qū)片、209個辦公用途區(qū)片、211個居住用途區(qū)片和181個工業(yè)用途區(qū)片，對58條商業(yè)街編制了商業(yè)路線價加價幅度表。有參與聽證的專家預測，部分區(qū)片基準地價可能調高到原來的1.7倍至2倍。

    “今后我們每2至3年就會對基準地價進行一次更新。”曾贊榮說，現(xiàn)在使用的地價標準還是2002年制定的，隨著交通等基礎設施的更新及不動產(chǎn)價值的提升，土地基準地價也應該更新，而且肯定往上調整。

    據(jù)介紹，新版基準地價最終制定完成并公布后，市民可以上網(wǎng)查看自己所住區(qū)域的基準地價，但這個價格并不代表不動產(chǎn)價格。二手房交易時，還需要經(jīng)過評估部門的專業(yè)核算。

    記者在聽證會現(xiàn)場的住宅土地級別(區(qū)片)圖上看到，四環(huán)以內(nèi)土地全部在5級以內(nèi)，長安街以北區(qū)域土地級別相對較高，三環(huán)以內(nèi)區(qū)域大部分達到了一、二級標準，三至五環(huán)區(qū)域都達到了三至六級。一級土地主要集中在王府井、西單、金融界、CBD核心區(qū)等地區(qū)。此外，遠郊區(qū)縣中，通州、昌平、順義和亦莊新城都達到了六級。

    -解讀

    房價不會受到基準地價影響

    曾贊榮說，更新后的基準地價能客觀真實地反映不同區(qū)位的土地價值，土地招拍掛底價的確定需要綜合考慮一級開發(fā)成本，以及每個地塊的具體情況，都要經(jīng)過綜合評估才能確定，基準地價產(chǎn)生的影響并不大。土地成交價格是通過市場確定的。

    “房價不會因為基準地價變化而變化。”曾贊榮說，北京的基準地價還在沿用2002年的標準，現(xiàn)在已經(jīng)遠遠不能準確反映現(xiàn)實。之所以叫更新，就是因為房價變化后，基準地價才跟進調整，而不是房價隨著基準地價進行變化。對于拆遷補償而言，基準地價也僅僅是一個參考，它只能反映某片區(qū)域的土地平均價值。在北京已經(jīng)采取市場比較法以后，拆遷人和被拆遷人都有協(xié)商的空間。

    對于基準地價是否就是物業(yè)稅的參考標準，參與聽證會的專家洪亞敏表示，根據(jù)她前期參與物業(yè)稅征收調研的情況來看，物業(yè)稅征收以何為標準進行參考，現(xiàn)在還沒有最終確定。稅務部門參考此次更新的基準地價也不是沒有可能。

    對二手房交易是一個利好

    我愛我家控股公司副總經(jīng)理胡景暉分析說，基準地價上調后，更多非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌?。被劃為普通住宅的房主將會少交契稅和營業(yè)稅。

    按規(guī)定，容積率低于1.0、建筑面積大于140平方米、房價高于同地段平均房價1.2倍，被劃定為非普通住宅。因此規(guī)定中的第三條將隨著基準地價的更新而變化，而且基準地價肯定上調，那么將有更多非普通住宅變?yōu)槠胀ㄗ≌Ｔ诙址拷灰字?，非普通住宅交易契稅是按成交價的3%繳納，普通住宅按1.5%繳納，首次置業(yè)90平方米以下的按1%繳納。另外，二手普通住宅未滿5年將按差額繳納5.5%營業(yè)稅，非普通住宅則按成交價全額繳納。

    胡景暉同時表示，一旦經(jīng)適房產(chǎn)權由政府和保障對象共有，那么參考基準地價就能夠計算出雙方的出資比例。

    -背景·基準地價

    簡單來說，基準地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格?；鶞实貎r按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。

    目前北京實行的基準地價是2002年調整的。按照土地用途分為商業(yè)、綜合、居住和工業(yè)四類，并由城區(qū)至郊區(qū)劃分為十個級別。東城、西城、崇文、宣武、海淀、朝陽為一到六類地段，豐臺、石景山為三到九類地段，其他區(qū)縣則處于六到十類地段之間。

    其中，商業(yè)、綜合、居住用途的最高一級價格分別達到了9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十級則分別只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。