宅地70年使用權到期怎么辦？中央有了新說法

    11月27日，《中共中央國務院關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》發(fā)布。引人注目的是，《意見》在多處對公眾關心的土地與房屋財產(chǎn)問題，作了說明和安排，明確提出：研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排、細化規(guī)范征收征用法定權限和程序、賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利等。

    焦點一：70年住宅土地使用權到期怎么辦？

    關鍵點：研究續(xù)期法律安排

    文件精神 研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預期。

    專家解讀 北京大學法學院教授常鵬翱認為，《意見》尊重并回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。

    今年4月，溫州房屋20年土地使用權到期事件引發(fā)社會高度關注。國務院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權年限都是70年。公眾關注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續(xù)期呢？

    中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新說，目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

    楊立新認為，續(xù)期問題可以從三個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年；二是70年到期后自動續(xù)期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費；三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經(jīng)過立法機關立法決定。

    中國（海南）改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，《意見》提出財產(chǎn)權利保護問題，實質是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權的現(xiàn)實。對于70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法。《意見》盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設計。

    專家認為，《意見》也是強化《物權法》的表現(xiàn)，回應了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應當按照民主、科學、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關規(guī)定。

    焦點二：如何遏制征地與拆遷導致的矛盾？

    關鍵點：不將公共利益擴大化

    文件精神 完善土地、房屋等財產(chǎn)征收征用法律制度，合理界定征收征用適用的公共利益范圍，不將公共利益擴大化，細化規(guī)范征收征用法定權限和程序。遵循及時合理補償原則，完善國家補償制度，進一步明確補償?shù)姆秶?、形式和標準，給予被征收征用者公平合理補償。

    專家解讀 憲法規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地和公民私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償。遲福林等專家表示，隨著各地城鎮(zhèn)化進程加快，土地矛盾日益凸顯。目前，個別地方政府打著公共利益的旗號，占用和征收土地，只付出低價進行補償，轉手進行房地產(chǎn)開發(fā)。最終，政府和開發(fā)商攫取高額利益，而部分被征收人的合法權益沒有得到保障，引發(fā)一系列群體性事件、刑事案件等尖銳矛盾，并造成失地農(nóng)民等長遠社會問題。

    中國社科院法學研究所民法室主任孫憲忠表示，建議規(guī)定公共利益的認定引入聽證程序。除了政府，利益受損代表和獨立的相關專家代表也應該參加。政府部門或者其他強勢的受益主體如果主張某一項目的建設是為了社會公共利益的需要，應當承擔舉證責任。

    楊立新、常鵬翱等表示，受人關注的賈敬龍案，起因就與征地拆遷有關。

    焦點三：農(nóng)民宅基地權益如何保障？

    關鍵點：落實用益物權

    文件精神 深化農(nóng)村土地制度改革，堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、糧食生產(chǎn)能力不減弱、農(nóng)民利益不受損的底線，從實際出發(fā)，因地制宜，落實承包地、宅基地、集體經(jīng)營性建設用地的用益物權，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益。

    專家解讀 “這項涉及數(shù)億農(nóng)民切身利益的規(guī)定要求，是對正在實施的宅基地制度改革的銜接與明確。”中國人民大學法學院教授劉俊海等專家說，過去，農(nóng)民對農(nóng)房宅基地只擁有使用權，造成抵押貸款受阻，農(nóng)民進城后宅基地使用權退出不暢，帶來一系列問題，導致農(nóng)民財產(chǎn)權利難以實現(xiàn)。

    記者采訪了解到，去年2月，全國人大授權北京市大興區(qū)等33個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域，暫時調(diào)整實施土地管理法等相關規(guī)定，深化農(nóng)村土地制度改革。其中15個試點縣（市、區(qū)）承擔宅基地制度改革試點任務。

    “過去，宅基地制度注重保障農(nóng)民住有所居的社會保障權利。而在當前城鎮(zhèn)化背景下，大量農(nóng)民進城，不少地區(qū)宅基地社會保障權利弱化，財產(chǎn)權利性質日益突出。”孫憲忠說，在這種情況下，需要在發(fā)揮宅基地的社會保障作用的基礎上，有序賦予宅基地的財產(chǎn)性權利。

    據(jù)了解，經(jīng)過一年多的試點，不少宅基地試點縣（市、區(qū)）已取得實質性進展。

    劉俊海、常鵬翱等專家認為，《意見》回應了農(nóng)村“三塊地”的改革，提出落實宅基地的用益物權，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權利，增加農(nóng)民財產(chǎn)收益，能夠使宅基地等原來的“死資產(chǎn)”在一定范圍內(nèi)流動，最后變成“活資源”。據(jù)新華社

    權威解讀

    恒產(chǎn)有恒心

    完善產(chǎn)權保護制度是完善社會主義市場經(jīng)濟體制的內(nèi)在要求。完善社會主義市場經(jīng)濟體制，必須堅持和完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度，毫不動搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟，毫不動搖鼓勵、支持、引導非公有制經(jīng)濟發(fā)展。產(chǎn)權是所有制的核心，保護產(chǎn)權是落實兩個“毫不動搖”的基礎。隨著改革開放的深入推進，公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的格局基本形成，各種資本流動、重組、融合日益頻繁，各類財產(chǎn)權都要求有完善的產(chǎn)權保護制度作保障。

    完善產(chǎn)權保護制度是創(chuàng)造良好預期、增強社會信心的現(xiàn)實需要。當前，我國經(jīng)濟發(fā)展進入新常態(tài)，經(jīng)濟增速換擋、結構調(diào)整陣痛、新舊動能轉換相互交織，經(jīng)濟下行壓力加大。在社會主義市場經(jīng)濟條件下，要有效應對各種挑戰(zhàn)、保持經(jīng)濟長期持續(xù)健康發(fā)展，必須穩(wěn)定社會預期、增強社會信心。做到這一點，保護好產(chǎn)權尤為關鍵。

    《孟子·滕文公上》曰：“民之為道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心”。

    完善產(chǎn)權保護制度是促進社會公平正義的重要舉措。公平是產(chǎn)權保護的核心原則。公民財產(chǎn)權得到平等有效保護，是社會公平正義的基本內(nèi)涵和重要體現(xiàn)。我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展，社會財富不斷積累和壯大，中等收入群體日漸擴大，人們對產(chǎn)權安全性的要求越來越迫切。必須加強對各種所有制經(jīng)濟組織和自然人財產(chǎn)權的保護，增強人民群眾財產(chǎn)財富安全感，營造公平公正的社會環(huán)境。