杭州土拍收官刷新兩項(xiàng)紀(jì)錄 單日吸金284.2億

    昨日，今年的杭州土地市場收官之戰(zhàn)正式落幕，九區(qū)單日集中成交16宗土地，共吸金284.2億元，刷新歷史單日紀(jì)錄，其中僅主城區(qū)6宗地塊已攬金223億元。

    至此，2016年度杭州市區(qū)（不含富陽、大江東）全年土地出讓金達(dá)1573.5億元，一舉超越2013年全年土地出讓金額1327億元的紀(jì)錄，創(chuàng)下歷史新高。

    值得關(guān)注的是，此次土拍盛況的另一面，是樓市多輪調(diào)控后效果明顯、杭州商品房銷售量價齊跌的現(xiàn)狀。

    樓市量價齊跌

    土地市場卻延續(xù)熱度

    自11月調(diào)控加碼后，年末的杭州樓市，溫度已在持續(xù)下降。據(jù)錢江晚報記者了解，近期開盤的項(xiàng)目如華夏四季、時代奧城等均是低價開盤。

    此外，近日國家統(tǒng)計(jì)局公布的11月70個大中城市價格變動情況中，杭州新建商品住宅價格指數(shù)，也結(jié)束了連續(xù)19個月的上漲，首次出現(xiàn)下跌，跌幅達(dá)到0.4%，為70個城市中當(dāng)月新建商品住宅跌幅之最。

    在這樣的市場背景下，眾多急于補(bǔ)倉的房企，卻讓昨天的杭州土地市場延續(xù)了之前的熱度。景芳三堡地塊不負(fù)眾望成為“大熱門”。該地塊西面緊挨地鐵4號線新塘路站，東面即運(yùn)河，北面靠近主干道艮山西路。其建設(shè)用地規(guī)劃文件中，提及“原則不得設(shè)置封閉式小區(qū)”，也是自今年初在中央文件出臺后，杭州首宗在規(guī)劃文件中明確這一要求的住宅用地。不管未來開發(fā)商如何打造，都會成為一個具有代表性意義的樓盤，因此該地塊頗受業(yè)內(nèi)關(guān)注。

    在出讓會開始以前，業(yè)內(nèi)就已傳出：“有大佬對該地塊的預(yù)案在4萬元起。”而該地塊起價42.5億元已經(jīng)門檻不低，起拍樓面價達(dá)25236元/㎡。

    經(jīng)過31輪混戰(zhàn)，當(dāng)金隅&中鐵聯(lián)合體以72.91億元擊退綠城，樓面價已達(dá)43288元/㎡，溢價率71.53%。繼綠城潮鳴地塊之后，一舉成為杭州有史以來第二宗樓面價突破4萬元大關(guān)的地塊。

    據(jù)了解，金隅今年已經(jīng)參與了多宗地塊，例如慶隆地塊，但都未有收獲，而其在杭州的項(xiàng)目均已進(jìn)入尾聲，因此補(bǔ)倉意向強(qiáng)烈，加上國企背景，以及合作方中鐵的央企背景，底氣十足。

    據(jù)金隅房產(chǎn)杭州公司總經(jīng)理吳建新表示：“按照這個地價，將來三堡地塊要有合理利潤的話，房價可能要達(dá)到8萬。”目前該地塊周邊項(xiàng)目不少，包括中企艮山府、保利中央公館、德信大家·錢江府、綠城留香園。

    同樣為了補(bǔ)倉的還有世茂，據(jù)了解，世茂在今年也還沒拿過地。最終，以66.42億元總價拿下彭埠單元地塊，樓面價已達(dá)36461元/㎡，也刷新了板塊新高。對此，世茂地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“這價格確實(shí)偏高，但地塊體量大，可以去賭下一輪的樓市周期。”

    上個月，越秀以60.1億元拿下體量約23.3萬方艮北新城核心區(qū)東地塊后，昨天又以62.55億元拿下約24.4萬平方米的艮山新城核心區(qū)西地塊，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，越秀此舉更多的是在于戰(zhàn)略性的補(bǔ)倉考慮。兩宗地塊合并開發(fā)，將會是周期較長的巨無霸項(xiàng)目。

    此外，綠城以接近底價撿漏留下磁帶廠地塊，最終成交價為11.735億元，樓面價26106元/㎡，溢價率僅0.26%，幾乎可忽略不計(jì)。業(yè)內(nèi)人士分析：“該地塊僅1.1的容積率，同時規(guī)劃條件中有限高32米的要求等，較為考驗(yàn)房企的開發(fā)能力，門檻相對更高。”

    溢價率高企

    余杭區(qū)觸土地新政第一道門檻

    相比主城區(qū)的大鱷房企云集，此次余杭區(qū)土地市場幾乎成了外來房企和眾多小房企的角逐之地。

    首先出讓的北沙路與荷禹路交匯西北處地塊，位于臨平北板塊，報名房企僅中梁、萬泰控股、朗詩、安徽置地這四家。

    然而，戰(zhàn)局并不輕松，安徽置地與中梁、萬泰、朗詩膠著56個回合后，才最終以總價10億元拿下該地塊，樓面價5113元/㎡，溢價98.85%。

    其后，閑林街道賽陶地塊出讓，吸引了13家房企。位于閑林西路和閑興路交界處的該地塊，起價約2.3億元，起拍樓面價4004元/㎡。最終，金輝僅在8輪競價后，以總價5.07億元競得，樓面價8809元/㎡，但溢價率逼近120%，達(dá)119.998%，已重塑了閑林地價標(biāo)桿。而金輝也成為繼鄭州綠都之后，第二個觸及9月26日土地新政“第一道門檻”的房企，當(dāng)土地競價溢價率超過100%（含）時，該地塊競得人應(yīng)在簽訂土地出讓合同起一個月內(nèi)全額付清土地出讓金；并已逼近“第二道門檻”，即當(dāng)土地競價溢價率超過120%（含）時，除需滿足上述第一款條件外，該地塊所建商品房屋還須在取得不動產(chǎn)登記證后方可銷售。

    一方面是余杭區(qū)拿地總價不高，門檻較低，另一方面，如臨平北板塊等郊區(qū)板塊，在今年的去庫存之戰(zhàn)打響后，庫存下降明顯，正迎來新一輪的市場轉(zhuǎn)機(jī)；而且，余杭區(qū)等板塊已成為主城區(qū)房價高企后外溢需求的利好板塊，因此余杭區(qū)的土地也被不少房企看好。

    此外，蕭山區(qū)科技城推出的3宗地塊，均為商住混合用地，出讓面積平均接近300畝，3宗地塊均由傳化集團(tuán)拿下，總價38.5億元。

    專家分析

    一些地塊可能無法盈利

    一位業(yè)內(nèi)開發(fā)商人士分析：“從這次的出讓會結(jié)果看，熱度高主要在于兩方面原因，首先是對后市的樂觀，而這次的幾宗地塊體量都比較大，拿下后可以有機(jī)會去賭這個后市；另外，到了年底，沒有完成年度指標(biāo)的缺糧房企任務(wù)較重，這次主城區(qū)成功拿地的房企，實(shí)則多數(shù)是出于補(bǔ)倉的考量，因此拿地代價也高。”

    然而，對于昨天高企的地價，業(yè)內(nèi)不少專家表示不看好。

    在提到景芳三堡地塊的時候，雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示：“這個價格其實(shí)有一定風(fēng)險，與其隔運(yùn)河相對的艮山府項(xiàng)目就是較為經(jīng)典的例子，當(dāng)年高價拿地后多年開不了盤，直到后來現(xiàn)房銷售，而現(xiàn)在的成交均價也只有32000元/㎡左右。甚至遠(yuǎn)低于如今成交的地價。”

    浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示：“按照現(xiàn)在的價格體系，一些地塊或無法盈利甚至無法保本。多數(shù)拿地開發(fā)商的理念是以時間換空間，賭市場未來。”