最高法提出一房數(shù)賣以房抵債等案件審理意見

    11月30日，最高人民法院公布《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀(jì)要》，指導(dǎo)各級人民法院依法公正審理各類民事案件。紀(jì)要對社會保險制度與侵權(quán)責(zé)任的關(guān)系、醫(yī)療損害責(zé)任糾紛、房地產(chǎn)糾紛、勞動爭議糾紛等案件審理提出了明確的指導(dǎo)意見。

    民事審判工作中，妥善審理好物權(quán)糾紛案件，是保護(hù)產(chǎn)權(quán)最直接的體現(xiàn)。而房地產(chǎn)糾紛案件的審判歷來是民事審判的重要組成部分。

    紀(jì)要對此明確，審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。但惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應(yīng)綜合主管機關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。

    關(guān)于以房抵債問題，紀(jì)要指出，當(dāng)事人達(dá)成以房抵債協(xié)議，并要求制作調(diào)解書的，人民法院應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查協(xié)議是否在平等自愿基礎(chǔ)上達(dá)成；對存在重大誤解或顯失公平的，應(yīng)當(dāng)予以釋明；對利用協(xié)議損害其他債權(quán)人利益或者規(guī)避公共管理政策的，不能制作調(diào)解書。

    “在房地產(chǎn)領(lǐng)域，存在土地出讓、合作開發(fā)和房屋買賣、房屋租賃、房地產(chǎn)中介的一、二、三級市場，從公權(quán)力干預(yù)的程度上看，是依次減弱的，因此，在對合同效力的把握上，也要依次放寬。”最高法民一庭負(fù)責(zé)人說。

    為此，紀(jì)要明確，“當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)未達(dá)到城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第二項規(guī)定條件為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持”，“當(dāng)事人僅以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持”。

    同時，此次公布的紀(jì)要對農(nóng)村房屋買賣、違法建筑相關(guān)糾紛、土地補償費分配糾紛以及訴訟時效等問題提出了指導(dǎo)意見。

    該負(fù)責(zé)人解釋，對于農(nóng)村房屋買賣糾紛，由于國家目前正在對宅基地制度改革進(jìn)行試點，政策性特別強，總的原則是區(qū)分試點地區(qū)和非試點地區(qū)，試點地區(qū)要在國家政策允許范圍內(nèi)進(jìn)行依法保護(hù)，非試點地區(qū)仍要保持原來政策的連續(xù)性。

    紀(jì)要還明確，在涉及農(nóng)村宅基地或農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的民事糾紛案件中，當(dāng)事人主張利潤分配等合同權(quán)利的，應(yīng)提供政府部門關(guān)于土地利用規(guī)劃、建設(shè)用地計劃及優(yōu)先滿足集體建設(shè)用地等要求的審批文件或者證明。未提供上述手續(xù)或者雖提供了上述手續(xù)，但在一審法庭辯論終結(jié)前土地性質(zhì)仍未變更為國有土地的，所涉及的相關(guān)合同應(yīng)按無效處理。

    完善財產(chǎn)征收征用制度也是保護(hù)產(chǎn)權(quán)的重要內(nèi)容。紀(jì)要明確，要在現(xiàn)行法律規(guī)定框架內(nèi)，綜合考慮當(dāng)事人生產(chǎn)生活狀況、戶口登記狀況以及農(nóng)村土地對農(nóng)民的基本生活保障功能等因素認(rèn)定相關(guān)權(quán)利主體。要以當(dāng)事人是否獲得其他替代性基本生活保障為重要考量因素，慎重認(rèn)定其權(quán)利主體資格的喪失，注重依法保護(hù)婦女、兒童以及農(nóng)民工等群體的合法權(quán)益。