物業(yè)稅呼聲漸緊 專家建議選擇部分二三線城市試點

    物業(yè)稅似乎是一個讓人不覺厭倦的話題，沒有過度渲染的只言片語便會引來一陣討論風潮。

    各地兩會上代表委員們“盡快開征物業(yè)稅”的呼吁已不絕于耳，最近又有業(yè)內人士透露，海南將征收物業(yè)稅以遏制房價飆升，這使得物業(yè)稅討論趨于白熱化。

    專家表示，征收物業(yè)稅是必然趨勢，目前比較穩(wěn)妥的做法是選擇部分城市或區(qū)域進行試點，使物業(yè)稅真正“實轉”。但是，物業(yè)稅與房價是兩回事，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產稅制和地方稅制，調節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等，開征物業(yè)稅的一個核心和難點是如何對居民房產征稅。

    聚焦1    呼聲四起 試點實轉很有必要

    對于從未離開人們關注視野的物業(yè)稅，議論聲浪一直此起彼伏。最近，又成為各地方兩會代表委員們熱議的一個焦點。

    2月1日，媒體報道稱，在廣東省兩會上，廣東省人大代表，廣州市地稅局有關人士建議，廣東應盡快探索征收物業(yè)稅，以此限制房價過快增長。

    此前不久的北京市兩會上，北京市地稅局相關負責人也表示，北京最早將在明年年底開征物業(yè)稅。

    作為北京市人大代表，SO H O中國董事長潘石屹也提出，在中國目前的情況下，要實行物業(yè)稅以促降房價。

    更有觀點認為，北京在商業(yè)地產方面，已具備開征物業(yè)稅的條件。

    物業(yè)稅這個常說常新的話題，如果僅從其“空轉”算起，也已延續(xù)了近7年時間。2003年5月開始，財政部和國家稅務總局在全國多個省市開展房地產模擬評稅試點工作。試點工作分3批進行，分別在北京、遼寧、江蘇、深圳、重慶、寧夏、福建、安徽、河南、大連等10個省區(qū)市和計劃單列市的32個縣、市、區(qū)開展。

    最近，業(yè)內人士向《經濟參考報》透露說，深圳、海南或將先行試點征收物業(yè)稅。此前，也有業(yè)內專家認為，北京有望率先開征物業(yè)稅。海南省財政廳有關人士則表示，“目前還沒有聽說，也沒有接到相關文件。”

    對于此起彼伏的物業(yè)稅“ 實轉”傳言，北京大學房地產研究所所長陳國強認為，選擇部分二三線城市或區(qū)域作為試點倒是有可能。“征收物業(yè)稅是一個必然步驟，但還有很多基礎問題需要解決，比較穩(wěn)妥的做法是在試點城市或區(qū)域使物業(yè)稅真正‘落地’。而北京、上海等一線城市，由于其城市地位比較特殊，一旦物業(yè)稅‘落地’對市場和人們的心理等都會產生較大影響。”他解釋說，試點工作相對整體鋪開而言有更多“靈活空間”，當然，是否實施還取決于決策層。

    不過，“到目前為止，較少官方正式文件對物業(yè)稅相關問題進行解釋或說明。”陳國強提示說。

    2009年5月，國務院批復了國家發(fā)改委《關于2009年深化經濟體制改革工作的意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟诽岬?，深化房地產稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

    最近的一次表態(tài)是1月28日，國家稅務總局財產行為稅司副司長楊遂周在國稅總局網站的在線訪談中表示，物業(yè)稅的改革目前還處在研究和準備階段。

    在財政部財政科學研究所稅收政策研究室副研究員許文看來，這是國家稅務總局對開征時間的明確回答，即目前并沒有開征物業(yè)稅的時間表。

    其實，即使不考慮征管方面的條件是否具備，僅僅是考慮基本的立法程序，物業(yè)稅也不可能馬上出臺，陳國強表示。

    但是，越來越快的“大討論”爆發(fā)頻率表達著人們急切的心情，而這種急切的背后更多的則是對物業(yè)稅何時征收、如何征收等問題的迷惘。

   聚焦2    疑惑紛至 到底能否抑制房價

    物業(yè)稅的討論得以“曠日持久”的一個很重要原因便是人們希冀以其平抑房價。通常認為，房地產持有環(huán)節(jié)的稅負較低，從而加大了投機需求，造成了部分城市新建住房空置率較高、房價高企等現象。

    地方兩會代表委員們的言論也明顯地表現出對物業(yè)稅調控房價的期待。有關經濟評論人士也認為，在廢止土地增值稅等前提下，物業(yè)稅能夠成為打擊投機、高房價的重要武器。

    “物業(yè)稅與房價應該是兩回事。短期內物業(yè)稅可能導致房價下降，但長期來看，二者沒有什么關系。”中國社科院財貿所研究員楊志勇說，當前中國房地產市場已經很微妙，在各種緊縮政策密集出臺的背景下，物業(yè)稅很可能會成為壓倒駱駝的最后一根稻草。“在中國房地產市場還是賣方市場的現實下，很可能是買房人在承擔稅負。”

    許文分析說：“總體上看，物業(yè)稅并不是為了抑制房價而出臺的一個政策，開征物業(yè)稅的主要目的是完善財產稅制和地方稅制，調節(jié)收入分配和增加地方稅收入來源等。”

    他提出，開征物業(yè)稅對房價影響的不同觀點，涉及到對物業(yè)稅制度設計和影響效果的不同看法。

    從制度設計來看，一個分歧為是否將土地出讓金納入物業(yè)稅。如果將土地出讓金納入物業(yè)稅，則可以將一次性繳納的土地出讓金在以后年度分期繳納，這是社會認為開征物業(yè)稅可以降低房價的典型主張。

    “但從理論上分析，土地出讓金屬于租金的性質，物業(yè)稅屬于稅收的性質，兩者不應該混同。同時，要將土地出讓金納入的話在操作上也有一些困難，如新舊房屋、不同性質房屋之間如何區(qū)別對待。”許文說。他進一步表示，學術界的多數意見是不將土地出讓金納入物業(yè)稅范圍。這樣，社會上期望的將土地出讓金納入物業(yè)稅來降低房價的結果可能不會出現。

    即便如此，仍有人認為，物業(yè)稅可以通過加大投資者持有房產的成本，起到抑制需求和市場過度投機的作用。對此，許文介紹說，研究表明，物業(yè)稅對于房地產價格在短期內有一定的影響，但在長期內并無明顯影響。國外實踐也能證明這一點，很多國家實施了類似于物業(yè)稅的房地產保有環(huán)節(jié)的稅收，但仍然避免不了房地產投機和泡沫的問題。楊志勇也頗為認同：“美國開征物業(yè)稅多年，次貸危機之前房價還不是照樣漲？”

    “總之，影響房地產價格的因素很多，決定房地產價格波動的主要因素不是稅收，而是一定時期內的市場供求關系起根本性作用。”許文認為，在未能解決房價走高的根本原因時，不能對物業(yè)稅抑制高房價有太多的期待。“稅收的調控并不是萬能的，對于包括物業(yè)稅在內的稅收的調控房地產價格的作用不能高估。”

   聚焦3    如何對居民房產征稅是核心

    根據2003年十六屆三中全會上形成的有關決定，實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費。

    在許文看來，從操作層面看，物業(yè)稅開征的整體框架是將現有對房地產征收的房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并，以及考慮納入部分房地產收費，形成一個房地產保有環(huán)節(jié)的稅種。同時，降低交易環(huán)節(jié)的稅負，增加保有環(huán)節(jié)的稅負。

    據陳國強介紹，從世界范圍看，在大多數成熟的市場經濟國家，物業(yè)稅是地方稅中非常重要的稅種，在地方稅收收入中所占比重較大。各國設置的稅率、征收方式上都不盡相同。“我國需要參考國外比較成熟的做法和經驗。”

    許文認為，目前，開征物業(yè)稅的核心是擴大征稅范圍或如何對居民房產征稅的問題。而對居民征收涉及到利益關系較廣，因此在處理上需要謹慎對待。同時，在制度設計上采用什么計稅依據、稅率水平設計多少社會能夠接受、如何給予居民基本住房的優(yōu)惠和保證公平，以及現有的征管條件是否具備等問題，也是制約物業(yè)稅出臺的重要因素。不僅如此，如果按照國際通行做法，物業(yè)稅采用房地產評估價值作為計稅依據，則成立評估機構、完善評估技術等方面也是不小的挑戰(zhàn)。

    此外，陳國強表示，物業(yè)稅由“空轉”遲遲難以“實轉”的原因還包括，一些問題尚未得到很好的解決，諸如，央產房、軍產房等“公房”將來是否也納入征收物業(yè)稅的范圍，各地物業(yè)稅的起征點是否因平均居住面積的不同而有所區(qū)別，是否能對城鎮(zhèn)居民的家庭財產狀況尤其是不動產狀況有較為客觀的了解和掌握等等。

    楊志勇提出期待：“如果要征物業(yè)稅，我希望它是一種受益稅，要回到十六屆三中全會文件上來，開征物業(yè)稅就應該取消一些稅費，就需要區(qū)分存量房產與增量房產。如果一定要開征，稅收優(yōu)惠不應該以一套房兩套房作為標準，而應該設定免征額，以金額為標準才更加公平。”他還認為，物業(yè)稅應與地方公共服務聯系起來，相應的稅率也要考慮到地方所提供的公共服務，而不是政府想要征稅就可以征。

    至于稅率，他認為：“從現實來看，物業(yè)稅即使開征，稅率也要定在很低的水平上，個人傾向于比當前的物業(yè)費還要低。有人說1%之內不算高，但如果看總價，就會發(fā)現實際上很高，征收時也是一個問題。”

    無論如何，接受采訪的專家一致表示，雖然物業(yè)稅是我國未來稅制改革的一個重要方向，但在各方面條件未能充分具備時，不應過快鋪開物業(yè)稅，而應進行深入的研究和準備。