被擴(kuò)大的"夾心層" 誰(shuí)給蓋房 成地方"兩會(huì)"焦點(diǎn)

    既不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的條件，又無(wú)法承擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià)購(gòu)買商品房，徘徊于市場(chǎng)與保障之間

    隨著房?jī)r(jià)的快速上漲，不符合購(gòu)買保障房條件又買不起商品房的人群——“夾心層”有擴(kuò)大的趨勢(shì)。在各地召開(kāi)的“兩會(huì)”上，夾心層的住房問(wèn)題成為了關(guān)注的焦點(diǎn)。如果相關(guān)政策得以落實(shí)，保障房市場(chǎng)將因加入了夾心層群體而得到大力發(fā)展，樓市將迎來(lái)新的格局，夾心層或成為中高收入階層、低收入階層之外，影響樓市的第三股力量。

    夾心層“被擴(kuò)大”

    身為80后的小王畢業(yè)已有5年，打算在北京買房結(jié)婚。他和女朋友每月的收入加起來(lái)在一萬(wàn)元左右，而且因?yàn)殡p方家庭經(jīng)濟(jì)能力有限，他們只能考慮總價(jià)在八九十萬(wàn)元的小戶型。然而就在他們猶豫間，北京房?jī)r(jià)一路飆升。“房?jī)r(jià)飛漲，可惜收入還是那么多。買不起商品房，申請(qǐng)保障房又不夠格。”小王無(wú)奈地表示。

    有小王這樣經(jīng)歷的人不在少數(shù)。這類人群既不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的條件，也無(wú)力購(gòu)買商品房；既不屬于低收入階層，又無(wú)法承擔(dān)當(dāng)前的房?jī)r(jià)，置身于市場(chǎng)與保障之間，成為了所謂的“夾心層”。

    根據(jù)北京市建委的規(guī)定，主要針對(duì)城市中等收入住房困難家庭的限價(jià)房的申請(qǐng)人必須具有北京市戶口，對(duì)于3人以下的家庭要求年收入在8.8萬(wàn)元及以下、人均住房使用面積在15平方米以下、家庭總資產(chǎn)凈值在57萬(wàn)元及以下。這意味著很多人均月收入在五千元左右的中等收入家庭無(wú)法享受政策房的優(yōu)惠。

    “北京市至少有20%到30%的人群屬于夾心階層。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，如果算上占比約兩成的低收入階層，屬于保障房范圍內(nèi)的中低收入群體占比將達(dá)到40%-60%。“但是目前經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供應(yīng)量占比不到10%，限價(jià)房和公共租賃房的供應(yīng)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這意味著廣大中低收入家庭的購(gòu)房需求難以得到滿足。”顧云昌表示，在“國(guó)11條”中明確了五類住房，其中中小套型房屋主要面對(duì)中等收入家庭，經(jīng)適房和廉租房主要面對(duì)低收入家庭，限價(jià)房和公共租賃房則是針對(duì)夾心層的需求。

    而北京國(guó)際發(fā)展投資有限公司總裁杜猛表示，按照北京市常住人口與戶籍人口的比例估算，至少也有100萬(wàn)夾心層人口的住房需求難以得到滿足。“尤其是那些沒(méi)有北京市戶籍，也買不起中小套型的人群，占比非常大。”

    引起社會(huì)關(guān)注的是，當(dāng)居民收入和房?jī)r(jià)發(fā)生變化時(shí)，夾心層的范圍比例也會(huì)有所改變。而目前房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入上漲速度，一些以前還勉強(qiáng)買得起商品房的人群，房?jī)r(jià)飆升后已經(jīng)被迫加入夾心層的行列，這使得夾心層的比例進(jìn)一步擴(kuò)大，他們的住房問(wèn)題較以往更加凸顯。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，2009年年底，北京住房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到14100元/平方米，相比2009年1月份的8900元，全年價(jià)格上漲幅度達(dá)到58.4%。五環(huán)內(nèi)二手房均價(jià)從2009年年初的11610元/平方米上漲到了年底的17650元/平方米，漲幅達(dá)到52%。相對(duì)于高漲的房?jī)r(jià)，居民收入的漲幅十分有限。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2009年北京市城鎮(zhèn)居民收入26738元，同比增長(zhǎng)8.1%。

     成地方“兩會(huì)”焦點(diǎn)

    夾心層被抑制的購(gòu)房需求已經(jīng)開(kāi)始引起社會(huì)和政府部門的重視，正在召開(kāi)的各地“兩會(huì)”上，有關(guān)夾心層的提案廣受關(guān)注。

    “北京將加大政策房的供應(yīng)量，擴(kuò)大覆蓋面積，讓夾心層都能享受到政策。”北京市副市長(zhǎng)陳剛表示，未來(lái)，北京將增加政策房供應(yīng)，調(diào)整結(jié)構(gòu)，其中很大的支持對(duì)象就是夾心層?？梢酝ㄟ^(guò)限價(jià)房或是公租房?jī)煞N渠道解決夾心層的住房問(wèn)題。

    此前，北京市提出將在2010年落實(shí)“兩個(gè)50%”的目標(biāo)，即各類政策性住房用地占全市住宅供地的50%以上；新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)各類政策性住房13.4萬(wàn)套，占全市住宅新開(kāi)工套數(shù)的50%以上。其中對(duì)于夾心層為需求主體的限價(jià)房和公共租賃住房建設(shè)，政府將組織建設(shè)收購(gòu)公共租賃住房8000套。2010年，將新開(kāi)工經(jīng)濟(jì)適用房3.2萬(wàn)套、限價(jià)房3萬(wàn)套。

    顧云昌告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前北京市已經(jīng)有28萬(wàn)戶輪候家庭正在等待拿到政策房，因此短期內(nèi)還不會(huì)調(diào)整限價(jià)房的準(zhǔn)入門檻。但是政府已經(jīng)開(kāi)始加大保障房的建設(shè)力度，未來(lái)供應(yīng)量提升后，準(zhǔn)入門檻將有所放寬。

    無(wú)獨(dú)有偶，上海和廣州等地也將夾心層的住房問(wèn)題列為兩會(huì)的重點(diǎn)。上海市已有政協(xié)委員遞交提案，建議針對(duì)夾心層推出限價(jià)房。上海市房管局有關(guān)人士表示，由于目前條件尚不成熟，上海市暫不出臺(tái)限價(jià)房，但政府已經(jīng)開(kāi)始著手研究建立公共租賃房機(jī)制，解決夾心層居民的住房問(wèn)題。廣東省人大代表祁海也建議，廣州市應(yīng)擴(kuò)大保障型住房的惠及面，建立多層次的公共租賃型住房體系，滿足包括夾心層等不同群體的需要。

    業(yè)內(nèi)人士分析，京滬等地加強(qiáng)保障夾心層住房，不僅有助解決社會(huì)公平問(wèn)題，還是新時(shí)期維護(hù)樓市和經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的一個(gè)重要措施。

    房地產(chǎn)目前是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，帶動(dòng)性強(qiáng)，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，很大程度上影響宏觀經(jīng)濟(jì)的走向。在房?jī)r(jià)快速上漲之后，商品房成交量極有可能出現(xiàn)回落，這勢(shì)必影響中國(guó)很多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。夾心層人群數(shù)量不小，較低收入和貧困人群又有更強(qiáng)的支付力，如果其住房問(wèn)題得到解決，將能夠抵消商品房成交量回落造成的影響。夾心層或成為中高收入人群、低收入人群之后，影響樓市走向的第三股力量。

    立法保證供給

    此前，雖然加強(qiáng)保障房建設(shè)的呼聲由來(lái)已久，但是各地保障房建設(shè)進(jìn)度緩慢一直飽受詬病，在這背后隱含著地方政府推進(jìn)不積極，開(kāi)發(fā)商由于利潤(rùn)薄不愿參與等原因。據(jù)了解，目前有關(guān)部門正在著手起草《住房保障法》，這表明未來(lái)國(guó)家將通過(guò)法律手段，確保保障性住房建設(shè)的有效進(jìn)行。

    “《住房保障法》需要解決土地資源和開(kāi)發(fā)資金來(lái)源等問(wèn)題，通過(guò)立法的手段加強(qiáng)保障房的執(zhí)行力度。”顧云昌指出，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，政策房的利潤(rùn)雖然薄，但需求量大、風(fēng)險(xiǎn)小。未來(lái)保障房建設(shè)占比將提高到50%，肯定會(huì)使部分開(kāi)發(fā)商進(jìn)入保障性住房的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。“北京天通苑和回龍觀的例子表明，只要有效控制成本，保障房的開(kāi)發(fā)仍然有一定的利潤(rùn)空間，同時(shí)國(guó)企也應(yīng)該承擔(dān)起這方面的責(zé)任。”

    北京大學(xué)房地產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也表示，國(guó)家將逐步解決夾心層等各個(gè)階層人群的購(gòu)房需求。商品房和保障房所對(duì)應(yīng)的人群不同，而夾心層與這兩類有交叉覆蓋的部分。隨著夾心層覆蓋面積的擴(kuò)大，商品房的部分需求將有所下降。

    業(yè)內(nèi)人士指出，夾心層住房問(wèn)題還涉及到戶籍制度改革等多個(gè)方面，短期內(nèi)還不能形成大規(guī)模供應(yīng)。但是隨著國(guó)家立法的推進(jìn)，保障房的建設(shè)將得到極大發(fā)展，對(duì)于商品房市場(chǎng)將產(chǎn)生一定的影響，從而引發(fā)樓市的新格局。