開發(fā)商高價(jià)買地?zé)岫入y退 樓市調(diào)控仍存空間

    近幾個(gè)月來，南京、武漢、濟(jì)南、廈門等多個(gè)城市先后出臺(tái)樓市調(diào)控政策。但記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期全國(guó)土地拍賣中仍有一些地產(chǎn)商高溢價(jià)購買土地，天津、濟(jì)南、武漢等城市土地拍賣再次出現(xiàn)溢價(jià)超過200％現(xiàn)象，給樓市穩(wěn)定帶來了負(fù)面效應(yīng)。

    調(diào)控令下住房成交量下滑房企購地?zé)崆殡y退

    針對(duì)近幾個(gè)月的樓市搶購熱潮，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策，引導(dǎo)樓市理性發(fā)展，同時(shí)也打擊開發(fā)商在樓盤營(yíng)銷環(huán)節(jié)出現(xiàn)的違規(guī)現(xiàn)象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看，一線和部分熱點(diǎn)二線城市中，多數(shù)城市10月份成交量較9月明顯下降。

    記者注意到，大多數(shù)城市的限購政策只針對(duì)樓盤的銷售和購買環(huán)節(jié)，雖然提高了購房門檻，但一些開發(fā)商的搶地?zé)崆橐廊徊粶p，在樓市調(diào)控令出臺(tái)后，仍有不少城市的土地拍賣中出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。

    在11月22日多個(gè)城市進(jìn)行的土地拍賣中，廣州、武漢、長(zhǎng)沙等地再次出現(xiàn)“地王”現(xiàn)象。廣州市3宗土地拍出樓面價(jià)超過40000元／平方米，拍出價(jià)格刷新廣州土地交易紀(jì)錄。武漢一宗出讓總價(jià)達(dá)110.65億元的土地，長(zhǎng)沙一宗成交總價(jià)28.99億元的土地，也刷新了兩地土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

    除一些城市再次出現(xiàn)“地王”外，在11月的土地出讓中，不少城市也存在房企高溢價(jià)購地現(xiàn)象。山東濟(jì)南高新區(qū)一地塊被中垠地產(chǎn)以92296萬元競(jìng)得，溢價(jià)率265％；四川成都出讓的六宗商住地塊中，最高溢價(jià)率達(dá)200.77％；天津空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)3宗地塊以總價(jià)57.5億元成交，平均溢價(jià)高達(dá)494％。

    據(jù)中原集團(tuán)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月上旬，全國(guó)54個(gè)熱點(diǎn)城市住宅成交量比10月同期下降10.7％，比9月同期下降16.2％。但自6月份以來，部分城市新“地王”價(jià)格也較前期大幅飆升，此外，樓市調(diào)控政策實(shí)施后，近期各線城市土地拍賣溢價(jià)率近期再度抬頭，土地市場(chǎng)依然高溫難退。

    蘇州大學(xué)法學(xué)院劉磊教授認(rèn)為，目前部分一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已被大量資本占據(jù)，在一些開發(fā)商推波助瀾和購房投機(jī)者的跟風(fēng)炒作下，一些商品住房具有了金融產(chǎn)品屬性，因此高溢價(jià)買地行為出現(xiàn)的頻率就會(huì)很高，對(duì)于這種現(xiàn)象應(yīng)有所控制。

    “面粉貴過面包”現(xiàn)象突出背后存在隱患

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月、10月房地產(chǎn)業(yè)土地成交價(jià)款仍然保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，9月增長(zhǎng)率為13.3％，10月則上漲至16.7％。業(yè)內(nèi)人士分析，從數(shù)據(jù)的角度來看，成交價(jià)款的高速增長(zhǎng)，意味著樓市“面粉貴過面包”現(xiàn)象仍較為突出。

    海通證券的一份研究報(bào)告分析，“地王”頻出帶來更多“資產(chǎn)泡沫”，同時(shí)也給未來房?jī)r(jià)房貸留下隱患，這類地產(chǎn)泡沫應(yīng)當(dāng)引起警惕。記者觀察發(fā)現(xiàn)，今年以來，“地王”頻頻出現(xiàn)的同時(shí)，一些問題也逐漸出現(xiàn)，不少開發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍土地，但自身資金并不具備充足的實(shí)力。

    6月29日，濟(jì)南市唐冶片區(qū)一土地競(jìng)拍時(shí)共有13家房企競(jìng)價(jià)936輪，最終被帝華地產(chǎn)旗下公司拍得。但在拍地三個(gè)多月后，開發(fā)商一直未能支付首期35億土地出讓價(jià)款。最終，濟(jì)南市國(guó)土資源局11月17日發(fā)布公告，由于相關(guān)地產(chǎn)商未按規(guī)定繳納土地出讓價(jià)款，形成違約，將被解除《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，土地被濟(jì)南市收回，并將違約房企納入土地交易市場(chǎng)誠信黑名單。

    據(jù)蘇寧金融研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，不少房企購地款實(shí)際繳付比例較低，而各地“地王”退地事件也屢見不鮮，不少高溢價(jià)拍下土地的房企并沒有投入真金白銀，卻成為房?jī)r(jià)上漲的主要推手，給樓市發(fā)展帶來負(fù)面影響。

    此外，今年拿下多個(gè)城市“地王”的融信集團(tuán)，其投入土地競(jìng)拍的金額已超過商品房銷售額。據(jù)克爾瑞研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來融信集團(tuán)已拿到14塊土地，其中有7塊地溢價(jià)率超過50％，14塊地的總價(jià)超過345億元，遠(yuǎn)超其去年一年的銷售總收入。

    中原集團(tuán)研究報(bào)告指出，如此跳漲的節(jié)奏并不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，部分房企頻頻出手高溢價(jià)買地，制造“地王”新聞，不僅加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，也彰顯了投資的焦躁。

    北京隆安律師事務(wù)所律師杜鵑認(rèn)為，衣食住行是基本生活資料，但目前住房的價(jià)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了鋼筋水泥的價(jià)值，“面粉貴過面包”這一現(xiàn)象折射出目前土地的價(jià)值偏離甚遠(yuǎn)。

    調(diào)控仍存完善空間各地有望繼續(xù)加碼

    專家認(rèn)為，出臺(tái)樓市調(diào)控政策不應(yīng)只針對(duì)商品房銷售環(huán)節(jié)，在土地拍賣與競(jìng)標(biāo)等環(huán)節(jié)也應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)控制，從多個(gè)角度來抑制此輪樓市的上漲熱潮。

    針對(duì)頻繁出現(xiàn)的高溢價(jià)購地現(xiàn)象，一些城市也陸續(xù)出臺(tái)管控措施，鄭州市在出臺(tái)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中規(guī)定，市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過50％溢價(jià)率時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，此舉被外界稱為地產(chǎn)領(lǐng)域的“熔斷機(jī)制”。11月29日，上海、天津等城市出臺(tái)差別化房貸新政，分別提高首套房、二套房貸款首付比例，從貸款角度對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

    易居中國(guó)的研究稱，為防止地價(jià)飆升成為房?jī)r(jià)上漲的推手，不排除地方政府將進(jìn)一步加碼調(diào)控政策。就政策而言，類似南京、天津、濟(jì)南等城市出臺(tái)的“土地限價(jià)”、“土地交易誠信黑名單”、“差別化房貸”等政策可能會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

    國(guó)海證券一份研究報(bào)告分析，就全國(guó)范圍而言，重點(diǎn)調(diào)控城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)降溫，政府出臺(tái)的一系列調(diào)控手段，使得前期地王集中區(qū)域開始出現(xiàn)地價(jià)回落現(xiàn)象。為進(jìn)一步調(diào)控樓市，防止土地拍賣價(jià)格非理性增長(zhǎng)，后續(xù)可能會(huì)有更為嚴(yán)格的調(diào)控措施。

    安邦智庫研究人員認(rèn)為，要抑制房地產(chǎn)泡沫，除“限貸限購”之類的政策外，還要綜合發(fā)力，抑制信貸的過快增長(zhǎng)，加快農(nóng)村土地制度改革，增加更多有效供給，從各方面給樓市降溫創(chuàng)造有利條件。

    業(yè)內(nèi)人士分析，市場(chǎng)在如此嚴(yán)厲的調(diào)控之下依然持續(xù)亢奮，既有本地需求的堅(jiān)實(shí)支撐，也反映出當(dāng)前調(diào)控政策還存在進(jìn)一步完善的空間。如何在控制土地拍賣、購房等多個(gè)環(huán)節(jié)不理智行為的同時(shí)，健全可持續(xù)的住房供應(yīng)體系，滿足不同人群和家庭類型的多樣化需求，應(yīng)成為今后相關(guān)規(guī)范政策出臺(tái)的方向。