社科院報(bào)告：35城住房普遍估值過高 總體將平穩(wěn)回落

    昨日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院編寫的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2016-2017）》發(fā)布。報(bào)告通過建立中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn)，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過高的風(fēng)險(xiǎn)。深圳、廈門、上海、北京、南京、天津、鄭州、合肥、石家莊、福州成為住房估值風(fēng)險(xiǎn)最高的10個(gè)城市。

    報(bào)告提到，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出，而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂觀。

    前9月商品房銷量同比增27.14%

    報(bào)告從房?jī)r(jià)收入指數(shù)比、房?jī)r(jià)租金指數(shù)比、住房使用成本等幾個(gè)維度衡量了35個(gè)大中城市住房的估值情況。分析稱，估值過高的住房市場(chǎng)有較大概率出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速下滑或房?jī)r(jià)下跌，其估值指標(biāo)可能長(zhǎng)期向著均值恢復(fù)。

    報(bào)告指出，2015-2016年，中國(guó)住房市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，全國(guó)商品住房銷量快速增長(zhǎng)，2016年1-9月份同比增長(zhǎng)27.14%，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)。

    報(bào)告認(rèn)為，本輪樓市運(yùn)行形勢(shì)集中體現(xiàn)為是市場(chǎng)回暖過程中的局部過熱。熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲過速過猛，部分城市的本地及外地投資投機(jī)需求旺盛，總量上庫(kù)存連續(xù)減少，總庫(kù)存比2015年底減少了1.51億平方米，去庫(kù)存取得了一定成效。但空間錯(cuò)配持續(xù)加劇，一二線城市庫(kù)存小、銷售快，三四線城市庫(kù)存大、銷售慢。

    明年樓市總體平穩(wěn)回落

    報(bào)告預(yù)測(cè)，2017年中國(guó)樓市將迎來(lái)一個(gè)短期調(diào)整期，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性。

    空間上，市場(chǎng)調(diào)整也將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。在具體指標(biāo)上，全國(guó)房?jī)r(jià)整體增幅將收窄，個(gè)別月份或?qū)⒔^對(duì)下降，其中，一二線城市中先前房?jī)r(jià)上漲快的城市的房?jī)r(jià)增幅回落會(huì)更大，三四線城市分化；房地產(chǎn)開發(fā)投資將放緩，增幅或?qū)⒌陀?016年；總體庫(kù)存將會(huì)進(jìn)一步下降，降幅會(huì)有所收窄，且城市間分化嚴(yán)重，三四線城市去庫(kù)存任務(wù)仍然艱巨；銷售開工方面，2017年銷售或?qū)⒂休^大幅度下降，開工面積也將會(huì)下降，同時(shí)分化還會(huì)持續(xù)，一二線新開工或?qū)⒃黾印?/p>

    看點(diǎn)1

    本輪樓市風(fēng)險(xiǎn)仍然可控

    報(bào)告稱，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年，估值過高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過2009-2010時(shí)期。

    當(dāng)年的統(tǒng)計(jì)顯示，2009年10月份北京商品住宅的成交均價(jià)達(dá)到15891元/平方米，比9月份環(huán)比上漲了1514元/平方米，漲幅達(dá)10.5％；與2008年同期同比上漲了3563元/平方米，漲幅達(dá)28.9％。而且在房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，當(dāng)年仍然出現(xiàn)供不應(yīng)求，許多樓盤開盤即售罄，甚至出現(xiàn)托門子、找關(guān)系還買不到房的現(xiàn)象。

    報(bào)告主編、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍，主要指標(biāo)沒有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線。盡管必須高度關(guān)注房貸存量年均31%的超高增長(zhǎng)，但中國(guó)的總體房貸杠桿率及全民負(fù)擔(dān)能力目前還未超出合理范圍。如果考慮到中國(guó)收入差距，投資和投機(jī)中多是高凈值人群，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該更低一些。另外，本輪過熱是局部不是全局性的。主要集中在一、二線城市和大都市周邊區(qū)域三、四線城市。

    11月29日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在印尼接受外媒采訪時(shí)也表示，中國(guó)的房地產(chǎn)有泡沫，但不會(huì)崩盤。

    看點(diǎn)2

    應(yīng)引導(dǎo)樓市“軟著陸”

    報(bào)告指出，基于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及未來(lái)走勢(shì)，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)：總體上引導(dǎo)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)溫和調(diào)整，迫使一、二線城市樓市降溫實(shí)現(xiàn)“軟著陸”，促進(jìn)三、四線及以下城市繼續(xù)去庫(kù)存。

    除了完善后續(xù)補(bǔ)調(diào)準(zhǔn)備，報(bào)告還提到，要完善“分城施策”、“協(xié)同作戰(zhàn)”。因?yàn)樵诜績(jī)r(jià)合理增長(zhǎng)條件下，一、二線城市樓市對(duì)三、四線城市具有風(fēng)向標(biāo)意義，能帶動(dòng)三、四線及以下城市去庫(kù)存。但在過快增長(zhǎng)狀態(tài)下，兩者存在零和關(guān)系，一、二線城市價(jià)格高漲將導(dǎo)致三、四線需求向一、二線轉(zhuǎn)移，從而增加其城市的空置和庫(kù)存。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融研究室副主任蔡真認(rèn)為，防風(fēng)險(xiǎn)并非“保房?jī)r(jià)”，防風(fēng)險(xiǎn)情況下，對(duì)房市要做的是使波動(dòng)的水變成平靜的水，導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，金融支持供給性結(jié)構(gòu)性改革，讓它找到新興行業(yè)有回報(bào)的地方，才能改回來(lái)。他建議，采取資本項(xiàng)目管制，讓房產(chǎn)資金導(dǎo)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。

    看點(diǎn)3

    政府激勵(lì)制度有待健全

    報(bào)告稱，地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因。在“9·30新政”之前，熱點(diǎn)城市地方政府基本采取消極調(diào)控的方式。例如，部分熱點(diǎn)城市并不存在去庫(kù)存問題，卻通過饑渴性土地供給方式，導(dǎo)致土地供應(yīng)相對(duì)不足，制造土地供應(yīng)緊張局面，引發(fā)民眾恐慌，并趁機(jī)出讓土地，獲得大量土地出讓金。

    倪鵬飛分析，去年12月份中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，樓市調(diào)控是分層次施策，一二線城市還是以抑制投資投機(jī)為重點(diǎn)，去庫(kù)存還是三四線城市，但一些一二線城市沒有庫(kù)存，采取去庫(kù)存政策；三四線城市有庫(kù)存，但為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加投資，賣地增加財(cái)政收入，去庫(kù)存的基礎(chǔ)上又加庫(kù)存。因此，導(dǎo)致價(jià)格的暴漲和市場(chǎng)的恐慌。

    報(bào)告認(rèn)為，目前整體來(lái)看炒房激勵(lì)機(jī)制并沒有變，政府激勵(lì)制度有待健全，土地政策不太給力，金融清償對(duì)違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域清償還沒有展開，限購(gòu)政策作用有限，并且有副作用。因此，總體判斷，樓市調(diào)控短期效果比較明顯，但長(zhǎng)期效果還有待于觀察，屬于謹(jǐn)慎樂觀。

    中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春在接受媒體采訪時(shí)也表示，明年可以在土地政策上面做更多的文章。比如說(shuō)一二線加大土地供應(yīng)程度，通過土地價(jià)格的下調(diào)，來(lái)調(diào)整一二線房地產(chǎn)的上漲速度。

    數(shù)據(jù)

    風(fēng)險(xiǎn)城市前十 7城新房?jī)r(jià)格漲幅超20%

    看著日趨上漲的房?jī)r(jià)，張樂（化名）感到十分忐忑。“房?jī)r(jià)一漲，首付也立刻多了幾十萬(wàn)。”

    2011年入職的張樂從去年起將買房提上了日程，“年初的時(shí)候已經(jīng)有了自己中意的范圍，也看中了幾套房子。本想年中納稅滿5年之后就買下來(lái)。”

    不曾想過了春節(jié)之后，突然一波暴漲席卷了一線城市。多出的數(shù)十萬(wàn)首付已經(jīng)徹底將張樂擋在了購(gòu)房的門檻之外。“現(xiàn)在只能考慮向更遠(yuǎn)的地方遷了。”張樂沮喪地說(shuō)。

    截至9月，合肥的新建商品住宅均價(jià)已達(dá)到了14034元/平方米，較今年1月時(shí)的9215元/平方米上漲了52.29%。福州以31.24%的均價(jià)漲幅位列其后。上海、北京、南京、天津、深圳5座城市的新建商品住宅均價(jià)也同比上漲超過20%。

    隨著國(guó)慶之后，多地調(diào)控政策的出臺(tái)，部分城市的樓市量?jī)r(jià)開始出現(xiàn)下行。截至10月31日，10月上海新建商品住宅成交面積80萬(wàn)平方米，環(huán)比減少16%。

    截至10月31日，10月全月全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。與市場(chǎng)最火熱的7、8月份相比，已經(jīng)明顯減少。