土地市場調(diào)控收緊 地方財政恐再度陷入歉收

    《經(jīng)濟參考報》記者多方采訪了解到，2016年土地市場“量跌價漲”現(xiàn)象愈趨明顯。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，36個重點城市合計住宅土地面積成交2980宗，面積30376萬平方米，同比下調(diào)17.8%，但成交金額已達13081.9億元，同比2015年全年上漲52.3%。

    以東部某新區(qū)為例，該區(qū)2016年全年計劃出讓土地2萬畝，目標土地出讓金收入10億元，但2016年前三季度，該區(qū)共完成土地出讓3203畝，占比全年計劃16%，實現(xiàn)土地出讓金收入6.84億元，達到全年目標68%，這意味著，出讓面積僅完成預(yù)定不到2成的背景下，出讓金卻已達目標近7成。

    再以某一線城市為例，截至目前，其共完成13宗地塊的出讓交易，總計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬平方米。也與其此前計劃的850萬平方米差距巨大。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地作為稀缺資產(chǎn)，遭到了房企瘋搶。2016年以來，已經(jīng)有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億元，從溢價率、樓面價、土地成交額看，均超過了歷史水平。

    在此背景下，地方財收有了明顯的支撐。數(shù)據(jù)顯示，2016年前10月，土地出讓金達26546億元，占比地方政府性基金本級收入高達88%，顯著高于2015年的80.26%。

    從增速來看，前10個月同比增速已經(jīng)達到15.2%，顯著高于2015年－21.4%的同比增速。

    此外，稅收方面，目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個，其中5個稅種為房地產(chǎn)行業(yè)所特有，包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者不完全統(tǒng)計，今年前10個月，5個房地產(chǎn)特有稅種的稅收合計達到30448億元，占到同期地方政府一般公共預(yù)算收入比重的41%。而在 2015年，上述五個稅種的合計收入為1.4萬億元，2004年僅為1207億元。

    由此，記者初步計算，今年前10個月，土地出讓收入和涉房地五項主要稅收之和已經(jīng)達到近5.7萬億元的水平。和同期地方一般預(yù)算與政府性基金兩項收入總和相比，比重達到約57%。參照2015年地方財政收入比例，粗略計算，今年以來，地方財政收入依賴土地房地產(chǎn)市場的比重大約在40%左右。

    但值得注意的是，隨著各地政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面加以約束，市場的過熱成交將會明顯被抑制。這意味著，地方財政主力土地收入將受到明顯影響，地方財政恐再度陷入“歉收”。

    國家稅務(wù)總局收入規(guī)劃核算司巡視員王道樹日前在“中國宏觀經(jīng)濟論壇”上指出，當前稅收總量低速增長成為常態(tài)，財政日子日益趨緊。從結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)稅源縮減，新生稅源尚未具備足夠的稅收帶動力。煙、油、金融、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)稅源持續(xù)萎縮，信息技術(shù)、商務(wù)服務(wù)等新領(lǐng)域稅收增長抵不過快速下降的部分。

    在頻繁的樓市調(diào)控下，土地市場已出現(xiàn)了明顯的降溫跡象。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，12月首周全國土地市場成交超過5億元的地塊合計29宗(含深圳上海各2宗商業(yè)地塊)，溢價率超過100%的只有1宗，超過50%的只有5宗。

    “包括北京成交的數(shù)宗全持有出租住宅用地，大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件。”張大偉表示，土地出讓的條件越來越多，是導(dǎo)致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因，此外，地方的主動暫停出讓，也是影響因素。例如，原掛牌截止時間定為12月8日的武漢漢正街126億元地塊，在12月6日下午突然被宣布予以撤牌。

    《中國住房發(fā)展報告(2016-2017)》課題組成員陳多長表示，隨著后期調(diào)控的加深，預(yù)計土地市場也會隨著一二線城市供地節(jié)奏的加快而趨向平穩(wěn)，“地王”概率大幅降低，持續(xù)高漲的土地收入難以維持。

    陳多長認為，地方政府可以因地制宜制定和實施短期與長期相結(jié)合的土地供應(yīng)計劃，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

    中國社科院財政戰(zhàn)略研究院副研究員蔣震則認為，經(jīng)濟下行期間，地方財政收入因為資源稟賦、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不同而呈現(xiàn)出不同的影響，地方要加速轉(zhuǎn)型的進程，努力擺脫經(jīng)濟增長對資源稟賦的過度依賴。