南京728.9億住宅維修資金去年用了不到3%

    2013年5月1日起實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》），給每個(gè)江蘇人的生活都帶來(lái)了改變。今年10月，省人大常委會(huì)組建執(zhí)法檢查組，到南京、淮安、揚(yáng)州3市實(shí)地檢查了《條例》的實(shí)施情況。11月28日，執(zhí)法檢查組向常委會(huì)會(huì)議報(bào)告有關(guān)情況。報(bào)告指出，《條例》實(shí)施后，雖然江蘇的物業(yè)管理工作取得了一定成效，但突出的老問題依然不少，如業(yè)主的法治觀念和自治意識(shí)亟待提高；物業(yè)企業(yè)的管理和扶持力度仍需加大；法規(guī)政策支撐有待完善等。

    今年，江蘇有10家物業(yè)服務(wù)企業(yè)入選全國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。截至去年底，全省共有2700多個(gè)舊住宅區(qū)得到整治，受益群眾超過300萬(wàn)戶。

    雖然成績(jī)不少，但從檢查情況看，物業(yè)管理仍然存在一些突出問題。

    檢查組認(rèn)為，業(yè)主法治觀念和自治意識(shí)亟待提高：

    1.一些業(yè)主法治觀念淡薄，“要權(quán)利不要責(zé)任，要服務(wù)不要收費(fèi)”的思想仍普遍存在，找各種理由不交物業(yè)費(fèi)，致使物業(yè)費(fèi)收繳困難，一些小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率只有30%~40%，嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)水平的提高。

    2.不少業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，主動(dòng)參與物業(yè)管理的積極性不高，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)召開難、決策難，業(yè)委會(huì)成立難、運(yùn)行難。宿遷市市區(qū)共有住宅小區(qū)282個(gè)，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)僅有119個(gè)，不足43%。

    3.業(yè)委會(huì)成員大多是兼職，專業(yè)人士匱乏，業(yè)委會(huì)不作為、亂作為的情況屢見不鮮。

    4.因?yàn)闃I(yè)委會(huì)法律地位不夠明確、權(quán)責(zé)不夠清晰、政府介入的強(qiáng)制手段和約束監(jiān)督機(jī)制缺乏等原因，目前小區(qū)業(yè)委會(huì)監(jiān)管難、換屆難問題還普遍存在。

    對(duì)物業(yè)扶持不到位

    針對(duì)物業(yè)企業(yè)的管理和扶持力度，目前看還需要加大。在全省7190家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，一級(jí)資質(zhì)176家，僅占2.4%，二級(jí)資質(zhì)650家，僅占9%。

    部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)“重利益，輕服務(wù)”傾向嚴(yán)重，存在管理水平不高、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)不足等問題，尤其是財(cái)政收支透明度不高、侵害業(yè)主權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

    《條例》明確，縣級(jí)以上地方政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，享有相應(yīng)的政策優(yōu)惠。

    但在實(shí)際操作過程中，全省大部分地區(qū)沒有制定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)減負(fù)的實(shí)施細(xì)則，有的地方對(duì)物業(yè)服務(wù)中的代收代繳費(fèi)用同樣征稅，加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)。

    法規(guī)政策不完善

    檢查組發(fā)現(xiàn)，在實(shí)際操作中，法規(guī)政策支撐有待完善：

    1.專項(xiàng)維修資金使用難問題仍然突出。從全省來(lái)看，專項(xiàng)維修資金使用難問題沒有得到根本解決。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全省住宅專項(xiàng)維修資金代管機(jī)構(gòu)賬面余額728.9億元，2015年度僅使用20.8億元，使用率不到3%?！稐l例》雖有住宅專項(xiàng)維修資金續(xù)籌的條款，但缺少具體的操作措施和機(jī)制。

    2.物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整也很困難?！稐l例》雖然規(guī)定價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每3年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。但從實(shí)施情況看，普遍不夠理想，大部分城市仍然長(zhǎng)期沿用老標(biāo)準(zhǔn)。

    3.小區(qū)人防工程停車位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確?！稐l例》明確規(guī)定，人防停車位管理辦法和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省價(jià)格行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理、民防等行政主管部門制定并公布，《條例》實(shí)施已3年多，但這個(gè)配套文件遲遲不能出臺(tái)，導(dǎo)致這方面的矛盾較為集中。

    物業(yè)糾紛案件高發(fā)

    另外，層出不窮的物業(yè)管理矛盾糾紛也需要有效化解。

    近年來(lái)，各地物業(yè)管理糾紛案件快速增長(zhǎng)，如南京市法院全年受理的各類物業(yè)糾紛案件約占全部民事案件總數(shù)的17%以上，常州市法院2015年物業(yè)糾紛案件受理數(shù)量比2013年上升了93%。

    而引起物業(yè)管理矛盾的諸多“老大難”問題依然存在。由于承接查驗(yàn)不到位，不少開發(fā)建設(shè)遺留問題導(dǎo)致的責(zé)任和矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成為物業(yè)管理矛盾糾紛的重要原因；由于業(yè)委會(huì)解聘更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新舊物業(yè)交接矛盾頻頻發(fā)生，出現(xiàn)舊物業(yè)不愿走、新物業(yè)進(jìn)不來(lái)的情況，甚至引發(fā)嚴(yán)重的暴力事件。此外，小區(qū)停車難、經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)擾民、業(yè)主違建等仍然是物業(yè)管理矛盾糾紛的焦點(diǎn)。

    多管齊下

    促進(jìn)良性發(fā)展

    檢查組建議，各地要強(qiáng)化宣傳引導(dǎo)，形成全社會(huì)參與的良好氛圍。例如要加強(qiáng)對(duì)廣大業(yè)主的宣傳，引導(dǎo)廣大業(yè)主樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)觀，提升自治自律、依法維權(quán)的意識(shí)，及時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，維護(hù)小區(qū)環(huán)境秩序。

    同時(shí)，加強(qiáng)指導(dǎo)監(jiān)督，提高業(yè)主自治能力和水平。加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的監(jiān)督管理，健全業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)選舉、議事規(guī)則，完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)工作機(jī)制，增強(qiáng)工作規(guī)范性和透明度。提高業(yè)委會(huì)人員的整體素質(zhì)，積極吸納有熱情、懂法律、會(huì)管理的業(yè)主代表參與業(yè)委會(huì)工作；探索業(yè)委會(huì)有償聘請(qǐng)專業(yè)人員參與管理模式，提升業(yè)委會(huì)工作效率和水平。

    各地政府應(yīng)出臺(tái)針對(duì)物業(yè)企業(yè)的扶持措施。建議省政府加快出臺(tái)促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見，各地要將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，盡快落實(shí)各項(xiàng)稅費(fèi)優(yōu)惠政策，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)從業(yè)人員培訓(xùn)，切實(shí)減輕企業(yè)經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

    要定期公布物業(yè)服務(wù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。探索引進(jìn)第三方進(jìn)行物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考核評(píng)估，制定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)價(jià)格，使物業(yè)服務(wù)真正實(shí)現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)、解決物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)糾紛、落實(shí)物業(yè)價(jià)格調(diào)整機(jī)制提供制度保障。

    另外，建議省政府和有關(guān)部門抓緊制定和完善與《條例》相配套的辦法措施，針對(duì)人防工程平時(shí)用于停車位收費(fèi)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)調(diào)價(jià)機(jī)制等事項(xiàng)盡快出臺(tái)配套文件，把《條例》的原則規(guī)定具體化；建議省人大常委會(huì)適時(shí)啟動(dòng)《條例》修改的立法調(diào)研，將實(shí)踐證明行之有效、立法條件成熟的改革措施及時(shí)上升為地方性法規(guī)。