房地產(chǎn)企業(yè)財力透支 高價地項目現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮

    受房地產(chǎn)市場調(diào)控影響，前9個月還是“稀客”的房地產(chǎn)項目近期再度成為產(chǎn)權(quán)交易所的“常客”。《經(jīng)濟參考報》記者統(tǒng)計，截至發(fā)稿，北京、上海、天津三大產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)業(yè)項目掛牌數(shù)量大約50個，較1月至9月的數(shù)目出現(xiàn)顯著增長。與此同時，為攤薄開發(fā)壓力，高價地項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象頻發(fā)。

    具體來看，僅北京產(chǎn)權(quán)交易所，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面項目掛牌數(shù)量，便從前9個月的2個迅速增至30個，包括正元置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)、北京中房軍安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)、青島方茂置業(yè)有限公司100%股權(quán)及債權(quán)、長沙國研置業(yè)有限公司100%股權(quán)及13,843,129.52元債權(quán)等眾多個項目。上海方面，上海國融莘閔置業(yè)有限公司100%股權(quán)及相關債權(quán)、上海源茂置業(yè)有限公司51%股權(quán)、神華新疆房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司50.5%股權(quán)等5個項目。天津方面，天津運河城投資有限公司100%股權(quán)、天津濱奧置業(yè)有限公司100%股權(quán)及405,563,236.76元債權(quán)等8個項目。

    此外，位于北交所的房地產(chǎn)增資項目也達6個，包括南京泰茂置業(yè)有限公司增資擴股項目、深圳市太子灣商鼎置業(yè)有限公司增資項目、北京華油房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資項目等項目，融資總額超過55億元。

    對此，中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，在國家房地產(chǎn)金融監(jiān)管收緊的背景下，預計房企核心盈利能力下滑、財務風險加劇，將有越來越多的非專業(yè)房地產(chǎn)公司離開房地產(chǎn)領域。

    另據(jù)了解，近期高價地項目股權(quán)出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓潮。杭州、合肥、武漢等地多個“地王”項目出現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、賣股，以攤薄開發(fā)壓力。

    例如信達地產(chǎn)10月初，將杭州濱江奧體地塊股權(quán)部分分別賣給融創(chuàng)中國和濱江集團，其三者分別持濱江奧體地塊股權(quán)50%、40%、10%。而這塊總價拍出123億元的全國總價地王，溢價率高達95.95%。此外，綠城與建發(fā)合作綠城此前競得的潮鳴地塊。而該地塊為今年3月23日，綠城以37.35億元45368元/平方米的樓面價刷新了杭州歷史紀錄的項目。

    張大偉表示，今年來一些房企銷售額都達不到拿地的資金實力，但也在激進拿地。例如融信、信達等企業(yè)拿地金額對比銷售數(shù)據(jù)來說，需要17個月至18個月的銷售金額，壓力巨大，最后不得不引入合作者，以降低資金壓力，攤薄風險。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，年內(nèi)搶地最積極的41大房企合計拿地總額達11247億，平均拿地成本為6660元每平方米，相比2015年標桿房企的企業(yè)拿地平均成本增加高達42.8%。其中，拿地最多的19家企業(yè)拿地比例中，合計招拍掛市場獲得662宗地塊，其中溢價率超過100%的地塊達到了122宗，合計金額達到了2509億，占比達到了36%。

    與此同時，部分存量“地王”也面臨開發(fā)壓力。以武漢為例，武漢市房管局數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全市共有約7000萬平方米的已批未建項目。其中，武昌新生路附近的裕大華地塊，2010年由武漢聯(lián)發(fā)瑞盛置業(yè)有限公司以每平方米8755元的單價摘得。業(yè)內(nèi)人士表示，該開發(fā)商最終面臨資金困難，政策受阻等問題。

    張大偉認為，在樓市調(diào)控城市拿地多的企業(yè)，很可能面臨市場全面限價、限購的影響，這將導致未來銷售壓力巨大。

    業(yè)內(nèi)人士指出，雖然今年房企銷售火爆，但從一、二季度來看，地價已透支了房企利潤，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。在增收不增利的情況下，房企的承壓只增不減，未來或因資金壓力，出現(xiàn)高價地股權(quán)轉(zhuǎn)讓潮。