易憲容：認房又認貸 樓市泡沫要被擠出了？

    在經濟杠桿的調控下，對于今年進入樓市的投資者來說，絕大多數(shù)都有可能被套牢，而當他們察覺時，卻可能為時已晚。

    11月28日，上海、天津、濟南、廣州等城市對房地產市場開始了新一輪加碼調控，如停止短期住房按揭貸款、全面提高住房按揭貸款首付比例、改變住房持有認可規(guī)則、對住房按揭貸款審查全面從緊、按揭貸款利率上升等。

    事實上，房地產市場調控已進行多次，但成效鮮見。如今年上半年國內住房市場瘋狂，中央不得不在9月30日前給地方政府下了死命令——凡是今年上半年房價瘋狂上漲的城市都需出臺調控政策，以遏制住過高的房價，9·30政策至此遍布全國。

    但是，9·30房地產調控的核心是“因城施策”，中央政府希望針對不同的市場采取不同的政策，以便達到房地產調控能夠讓市場平穩(wěn)發(fā)展的目的。但地方政府卻不一定這樣想，他們不希望這種調控影響當?shù)氐腉DP增長。所以，除了一些城市因調控政策讓住房銷售下降外，對于多數(shù)城市來說，不僅沒有讓調控來穩(wěn)定房價，反而促使部分地方政府開始進行饑餓營銷。

    據中國房地產指數(shù)研究院的資料顯示，11月21個主要城市成交量按月和按年分別下降16%和22%，其中一、二、三線城市成交量按月分別降22%、7.6%和38.7%。廣州和深圳按月降幅超過30%，杭州和蘇州降幅超過50%。

    但國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，全國70個大中城市中，10月份新建商品住宅價格指數(shù)按月下降的，只有成都和烏魯木齊等6個城市，而繼續(xù)上升的有54個。其中上漲幅度最大的無錫市場，房價一個月上漲了4.9%。而房地產協(xié)會發(fā)布的中國房價指數(shù)更顯示，全國有42個城市房價按月上漲超過了5%，天津、石家莊和武漢，房價上漲都在7.8%以上。

    也就是說，盡管9·30政策聲勢浩大，但這些起到的作用卻十分有限。其根本原因在于調控政策基本上沒有涉及房價上漲的根源——經濟杠桿，而只是采取了更多的行政手段，地方政府當然也不情愿對繁榮的房地產市場進行調控。在這種情況下，作為一個以投機為主導的房地產市場，只會讓房價越調越高。

    目前，市場在擔心，本輪調控是否會因影響GDP而投鼠忌器。所以，對于當前以投資為主導的住房市場而言，不少城市的住房銷量雖急劇下降，但房價卻仍然堅挺，甚至于很多人認為，中國城市的房價只是會上漲不會下跌。如果市場房價上漲的預期不改變，房價是不會下跌的。而房價不跌，泡沫是難以被擠出的。

    基于此，自11月28日起，上海、天津、濟南、廣州等城市對房地產市場調控進行了進一步加碼。例如，上海市規(guī)定，自11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不得低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

    不同于此前調控，這種首付比例大幅提高、住房按揭貸款認房又認貸，停止第三套住房貸款等規(guī)則，就是希望通過信貸杠桿，阻止住房投機炒作再次進入市場。對于如此低的杠桿率，住房投資者不敢輕易進入市場。所以，早些時候在房價瘋狂上漲高位進入的住房投資者要想再找接盤并非易事，只能是通過降價來解套，否則沒有出路了。

    不僅如此，中央政府已經在對居民住房70年產權續(xù)期等問題予以明確。這不僅會解除當前社會上對此問題的爭論，同時也為房地產稅征收做好了準備。對于房地產稅的征收，最主要的是能夠公平公正，并通過這種稅收制度來調節(jié)社會收入與財富分配關系，對此，盡管房地產稅草案暫未確定，但至少已向市場表明，房地產稅的征收已不遠。

    遏制中國資產泡沫，肯定是即將召開的中央經濟工作會議的重點，而當前中國最大的資產泡沫就是房地產泡沫。為了減少市場震蕩，當前中央政府采取的遏制方式是溫水煮青蛙。

    在這樣的情況下，對于今年瘋狂進入房地產市場的投資者來說，絕大多數(shù)都有可能會被套牢。而當他們察覺時，卻可能為時已晚。從本次房地產調控再加碼來看，中央對房地產調控的決心已定，估計不把泡沫擠出是不會罷休，國人且將拭目以待。