花292萬買二手房 網(wǎng)簽后賣方悄悄拿去抵押

購房者花292萬元買二手房，但就在網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權過戶前，房子卻被賣方悄悄拿去抵押貸款了。

近日，廈門中院開庭審理了一起特殊的購房糾紛，市民張先生就遭遇了這樣的“購房陷阱”，付了巨額購房款，房子卻無法過戶，購房者該怎么辦？

買房：付了200多萬，網(wǎng)簽后收房

“我都已經(jīng)付了200多萬元給他了，他卻還拿房子去抵押！”購房者張先生說，這套房子的成交總價為292萬元。

2015年6月9日，購房者張先生與房東吳某及中介簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定吳某將上述房產(chǎn)出售給張先生。根據(jù)約定，6月25日前張先生向吳某支付210萬元。

隨后，三方又簽訂《補充約定》，約定吳某與張先生于當日簽訂廈門市網(wǎng)上買賣合同，交房時間為7月20日，過戶時間為7月30日前。

同年7月23日，三方簽訂《房屋交割聲明》，確認吳某已于當日將房產(chǎn)交付給張先生使用。

意外：備案后過戶前，房子被抵押！

誰也沒想到，就在網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權過戶前，房東吳某竟將房子拿去抵押貸款了。

就在簽訂《房產(chǎn)買賣協(xié)議》近一個月后，2015年7月5日，吳某向阿翔借款并簽約，將名下的一處房產(chǎn)抵押給阿翔后借款280萬元。7月15日，二人在房產(chǎn)部門辦理抵押登記。

獲知房子被抵押無法過戶后，買受人張先生急了。為此，2016年1月2日，張先生向法院起訴，請求確認其與吳某所簽的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》有效，判令吳某清償銀行貸款，將訟爭房產(chǎn)過戶至其名下并償付違約金等。

在這起案件中，法院一審判決認為，雙方所簽協(xié)議有效，吳某清償尚欠銀行的全部貸款并辦理解除抵押權登記手續(xù)，吳某應在注銷抵押權登記后十日內(nèi)協(xié)助張先生辦理訟爭房產(chǎn)的過戶登記。

判決：抵押有效，不還錢可拍賣

然而，就在張先生起訴十多天之后，2016年1月15日，債權人阿翔也向法院起訴，請求判令債務人吳某立即償還其280萬元及利息，并確認阿翔對抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權。

隨后，買受人張先生作為“第三人”加入訴訟，請求判決阿翔與吳某之間設定的抵押無效。

針對第二場官司，一審法院認為，吳某與阿翔之間的房產(chǎn)抵押借款合同有效，因此法院駁回了張先生的訴求，判令吳某向阿翔償付借款280萬元及利息，如吳某不還款，阿翔有權拍賣吳某的抵押房產(chǎn)。

宣判后，張先生上訴。廈門中院二審認為，本案當中，吳某與張先生簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議，該房產(chǎn)雖尚未過戶至張先生名下，但張先生已付大部分購房款且實際使用該房。吳某之后將訟爭房產(chǎn)抵押向阿翔借款，應認定為無權處分行為。但是，張先生無法證實阿翔與吳某屬惡意串通，而且訟爭房產(chǎn)擔保的借款已實際出借并已辦理抵押權登記。根據(jù)物權法規(guī)定，阿翔已善意取得抵押權。因此，二審駁回上訴，維持原判。“網(wǎng)簽不等于取得產(chǎn)權。”法官提醒說，要正確認定買賣二手房網(wǎng)簽備案行為的法律性質(zhì)。據(jù)存量房買賣合同網(wǎng)上簽約辦法及實施細則，二手房買賣合同網(wǎng)簽制度是買賣雙方將自愿達成的房屋交易結果，通過房管部門網(wǎng)上系統(tǒng)錄入備案，是房產(chǎn)交易監(jiān)管部門的監(jiān)管行為，不具有創(chuàng)設物權權利的功能，不同于物權法所規(guī)定的預告登記行為，不產(chǎn)生相應物權效力。

【專家說法】

避免“被抵押”應該怎么做？

網(wǎng)簽備案后、產(chǎn)權過戶前，如何防止房子被抵押？對此，廈門大學法學院教授黃健雄說，為避免房產(chǎn)交易者對交易風險的錯誤判斷，房地產(chǎn)交易管理部門應相應將網(wǎng)上備案系統(tǒng)與權屬登記系統(tǒng)進行整合，做到信息共享，完善制度銜接，以便于交易者及時準確掌握交易相關信息。

在各個備案及登記窗口辦理業(yè)務流程中，應增設涉及不動產(chǎn)的所有相關業(yè)務信息的提示告知工作，向社會公眾做好各項業(yè)務尤其是網(wǎng)簽備案、預告登記二者相關法律后果的相應宣傳工作，引導交易者對各項業(yè)務，尤其是網(wǎng)簽與預告登記二者行為的不同法律效力進行正確識別，讓各項申請業(yè)務辦理者均能知曉其他交易相關信息，作出合理避免交易風險的正確選擇，并有效遏制原權屬人在登記后對不動產(chǎn)的惡意處分行為。

【律師說法】

遭遇“被抵押”該如何維權？

廈門資深律師林敏輝認為，最簡便的方法是起訴賣方請求解除雙方的購房合同，返還已付房款并且要求賣方支付違約金。

其次，如果有證據(jù)證明賣方和第三人存在惡意串通的話，購房者可以起訴要求確認抵押無效。

最后，如果抵押確實有效，購房者仍然希望繼續(xù)履行合同的話，也可以起訴要求賣方繼續(xù)履行合同，在歸還第三人的借款后解除抵押并辦理房屋過戶手續(xù)。但是，這種情況如果賣方在判決后無法歸還第三人的款項，購房者存在無法辦理過戶登記手續(xù)的風險。