產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之辯：熱潮下的投機亂象與資本出路

    20世紀70年代末，中國第一個對外開放的工業(yè)園區(qū)—蛇口工業(yè)園創(chuàng)立，工業(yè)地產(chǎn)隨之興起。2003年，業(yè)內(nèi)首次提出產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念，并將之作為工業(yè)地產(chǎn)的升級與換代。也就是這一年，伴隨著政策東風(fēng)，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始進入密集開發(fā)階段。

    綠地、保利、萬科、富力、碧桂園、招商等一線房企紛紛加入戰(zhàn)團。地方政府與房企的投資熱情下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量呈飆升之態(tài)。來自中國開發(fā)區(qū)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)共有 220 家，國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)數(shù)量達146家。

    作為房地產(chǎn)細分市場的最大機會之一，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)仍被公認為最難的細分領(lǐng)域。蹣跚發(fā)展近30年，時至今日，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何輕重結(jié)合？又如何通過資本，像業(yè)務(wù)遍及全球77個主要城市的物流倉儲運營商—普洛斯那樣，形成地產(chǎn)開發(fā)部門、地產(chǎn)運營部門和基金管理部門“三核聯(lián)動的閉合資本循環(huán)體系”？最終，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將如何創(chuàng)新盈利模式？

    繁榮背后，這都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商們必須直面的難題。

    房企新戰(zhàn)場

    從住宅地產(chǎn)到商業(yè)地產(chǎn)，再到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型更像是一場“游擊戰(zhàn)”。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場化不斷加深，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運作的市場化主體則越來越多元化。

    這其中不乏千億房企俱樂部中的成員。

    萬科曾明確表示，公司未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外，積極拓展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。

    早在2012年，萬科就曾在鄭州接手美銘全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園的開發(fā)。2014年，東莞萬科綜合產(chǎn)業(yè)園項目正式簽約落戶大朗鎮(zhèn)石廈村，總投資6.5億元。同年，萬科聯(lián)手老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商天安數(shù)碼城集團在上海拿下一塊占地面積16萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地。

    無獨有偶，另一家千億房企 保利地產(chǎn) 也在今年7月中旬揮師產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其首個項目南沙保利電商港總建筑面積約75萬平方米，并于2016年7月13日正式啟動全球招商。

    據(jù)保利地產(chǎn)副總經(jīng)理余英介紹，南沙項目定位為跨境產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將聚集跨境商務(wù)、港航服務(wù)、制造研發(fā)、保稅展貿(mào)四大產(chǎn)業(yè)。

    與萬科、保利從產(chǎn)業(yè)園切入的模式不同，碧桂園則憑借科技小鎮(zhèn)全面進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

    “產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟效益不僅體現(xiàn)在經(jīng)濟周期的對沖機制和穩(wěn)定期，還能成為優(yōu)質(zhì)土地、優(yōu)惠政策、中周期利潤、相關(guān)業(yè)務(wù)的重要來源。”在今年 8月舉行的碧桂園“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”發(fā)布會現(xiàn)場，碧桂園助理總裁向俊波向時代周報記者透露，公司目前已有三個科技小鎮(zhèn)項目啟動，“我們5年內(nèi)會安排不少于1000億元的投入，計劃在深圳周邊建設(shè)10個有差異化的科技小鎮(zhèn)，并實現(xiàn)模式輸出”。

    這意味著，從未接觸過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的碧桂園需要招兵買馬，從而順利進軍這一細分領(lǐng)域。

    這一次，碧桂園找來了幫手戴宏亮。作為前天安數(shù)碼城（集團）有限公司（以下簡稱“天安數(shù)碼城”）總裁，現(xiàn)任深圳百富東方投資有限公司（以下簡稱“百富東方”）董事長的戴宏亮深諳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營之道。

    成立于1990年的天安數(shù)碼城是中國最具規(guī)模的城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運營企業(yè)，其模式本質(zhì)上就是成長性企業(yè)集聚發(fā)展的服務(wù)平臺。天安數(shù)碼每到一個城市就會將各地的成長性中小企業(yè)集聚起來，通過服務(wù)平臺的提供、上下游產(chǎn)業(yè)鏈的建立，促進企業(yè)在園區(qū)里更好更快地發(fā)展。

    時代周報記者了解到，2016年6月22日，碧桂園與戴宏亮名下的百富東方合作成立深圳碧桂園百富產(chǎn)城發(fā)展有限公司（以下簡稱“碧桂園百富發(fā)展”），具體分工來看，百富東方將主要負責(zé)產(chǎn)業(yè)引入和運營，碧桂園則主要負責(zé)項目硬件建設(shè)開發(fā)和運營。

    盈利難題

    繁榮背后的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，卻因監(jiān)管缺位而潛藏隱患。

    余英曾強調(diào)，保利的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目不通過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)圈地搞住宅和商業(yè)開發(fā)，而是潛心產(chǎn)業(yè)園運營。

    圈地另作他用，正是當(dāng)下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)存在的亂象。由于產(chǎn)業(yè)土地價格較低，不少開發(fā)商采用以產(chǎn)業(yè)項目立項，然后變更土地用途，開發(fā)商業(yè)和住宅項目，或者二次轉(zhuǎn)讓獲取高額土地升值收益。

    以北京為例。時代周報記者查閱數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，北京住宅用地平均樓面地價達到15072.29元/平方米，工業(yè)用地平均樓面地價為1425.99元/平方米，處于“價格洼地”。這為一些開發(fā)商提供了套利空間。

    中國不動產(chǎn)研究中心專項課題組的調(diào)研顯示，產(chǎn)業(yè)園園區(qū)開發(fā)重房產(chǎn)、輕產(chǎn)業(yè)現(xiàn)象不可忽視。“部分園區(qū)存在舍本逐末，過度強調(diào)地產(chǎn)項目開發(fā)，而輕視產(chǎn)業(yè)環(huán)境搭建的問題，隨之帶來空置率高企，新區(qū)變成‘鬼城’。”而以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為名的投機現(xiàn)象出現(xiàn)，可能成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大隱憂。

    房企進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的另一個考驗則是，無論是前期投資建設(shè)還是后期管理運營，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是以資本鏈條為主軸進行操作，要求企業(yè)有非常強大的資金保障和融資能力。不過，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)又是一個天生融資渠道匱乏的產(chǎn)業(yè)，且開發(fā)和運營期均比較長，這讓部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商承擔(dān)著高負債運營的風(fēng)險。

    有業(yè)內(nèi)分析人士認為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重點不在于批發(fā)土地，而在于后期運營，并最終達到資產(chǎn)證券化。

    在這種情況下，普洛斯成為了多數(shù)房企在發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的過程中學(xué)習(xí)的對象。美國起家，新加坡上市，普洛斯是擁有1/3中國血統(tǒng)的物流倉儲提供運營商。

    所謂“普洛斯模式”，即在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達到10倍。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到2-3年。同時，快速回籠的資金被用于新項目開發(fā)，項目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)。

    據(jù)時代周報記者了解， 平安銀行 將為碧桂園科技小鎮(zhèn)企業(yè)提供包括股權(quán)融資、互聯(lián)網(wǎng)金融、資產(chǎn)管理等服務(wù)。而廣州保利電商港方面也透露，公司將在項目運作的同時為金融化做準備，達到一定條件就可進行相關(guān)操作。據(jù)悉，保利集團目前旗下已有信?；稹⒈＠Y本兩家資金運作平臺。

    不過，普洛斯模式是否真正適用于中國？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與基金能否發(fā)揮協(xié)同作用？一切仍未有確切答案。