房地產(chǎn)規(guī)?？衷匐y增長 金融屬性將愈加凸顯

    近日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，今后5年至10年內，國內房企前100名所占份額將從目前的40%左右增至70%-80%，前10名份額也會大幅提升至35%-40%。這意味著，行業(yè)資本與資產(chǎn)將通過兼并重組等方式加速向大房企集中。

    孫宏斌表示，房地產(chǎn)行業(yè)去年規(guī)模僅為不到10萬億元的規(guī)模，但到今年10月底，房地產(chǎn)規(guī)模已達9萬億元。“規(guī)?？衷匐y增長，但資源正快速向大公司集中。”

    孫宏斌指出，2015年房企前100名占比20%左右，前10名占比17%。但從今年來看，前100名已占超過40%的份額。那么，未來5-10年前100名會占70%-80%，前10名會占35%至40%。這樣算來，未來前10名平均體量將達4000億元。

    近日克而瑞發(fā)布《2016年1-11月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》榜單顯示，目前千億規(guī)模的房企數(shù)量已擴容至10家，10強房企總銷售額達2萬億，超過21家房企規(guī)模超過500億元，此外，50強及百強房企的入榜門檻都遠超過2015年全年。

    “體量增長的途徑便是兼并重組。”孫宏斌說，房地產(chǎn)行業(yè)未來的金融屬性將愈加凸顯。

    CRIC研究中心研究員沈曉玲也表示，未來以收購方式攬入項目，房企可將對方項目迅速并入，從而實現(xiàn)規(guī)?？焖賶汛?，而在行業(yè)整合、并購潮的大背景下，“大魚吃小魚”的現(xiàn)象將會更多出現(xiàn)。

    事實上，近期樓市調控收緊，房企已有動作。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月首周，房地產(chǎn)股權變動依然劇烈，發(fā)布公告的交易已經(jīng)超過百億。12月5日，金科發(fā)布公告稱，其子公司將以23.51億元收購 青島海爾 地產(chǎn)集團有限公司旗下位于山東的海爾·瀾山公館項目、青島羅蘭公館項目以及泰安桃花源項目，項目面積合計57.16萬平方米。五礦地產(chǎn)22.38億元收購南京項目33.33%股權；融信靜安項目萬科54億入股49%；景瑞出售上海虹口項目予恒大交易代價11.57億； 天虹商場 17.25億元收購萊蒙國際南昌項目。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場進入分化周期，中小房企融資難度增加，大房企占據(jù)的市場份額將不斷提高。“一方面是本年度市場情況較好，房企囤積了大量資金，另外，規(guī)模將影響抵抗市場風險的能力，與獲得廉價資金的能力。在此背景下，企業(yè)擴張規(guī)模意愿愈趨強烈。”

    融資難度大幅增加。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，10-11月的融資額，相比8-9月下調了61%，融資難度大幅增加。此外，在美元大幅升值的背景下，海外融資難度也在加大。

    銷售下降趨勢延續(xù)。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，過半百強房企銷售額不及10月，兩成企業(yè)環(huán)比接連下滑。具體來看，11月單月金額較10月有所降低，以金額均值計算，降幅約9%，對比9月數(shù)據(jù)呈現(xiàn)兩連降。

    10月份，百強房企已出現(xiàn)一半企業(yè)單月銷售金額環(huán)比下滑情況，11月依然有過半房企銷售金額不及10月，其中，有21家房企呈現(xiàn)連續(xù)兩月環(huán)比下滑現(xiàn)象，占比超兩成，19家房企11月銷售金額開始下滑，可以說，政策突然收緊對房企銷售帶來的不利影響立竿見影。

    沈曉玲表示，房企單月銷售普遍下滑成定局。結合近期上海、天津加碼限貸政策，對剛性、改善性需求進一步施壓，而不少二線城市土地市場依然高歌猛進，未來這些熱點城市政策再收緊的可能性很大，至年末，房企銷售面臨的市場環(huán)境不容樂觀。

    沈曉玲認為，隨著當?shù)卣{控政策突襲，銷售局面遇冷，業(yè)績難及前期。一方面，千億房企全國化布局普遍深化，城市市場形勢轉向對項目影響較大，尤其是熱點城市限購、限貸及預售證限制等不利因素帶來的將是規(guī)模性的業(yè)績收縮；另一方面，公布2016年銷售目標的千億房企多數(shù)已提前完成全年目標，并不急于年末沖刺，也存在有意放緩銷售進度的情況。

    對此，張大偉認為，對房企來說，未來6-9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。

    值得注意的是，孫宏斌也明確指出，對于近期的房地產(chǎn)資金調控的嚴峻程度，很多企業(yè)預計不足。因此，在預期轉變的趨勢下，將對現(xiàn)金流有明顯的影響。他認為，未來資金將是企業(yè)的重點。“你要買對地方、買對時間，多借點錢，現(xiàn)在如果有錢的話，放到賬上別著急花，后面還有機會?，F(xiàn)在還不是時間，多借點錢，最好借得時間長一點，可以穿越周期。”