自持70年 萬科要“眾籌建房” 創(chuàng)新開發(fā)模式

    作為“930”新政之后北京首次推出的4宗“限房價、競地價”項目，被開發(fā)商以100%自持的代價拿走，一拿就是70年。而這其中，最大的“贏家”就是萬科，它在兩宗土地中都有身影。

    幾乎房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)所有人都不看好這樣的拿地方式，甚至擔心做不到收支持平。昨日下午，從機場直奔萬科中心的萬科集團副總裁、北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖，小范圍披露了這兩宗地的新計劃——啟動“眾籌”。

    眾籌？在房價高企的時段，這曾經(jīng)是很多人想要平價房的口號，至今幾乎無人成功。萬科為什么要這么做？

    “眾籌”邀企業(yè)跨界共建

    從第一次有人說“合作建房”到現(xiàn)在，已經(jīng)過了10多年。每一次房價上漲時，都有人要啟動“眾籌”，希望甩開各種營銷環(huán)節(jié)，實現(xiàn)低成本建房。10余年來，這些“眾籌”項目如匆匆過客此起彼伏，成功者卻寥寥無幾。

    現(xiàn)在，房地產(chǎn)一哥想把它做成了。

    9月30日，北京推出房地產(chǎn)調(diào)控新政，隨后市規(guī)劃國土委拿出位于海淀區(qū)、大興區(qū)的4宗好地塊進行試點，全部采用“限房價、競地價”的交易方式掛牌出讓——在土地出讓時就鎖定了未來地塊上的房價，同時鎖定地價上限。如果現(xiàn)場舉牌舉到地價上限，則轉(zhuǎn)為競拍商自持面積，如果競到開發(fā)商自持100%，則轉(zhuǎn)為申報高標準住宅。

    試點的第一批地塊，其住宅面積全都競到了100%自持。萬科拿到了其中的兩塊兒。“我們的主導想法，是眾籌開發(fā)。”昨天下午，劉肖透露了整個規(guī)劃的冰山一角。“眾籌方案很簡單。比如我們和海淀、中關村片區(qū)的企業(yè)共同開發(fā)，然后將房屋交給企業(yè)，由企業(yè)租給未來的核心員工。”劉肖說。

    北京萬科向符合京津冀一體化發(fā)展和海淀區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相一致的優(yōu)質(zhì)企業(yè)伸出了橄欖枝。超乎劉肖預料的是，接觸企業(yè)中有70%都樂意參與這個項目。

    參與企業(yè)員工可租房

    近期，國務院印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，其中稱，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務。

    “我們分析，政府這么做，是因為高房價已經(jīng)開始阻礙人才流動；通過供應租房房源降低一線城市的居住成本，是解決方法之一。”劉肖說，“居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權(quán)”，如果能解決入學、養(yǎng)老、就醫(yī)、穩(wěn)定租期等問題，就會給沒有資格買房的人才創(chuàng)造出另外一個實現(xiàn)居住夢想的可能性。

    按照工作進展，萬科首先為這兩個地塊建立眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時又嚴格禁止分割為以戶為單位份額。“為了不違反現(xiàn)行規(guī)定，我們將以一個住房單元的20到30戶或者一整棟樓作為最小眾籌份額。”他打比方。

    北京萬科將會作為主要業(yè)主方負責房屋建設和配套引進，參與眾籌的企業(yè)則在早期進行眾籌投資，同時向北京萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設完成后，企業(yè)員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業(yè)，北京萬科則負責為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務。

    自持確實是市場空白點

    此前，業(yè)界對北京推出“限房價、競地價”地塊持觀望態(tài)度。市規(guī)劃國土委舉行的現(xiàn)場說明會中來了40多家企業(yè)，而在實際競拍現(xiàn)場，每宗土地平均只有10余家競拍，其中還有大量重合。

    為什么開發(fā)商會因為成本觀望？有報道稱自持成本是幾乎算不清的“奧數(shù)題”，甚至求助REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）都幾乎難以盈利。

    而北京萬科想做的，卻不包括REITs在內(nèi)。“我們對海淀做過調(diào)研，大部分客戶的痛點不是租房貴，而是租不到好房子，找不到房子好、配套好、服務好的社區(qū)。”劉肖說。

    作為北京的創(chuàng)新高地，海淀區(qū)集聚了大量高學歷、高收入的人群；而與此相對應的則是土地資源稀缺所帶來的職住嚴重失衡。“我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)自持商品住房在海淀確確實實是一個市場空白點，非常適合承擔創(chuàng)新實驗。”劉肖表示，這種新的供地模式，是北京房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革的一次創(chuàng)新探索，而北京萬科也希望借此改變傳統(tǒng)的開發(fā)銷售模式。