樓市去庫存攻堅戰(zhàn)成效初顯 一二線房地產(chǎn)市場集體降溫

    一邊是一二線城市輪番上演房價上漲行情，一邊是大多數(shù)三四線地區(qū)商品房庫存高企。進入2016年，中國樓市發(fā)起去庫存攻堅戰(zhàn)，在分類調(diào)控、因城施策的思路下，一線及二線重點城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢，三四線城市積極去庫存并取得了初步成效——

    2015年中央經(jīng)濟工作會議提出，要化解房地產(chǎn)庫存，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農(nóng)民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

    一年來，我國城市間房地產(chǎn)市場分化加大，一二線熱點城市房價快速上漲，三四線城市仍面臨庫存壓力。為完成供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“去庫存”任務(wù)，各地方、各部門在分類調(diào)控、因城施策思路下，陸續(xù)出臺精準(zhǔn)、精細的調(diào)控措施，去庫存取得階段性成果。

    政策擲地有聲

    2015年中央經(jīng)濟工作會議提出多條去庫存政策措施。其中，加快農(nóng)民工市民化，以消化庫存、穩(wěn)定市場是重點之一。2016年10月26日，河南省政府辦公廳出臺政策，鼓勵農(nóng)民工進城購房。其中包括，研究出臺擴大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施，將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金受益范圍；結(jié)合本地實際出臺農(nóng)民進城購房補貼政策，鼓勵建立農(nóng)民進城購房貸款擔(dān)保機構(gòu)，為進城購房農(nóng)民提供融資便利和支持。

    各地紛紛在吸引農(nóng)民進城購房方面采取措施，包括落實享受基本公共服務(wù)的政策，特別是子女上學(xué)問題；出臺優(yōu)惠政策，對農(nóng)民工購房進行補貼；努力解決農(nóng)民工就業(yè)問題……都是針對農(nóng)民工的需求痛點而發(fā)，措施給力，效果明顯。

    此外，各地還紛紛出臺金融優(yōu)惠政策，降低購房門檻。例如：在推進公積金異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件、降低首付比例等方面做出規(guī)定，以期鼓勵有住房需求的職工購房，使公積金在去庫存過程中發(fā)揮更好作用。

    當(dāng)然，也要看到三四線城市去庫存將是一個長期過程，不可能一蹴而就。正如住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長陳政高在今年“兩會”期間所言，“農(nóng)民工進城購房是一個歷史過程，需要逐步實現(xiàn)”。

    除了鼓勵農(nóng)民工進城購房，許多三四線城市正逐步打通棚戶區(qū)改造與商品房的通道，棚改越來越多地實現(xiàn)貨幣化安置。實踐證明，被安置居民拿到拆遷補償款后去市場上購買商品房，既解決了安置問題，又有效促進了去庫存。

    此外，一些地方也在積極推動企業(yè)利用存量房發(fā)展旅游、養(yǎng)老、創(chuàng)業(yè)等地產(chǎn)項目，開展多元化經(jīng)營。如山東、海南等省份已探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)、家居式短租賓舍等持有型物業(yè)。并將符合條件的非住宅庫存改造為中小學(xué)和幼兒園、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等。

    成效初步顯現(xiàn)

    來自山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月底，山東全省庫存商品房去庫存周期15個月，環(huán)比縮短1個月，同比縮短8個月。山東的商品房去庫存周期持續(xù)縮短，其中商品住宅去庫存周期11個月，處于11至14個月的最佳供需平衡區(qū)間。

    這組數(shù)據(jù)是各地去庫存成效的縮影。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米，連續(xù)9個月減少。

    盡管去庫存已在很多城市初步見效，但仍有相當(dāng)數(shù)量的三四線城市仍處在漫長的去庫存過程中。面對一些地區(qū)高企的庫存，一些購房者會逐漸對該地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生悲觀情緒，甚至?xí)绊憣φ麄€城市未來發(fā)展的判斷。

    針對上述情況，陳政高表示，首先，對我國的房地產(chǎn)形勢作出預(yù)測，要看基本條件。而中國經(jīng)濟長期向好的基本面沒有改變，有了這個基本面，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展就有了前提條件。其次，中國的城鎮(zhèn)化進程沒有變?，F(xiàn)在已經(jīng)有了7.7億人口住在城鎮(zhèn)，常住人口的城鎮(zhèn)化率達到了56.1%。“十三五”末期要達到60%。這樣一個大規(guī)模的城鎮(zhèn)化進程，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了巨大的空間。

    同時，居民的住房需求，特別是新市民住房需求沒有變。城鎮(zhèn)居民有改善性需求、有剛性需求，特別是新市民住房需求量還很大。城鎮(zhèn)居民的住房需求和新市民的住房需求是未來房地產(chǎn)發(fā)展的巨大潛力。專家表示，在中央對房地產(chǎn)市場發(fā)展長效機制構(gòu)建圖景已然清晰的情況下，應(yīng)對中國的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展充滿信心。

    分化仍需重視

    今年是房地產(chǎn)市場分化加劇的一年，三四線城市處于比較漫長的去庫存周期，一二線熱點城市的房地產(chǎn)市場則十分火爆。今年春節(jié)以后，以上海、深圳為首的一線城市開始出現(xiàn)房價的快速上漲。3月25日，上海、深圳出臺促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見，從嚴(yán)執(zhí)行限購政策，延長了非本地居民連續(xù)繳納個稅和社保的年限，同時對信貸政策作出了新規(guī)定，深圳實行差別化的信貸政策，上海提高二套房首付。

    一線城市還不算是樓市上漲的“主力”。今年初以來，熱點二線城市的漲幅開始擴大，南京、蘇州、合肥、廈門等幾個二線城市一度領(lǐng)漲全國，地王頻出，被并稱為房價上漲“四小龍”。一些熱點二線城市在此期間也相繼出臺了或緊或松的調(diào)控措施，但效果似乎并不是很理想。不少熱點城市的樓市仍舊熱度不減，成交量上升，價格高企。

    面對過熱的房地產(chǎn)市場，今年國慶節(jié)前后，20多個一線和熱點二線城市密集出臺調(diào)控措施。這些措施大都針對投機性需求，從限購、限貸、增加供應(yīng)等多個角度，給高燒的樓市降溫，促進其平穩(wěn)發(fā)展。

    政策的效果總體是明顯的。密集的調(diào)控措施出臺后，一二線市場降溫，走勢明顯趨穩(wěn)。然而，仍有個別城市短暫趨穩(wěn)之后又出現(xiàn)快速上漲苗頭。于是，深圳、南京、武漢等城市的樓市政策又進一步收緊，隨后上海、天津在信貸和土地市場等方面，也繼續(xù)收緊調(diào)控措施。市場人士普遍認為，短短1個多月三波調(diào)控來襲，彰顯了各個層面控制樓市過熱的決心。