房產(chǎn)稅真的能降房價(jià)嗎？專家：須有配套改革

    據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評論》報(bào)道，"房子是用來住的，不是用來炒的"。昨天，中國社科院發(fā)布的2017年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》說，房地產(chǎn)行業(yè)的過度繁榮，不僅會大幅提高其他行業(yè)的生產(chǎn)成本，而且會對實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)。從目前信貸結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)導(dǎo)致"一將功成萬骨枯"的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象開始逐漸顯現(xiàn)。

    值得注意的是，最新發(fā)布的藍(lán)皮書還表示，應(yīng)盡快實(shí)施房地產(chǎn)稅。推進(jìn)個(gè)人所得稅改革勢在必行，個(gè)稅改革應(yīng)按結(jié)構(gòu)性減稅的方向進(jìn)行，也就是應(yīng)以降低中低收入群體的個(gè)稅水平、提高高收入群體所得稅水平為基本方向。

    藍(lán)皮書認(rèn)為，房價(jià)的過快上漲對經(jīng)濟(jì)、社會產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響，不僅抑制了人們除購房以外的其他需求，使得整個(gè)社會的消費(fèi)缺乏長期支撐，而且，隨著房價(jià)的上漲，社會財(cái)富快速聚集到少數(shù)富人手中，使得居民收入分配差距進(jìn)一步拉大，從而容易激化社會矛盾，影響社會和諧。

    2011年在全國率先進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的上海和重慶市就被外界當(dāng)作未來房地產(chǎn)稅推行的參考標(biāo)本。外界對兩地試點(diǎn)效果褒貶不一，不過今年全國兩會上，全國人大常委會預(yù)算工作委員會副主任劉修文給出了12字評價(jià)，"細(xì)致扎實(shí)、運(yùn)行平穩(wěn)、成效明顯"。

    前幾天閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出，要堅(jiān)持"房子是用來住的，不是用來炒的"定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

    關(guān)于這個(gè)話題，中央黨校國際戰(zhàn)略研究院副院長周天勇做出了點(diǎn)評。

    周天勇：要把房價(jià)降下來，除了開征房產(chǎn)稅沒有什么更好的辦法了。但開征房產(chǎn)稅一定要有幾個(gè)比較重大的配套改革。

    一是保持國有土地和集體土地所有權(quán)不變，但土地使用權(quán)，要確權(quán)到法人和自然人。

    二是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)一定要具備交易、入股、出租、繼承、抵押等商品屬性。

    三是要廢除延期制，就是50年、60年、70年期限的規(guī)定。現(xiàn)在，中央也提出"有恒產(chǎn)才能有恒心"。另外，征房產(chǎn)稅實(shí)際上是征財(cái)產(chǎn)稅。但規(guī)定了50年、60年、70年的使用期限，征稅就沒有法理上的合理性。要以產(chǎn)權(quán)換征稅權(quán)，房子永久是產(chǎn)權(quán)人的，但產(chǎn)權(quán)人要交稅。

    另外，一定要廢除現(xiàn)行的行政寡頭壟斷賣地，實(shí)際上，現(xiàn)在房價(jià)被推高，主要是由于行政寡頭壟斷賣地以及地方政府的土地財(cái)政。所有自然人、法人的土地都交由市場掛牌、平等入市，集體土地也平等入市，不需經(jīng)過征用來評議地價(jià)、評議房價(jià)。但要以合理的房價(jià)為基礎(chǔ)征稅，不能對泡沫征稅，現(xiàn)在房價(jià)太高，以這種價(jià)格征稅，納稅人難以承受。比如按照北京市6年收入或者5年收入能買得起一套房子的合理價(jià)格征稅。100平米的房子，按照市價(jià)征稅可能要征10萬塊錢，但以合理房價(jià)征稅可能就7000塊錢，這有一定的可接受性，對100平米一次征10萬塊錢的房產(chǎn)稅，我估計(jì)基本不可能。

    此外，要分清消費(fèi)性居住住宅和投資性住宅。消費(fèi)性住宅一定要按照合理的房價(jià)征稅，投資性住宅可以按照市價(jià)征稅，但不宜累計(jì)征稅。比如有三套、四套房子，累計(jì)征稅可能一年要征收一百萬塊錢，租金都沒這么多。即使三、四套中有北京的學(xué)區(qū)房，按市價(jià)征稅的負(fù)擔(dān)也很重。

    房產(chǎn)稅怎么開征，方方面面的配套改革要細(xì)致設(shè)計(jì)。比如對一些退休的、低收入的群體，還有對最高價(jià)時(shí)購入房產(chǎn)、按揭壓力比較大的群體，要退稅或是減免稅收，讓房產(chǎn)稅的征收能穩(wěn)步開展，一定會撲滅房價(jià)過高的火。

    經(jīng)濟(jì)之聲：如果開征房產(chǎn)稅，廢除了地方政府賣地的收入，地方政府收入基本上會瞬間短缺，地方財(cái)政本來就緊張，在財(cái)權(quán)、事權(quán)還沒有理順的情況下，或者分稅制改革還沒有調(diào)順的情況下，地方財(cái)政收入的缺口怎么辦？

     周天勇：其實(shí)現(xiàn)在一些三線、四線城市土地財(cái)政收入基本上已經(jīng)斷檔了，一是房屋過剩，二是地也賣不出去了，能賣出去地的主要是一線城市，像北京、上海、杭州、深圳。實(shí)際上，財(cái)政困難的不是這些大城市，而是三線、四線城市。其次，地方政府可以通過房產(chǎn)稅來替換土地出讓金，我計(jì)算了一下，城鎮(zhèn)大概有350億平米房子，即使按均價(jià)7000塊錢計(jì)算，也有250多萬億資產(chǎn)。按照1%稅率征稅也有25000億的財(cái)政收入，減免完后也有20000億，再加上二手房、土地交易稅，一定能把土地出讓金抵回來，而且能均衡分配。

    經(jīng)濟(jì)之聲：稅基、稅率、征收方式，可能每一條都是挺復(fù)雜的系統(tǒng)工程，落實(shí)不容易。但從民眾角度來講，實(shí)際上又給民眾加稅了，在現(xiàn)有的稅負(fù)條件下，民眾會不會稅負(fù)過大過重？

    周天勇：這是一種再分配，現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民住房財(cái)富的持有是不一樣的，根據(jù)我大概前三年統(tǒng)計(jì)、抽樣調(diào)研，13%的人沒有房子，是租房子住的，66%的人有一套房，21%的人有多套房，擁有多套房的平均起來大概人均有五、六套房。實(shí)際上，開征房產(chǎn)稅，產(chǎn)權(quán)人為原來積累的財(cái)富交稅，實(shí)際上是財(cái)富再分配的過程，對66%的這些居民而言負(fù)擔(dān)不大，交房產(chǎn)稅的實(shí)際上是這21%擁有多套房的人，這些人已經(jīng)從土地增值過程中積累了大量財(cái)富，交點(diǎn)錢也是應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>

    經(jīng)濟(jì)之聲：這一套房是在一線城市一套房，還是在全國一套房。有很多人從二線、三線來到北京或者其他一線城市，新購置房屋，這個(gè)統(tǒng)計(jì)是在全國范圍還是在一個(gè)城市來統(tǒng)計(jì)的？

    周天勇：是對有戶籍的城鎮(zhèn)居民的統(tǒng)計(jì)，不包括務(wù)工農(nóng)民。

    經(jīng)濟(jì)之聲：如果房價(jià)真的下跌，金融系統(tǒng)所受到的沖擊大不大？

    周天勇：第一，確實(shí)要對這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估。第二，我們面臨的兩個(gè)問題，一是泡沫繼續(xù)積累會發(fā)生什么問題，二是房價(jià)這么高會不會把實(shí)業(yè)擠出去。實(shí)際上，我們現(xiàn)在是兩害相權(quán)取其輕，沒有一個(gè)改革全好或者全壞，取其危害輕的，取其長遠(yuǎn)會變好的。因此，即使到時(shí)候金融體系可能會受到一些沖擊，我們也得忍受。