11城上月升級(jí)樓市調(diào)控 房地產(chǎn)有望持續(xù)降溫

    距離“9·30”樓市調(diào)控兩月有余，多地樓市調(diào)控步伐并未停止。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，11月份，有11個(gè)城市升級(jí)調(diào)控政策對(duì)樓市進(jìn)行收緊，上海超越北京、深圳，成為限購(gòu)限貸舉措最嚴(yán)厲的城市。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，12月份熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將收窄，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回歸理性。

    11城上月升級(jí)樓市調(diào)控政策

    據(jù)中新網(wǎng)(微信公眾號(hào)：cns2012)記者統(tǒng)計(jì)，11月份，11個(gè)城市出臺(tái)了樓市調(diào)控政策，或加碼調(diào)控，例如上海、天津、武漢、成都、杭州等；或出臺(tái)文件規(guī)范經(jīng)營(yíng)秩序，例如，西安、南京于11月14日夜間發(fā)文加強(qiáng)市場(chǎng)整頓。

    “自從9·30開(kāi)始，全國(guó)各地已有超過(guò)24個(gè)城市出臺(tái)了50多次樓市調(diào)控措施。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱。

    從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，多數(shù)調(diào)控加碼的城市，都著眼于貸款政策的收緊和嚴(yán)格落實(shí)。例如，11月10日起，杭州進(jìn)一步實(shí)施住房限購(gòu)措施并上調(diào)公積金貸款首付比例；11月15日，深圳要求，職工家庭二套房公積金貸款最低首付比例從30%升至70%；隨后，東莞、福州出臺(tái)調(diào)控新政，提高職工公積金貸款的最低首付比例。天津也明確，非津戶籍家庭若在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)首套住房，最低首付比例為40%；其他區(qū)域最低首付比例30%。

    從首付款比例來(lái)看，上海樓市的限貸政策已經(jīng)與北京“看齊”，但對(duì)于二套房的認(rèn)定，上海采取的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，較北京的“認(rèn)房不認(rèn)貸”更為嚴(yán)格。自11月29日起，上海居民家庭首次購(gòu)房，商貸首付比例不低于35%；購(gòu)買(mǎi)二套房(包括上海無(wú)房但有貸款記錄者)商貸首付最低50%，購(gòu)買(mǎi)非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

    在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上海房貸門(mén)檻之高，已躍升為北上廣深4個(gè)一線城市首位。“上海此輪調(diào)控直擊信貸、房?jī)r(jià)等核心問(wèn)題，對(duì)于高杠杠買(mǎi)房等行為有一個(gè)較為明顯的管制影響。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。

    樓市成交量創(chuàng)近18個(gè)月新低

    11月份，易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1990萬(wàn)平方米，環(huán)比減少10.5%，同比減少4.2%。

    “今年5-7月份市場(chǎng)交易呈現(xiàn)逐月下降態(tài)勢(shì)，到了8-9月份有所上升，10月份受政策管控影響，市場(chǎng)交易出現(xiàn)下滑，而11月份政策調(diào)控效應(yīng)顯現(xiàn)，成交量繼續(xù)下滑。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這一走勢(shì)體現(xiàn)了政策調(diào)控的有效性。

    來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月樓市全面降溫。11月，全國(guó)54個(gè)主要城市合計(jì)網(wǎng)簽量24.9萬(wàn)套，環(huán)比下調(diào)11%。如果不計(jì)入今年2月份(因春節(jié)假期而處于成交谷底)的成交數(shù)據(jù)，11月成交量創(chuàng)下近18個(gè)月新低。

    調(diào)控疊加 未來(lái)市場(chǎng)有望持續(xù)降溫

    “升級(jí)調(diào)控的都是房?jī)r(jià)前期漲幅較高的城市。”張大偉說(shuō)，從10月房?jī)r(jià)走勢(shì)看，總體漲幅有所放緩，但部分依然在上漲中，升級(jí)調(diào)控是為了停止上漲；另外，11月市場(chǎng)成交開(kāi)始明顯下調(diào)，疊加這些調(diào)控措施，市場(chǎng)有望持續(xù)降溫。

    嚴(yán)躍進(jìn)也預(yù)計(jì)，隨著政策效應(yīng)的繼續(xù)顯現(xiàn)，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交面積在12月份將有繼續(xù)下降的可能，房?jī)r(jià)漲幅也將收窄，進(jìn)而促使房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸理性。

    “第四季度市場(chǎng)相比第三季度有明顯降溫跡象，其背后一方面是調(diào)控不斷收緊，對(duì)市場(chǎng)各類限制干預(yù)所產(chǎn)生的政策效應(yīng)顯現(xiàn)；另一方面，市場(chǎng)供應(yīng)大幅萎縮，進(jìn)而對(duì)當(dāng)前及后市的成交水平帶來(lái)明顯抑制。”張大偉說(shuō)。

    銀行房貸全面收緊？分析稱個(gè)別銀行自主行為

    張大偉說(shuō)，此輪政策原則是“一城一策”、甚至“一城多策”，所以各城市力度不一，部分城市力度較大，也給很多政策力度不大的城市帶來(lái)壓力。

    “石家莊、青島、長(zhǎng)沙、重慶等城市，總體上炒房需求較大，如果此類城市房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏比較快，不排除會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的收緊政策。”在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，后續(xù)還會(huì)有城市繼續(xù)加入到限購(gòu)限貸的行列。

    一位鏈家地產(chǎn)中介人員向記者透露，“最近，北京個(gè)別銀行開(kāi)始執(zhí)行‘認(rèn)房又認(rèn)貸’，目前包括匯豐銀行、上海銀行等。”

    記者先后致電上海銀行和匯豐銀行進(jìn)行核實(shí)，兩家銀行的房貸政策確已執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，目前，僅接受首套房商業(yè)貸款的申請(qǐng)；或者在已結(jié)清首套房貸款的情況下，再次申請(qǐng)商貸。

    “這屬于個(gè)別銀行的自主行為，一般是出于年底攬儲(chǔ)或者其他方面原因，不會(huì)影響整體信貸政策。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅告訴記者，從11月北京樓市的成交量和房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控發(fā)揮了“維穩(wěn)”作用，短期無(wú)需再加碼。

    嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同上述觀點(diǎn)，“從政策層面看，應(yīng)該不會(huì)出臺(tái)對(duì)商業(yè)銀行全部房貸進(jìn)行收緊的指示或文件”，但有可能進(jìn)行窗口指導(dǎo)，或允許部分貸款額度較緊的商業(yè)銀行自我調(diào)節(jié)。