樓市大戲“虎頭蛇尾” 房貸翻臉金融風(fēng)險積聚

    風(fēng)風(fēng)火火一年，收官卻顯潦草。2016年的樓市大戲，不出意外將上演“虎頭蛇尾”的結(jié)局。剛剛過去的11月，重點城市新建商品住宅成交量近21個月來首現(xiàn)同比負(fù)增長，全國首套房貸平均利率2015年以來首次回漲，房地產(chǎn)業(yè)下行周期已悄然開啟……

    成交腰斬

    我國房地產(chǎn)業(yè)的完整小周期為2至4年，其中上升周期一般只有1年。得益于資金面和行業(yè)政策的相對寬松，2015年、2016年房地產(chǎn)業(yè)均處于上升周期，或預(yù)示著下行周期已悄然開啟。來自 西南證券 的觀點認(rèn)為，2017年全國商品房銷售增速和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將雙雙下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計，10月至11月，全國已有超過24個城市出臺了50次不同力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策。全面收緊的陣陣北風(fēng)，令樓市極速降溫。

    11月，易居研究院監(jiān)測的30個典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬平方米，環(huán)比減少10.5%，同比減少4.2%，這也是近21個月來住宅成交首次出現(xiàn)同比負(fù)增長。具體來看，北上廣深四大一線城市環(huán)比增幅分別為-7.9%、-24.6%、-23.0%和-32.1%。在30個城市中，雖然仍有20個城市新建商品住宅成交呈同比增長態(tài)勢，但北京、上海、深圳、杭州、南京、福州、蘇州等10城市反向而行，變盤意味明顯。值得關(guān)注的是，蘇州、福州和南京的新建商品住宅成交同比跌幅高達(dá)75.4%、62.4%和58.7%。

    成交量暴跌，近期房價會否有松動跡象？從房企的年度任務(wù)完成情況來看并不樂觀。來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，萬科、恒大等已公布業(yè)績的10家房企，前11個月合計銷售額達(dá)到10528億元，同比上漲73%，年度目標(biāo)8955億元已超額完成。在資金鏈毫無壓力的背景下，眾房企對11月業(yè)績下調(diào)15%無動于衷，即便12月市場繼續(xù)降溫，項目降價的可能性也微乎其微。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期各地加大了執(zhí)法力度，投資投機需求明顯受到抑制。隨著房企項目銷售更加規(guī)范，恐慌性交易也開始減少，預(yù)計熱點樓市成交面積在12月會繼續(xù)下降，房價上漲幅度將收窄。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉的分析更為“冷酷”，他認(rèn)為本輪市場調(diào)控將導(dǎo)致四季度成交量較三季度至少下調(diào)50%。

    房貸翻臉

    信貸政策不斷收緊，是今年房地產(chǎn)市場“虎頭蛇尾”的關(guān)鍵因素。很多兩個月前擠破頭也要買買買的購房人，被呼嘯而至的戶籍限制和首付提高驅(qū)趕出局。自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市加碼信貸調(diào)控，有效抑制了房價過快上漲，導(dǎo)致市場觀望情緒更為濃厚。

    截至11月20日，在全國533家銀行中，首套房首付兩成銀行減至182家，首付三成銀行增至311家，占比達(dá)58.35%。與此同時，房貸利率走勢反轉(zhuǎn)。11月全國首套房貸平均利率4.45%，為2015年以來首次回漲。平均利率最低的天津（4.13%）也開始對主流的8.5折優(yōu)惠說不——從12月5日開始，天津建行首套房貸款利率最低9折，中行最低8.8折。此前在天津16家提供房貸業(yè)務(wù)的銀行中，1家提供8折優(yōu)惠，1家提供8.2折，1家提供8.3折，13家提供8.5折。

    天津某國有銀行的個貸部人士對新金融觀察記者表示，他們還沒有收到總行有關(guān)利率上浮的文件。“目前符合條件客戶申請的首套房貸仍可8.5折。不過到了年底，額度所剩不多，審批速度確實放慢了。如果在材料備齊提交系統(tǒng)前收到新文件，客戶的房貸利率確實會變。”從8.5折變?yōu)?折甚至是基準(zhǔn)，對于剛需來說影響不小。以商業(yè)按揭貸款150萬元、30年等額本息計算，基準(zhǔn)利率4.9%下的月供為10292元，支付總利息為110.6萬元；如果是9折，月供為9679元，支付利息為99.5萬元；如果是8.5折，月供為9373元，支付利息為94萬元。

    隨著越來越多的購房者因信貸問題離場，中介人員的好日子也暫時告一段落。西青金樂家門店經(jīng)紀(jì)人汪旭（化名）兩個月拿到10萬元提成后，“生意”突然不好做了，“最近客戶大幅減少，公司已經(jīng)著手安排員工素質(zhì)培訓(xùn)，我們小組需要去薊州一周。房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖我已經(jīng)歷太多，培訓(xùn)回來打算先回東北老家過年，來年再戰(zhàn)。”

    風(fēng)險積聚

    11月30日，社科院發(fā)布《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》，稱全國35個大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險，整體風(fēng)險最為突出的十大城市依次是深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州。報告直指“地王”頻出是加速樓市過熱與恐慌的直接原因，部分地方政府消極調(diào)控是房價暴漲和市場恐慌的重要原因，并預(yù)測2017年中國樓市將迎來一個短期調(diào)整，總體將平穩(wěn)回落。

    中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月30日，年內(nèi)銷售排名前列的40大房企合計拿地金額為破歷史紀(jì)錄的10099.79億元，較2015年全年上漲了27.3%；平均拿地成本為6062元/平方米，較2015年增幅高達(dá)50%。據(jù)機構(gòu)估算，地方政府從房地產(chǎn)交易中所得占房地產(chǎn)銷售額的3/4以上。比如2014年，全國商品房銷售額為8.73萬億元，其中土地出讓金和11種相關(guān)稅收就達(dá)6.56萬億元，占到75%。

    事實上，針對部分區(qū)域土地市場過熱、房價上漲過快，監(jiān)管層已有大動作。12月7日，發(fā)改委等七部門罕見地聯(lián)合印發(fā)《加強京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見》，明確指出將要嚴(yán)控北京河北交界區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、強化房地產(chǎn)市場管控。主要內(nèi)容包括強化協(xié)同協(xié)作、加強規(guī)劃管理、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、嚴(yán)格管控措施、統(tǒng)籌公共服務(wù)體系建設(shè)五個方面。在嚴(yán)格管控措施中，特別提出要嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)控人口規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該意見再次重?fù)粢呀禍氐沫h(huán)京“睡城”，不過控制開發(fā)的前提是控制需求，期待相關(guān)落地政策。

    社科院報告則建議完善短期政策，從而引導(dǎo)樓市軟著陸：第一，密切監(jiān)測調(diào)控效果，做好后續(xù)補調(diào)的準(zhǔn)備。第二，完善“分城施策”，建立“協(xié)同作戰(zhàn)”機制。第三，調(diào)整城市間土地供給規(guī)模，完善土地拍賣制度。第四，清查樓市的違規(guī)融資，取消過熱城市的房貸利率優(yōu)惠。第五，實施前瞻性引導(dǎo)調(diào)控政策，主動發(fā)聲引導(dǎo)市場預(yù)期。