房企“全面自持”的拿地邏輯

    一些房企抱著“先拿地再說(shuō)”心態(tài)參與競(jìng)地，住宅100%自持后，如何盈利是道難題

    盡管為了避免出現(xiàn)高價(jià)地，北京的土地出讓新規(guī)則已經(jīng)做足了各種準(zhǔn)備：限銷售價(jià)格+限戶型面積+限二手房銷售時(shí)間+限持有面積，全方位圍追堵截，但仍然難以抵擋房企“100%自持”的拿地?zé)崆椤?/p>

    表面上入不敷出的經(jīng)營(yíng)模式，房企如何“解題”？這些肩負(fù)著穩(wěn)定市場(chǎng)重任的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的影響究竟有多大？這成為近期業(yè)內(nèi)外共同關(guān)注的話題。

    1 限不住的搶地?zé)崆?/p>

    備受關(guān)注的北京首批4宗“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)地塊，在近期鳴鑼開(kāi)拍。盡管受讓條件更加“苛刻”，但仍然無(wú)法阻擋房企在京拿地的熱情。連續(xù)兩日內(nèi)，包括萬(wàn)科、恒大、碧桂園、龍湖、融創(chuàng)、綠地、遠(yuǎn)洋等20多家知名房企到場(chǎng)參與圍獵。

    更為戲劇化的一幕是，4宗地塊在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，都在極短的舉牌時(shí)間內(nèi)便觸頂總價(jià)，隨后轉(zhuǎn)入自持商品住房面積競(jìng)拍，參與各個(gè)地塊競(jìng)拍的房企不約而同地把投報(bào)自持比例提至100%。這意味著，未來(lái)這些地塊建設(shè)的項(xiàng)目將不會(huì)對(duì)外出售，而是由開(kāi)發(fā)商持有并對(duì)外出租。

    連續(xù)兩天的激烈拼搶，僅有海淀永豐20號(hào)地塊被首創(chuàng)、天恒、中糧聯(lián)合體以57.6億元，并以“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”的代價(jià)收入囊中,而另外三地塊的出讓結(jié)果仍然“懸而未決”。根據(jù)出讓規(guī)則，它們需要轉(zhuǎn)入標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。按照官方的解釋：當(dāng)投報(bào)商品住房面積比例有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)為100%時(shí)，則轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。競(jìng)買人要在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)投日后的第10個(gè)工作日遞交投報(bào)的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案。由專家組成的評(píng)選委員會(huì)對(duì)這些方案進(jìn)行評(píng)分后，最終確定競(jìng)得人。

    不少業(yè)內(nèi)人士都指出，面對(duì)北京“史上最嚴(yán)”的土地調(diào)控政策，房企依舊“搶地”并不難理解。

    “開(kāi)發(fā)商的邏輯是，首先在北京得有項(xiàng)目，要有項(xiàng)目就必須得拿地。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，對(duì)房企而言，不管是業(yè)務(wù)布局，還是標(biāo)桿項(xiàng)目的輻射效應(yīng)，都需要在北京占據(jù)一席之地。

    另一位業(yè)內(nèi)人士則坦言，北京地價(jià)高、競(jìng)爭(zhēng)激烈是不爭(zhēng)的事實(shí)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看來(lái)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論從供需關(guān)系，還是財(cái)富聚集效應(yīng)來(lái)看，都相對(duì)穩(wěn)妥。所以對(duì)房企而言，先拿到地再說(shuō)。

    2 “房東”困惑REITs非“解藥”？

    根據(jù)上述四宗地塊的限制條件，中原地產(chǎn)分析師張大偉幫記者算了一筆賬：這四宗地塊規(guī)劃建筑面積合計(jì)62萬(wàn)平方米，成交金額203.35億。其中，50.39萬(wàn)平方米的住宅全部由開(kāi)發(fā)商持有。如果按照平均60平方米的單套面積計(jì)算，預(yù)計(jì)將建成8400套出租房，按照3%-4%的租金收益計(jì)算，長(zhǎng)久租賃權(quán)價(jià)值預(yù)計(jì)為3萬(wàn)-4萬(wàn)元/平方米，額外可能產(chǎn)生價(jià)值的只有配套商業(yè)+地下車位等。“但變現(xiàn)難度極大?；蛟S會(huì)通過(guò)基金上市或者長(zhǎng)期使用權(quán)出讓，但可能都會(huì)面臨政策難題。”張大偉進(jìn)一步指出，綜合考慮各種因素，這四宗地賺錢的可能性極小。

    開(kāi)發(fā)商自持100%的住宅面積，這意味著傳統(tǒng)以建造住宅和銷售住宅為主營(yíng)方向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，角色轉(zhuǎn)向了“房東”。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，事實(shí)上，很多房企對(duì)租賃市場(chǎng)的走向還沒(méi)有看得很清晰，因?yàn)樽赓U市場(chǎng)盈利模式的不清晰；而房企對(duì)拿地以后如何操作，其實(shí)也比較困惑。

    “先把地拿到手，再慢慢尋找騰挪辦法，以時(shí)間換空間；還可以通過(guò)嫁接第三方資源實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新合作。”另一位業(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，持有型物業(yè)可以做抵押套現(xiàn)，本身可以盤活解決企業(yè)投資壓力，而且現(xiàn)在很多已經(jīng)在試行的持有型項(xiàng)目都爭(zhēng)取了稅收減免政策，這部分政策補(bǔ)貼也可以對(duì)沖資金壓力。

    而當(dāng)前業(yè)內(nèi)為“房東”房企支招的盈利模式則聚焦于REITs。在他們看來(lái)，未來(lái)將這些項(xiàng)目打包成REITs，或許是加快回籠資金，并且有效降低拿地資金風(fēng)險(xiǎn)的途徑。

    一位不愿具名的分析人士則提出了不同意見(jiàn)：“暫且不論政策和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，北京的租售比多高，大家都知道。這四宗地就算只按照地價(jià)加建安成本，每年的租金回報(bào)率頂多到4%，扣除券商和運(yùn)營(yíng)商的管理費(fèi)，如果再把開(kāi)發(fā)商的其他合理成本計(jì)算進(jìn)去，收益率還得更低。這樣的REITs，誰(shuí)買??？”

    3 土拍新招是階段性政策？

    以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方式出讓土地，在北京并非首次，而與9月30日出臺(tái)的最新調(diào)控政策初衷一致，其抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心與措施一直十分堅(jiān)決。然而，對(duì)于這些地塊入市給市場(chǎng)帶來(lái)的影響，業(yè)內(nèi)人士的表態(tài)莫衷一是。

    嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，除了傳統(tǒng)的土地出讓模式外，此類土地出讓中增加了自持物業(yè)的要求，體現(xiàn)了土地出讓背后的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的導(dǎo)向。“房企當(dāng)房東了，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，后續(xù)可以有一個(gè)緩沖時(shí)間，即如果購(gòu)房壓力大，可以先租住，這也是解決目前高房?jī)r(jià)的一個(gè)問(wèn)題。”他進(jìn)一步指出，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于建立了一個(gè)“第四級(jí)市場(chǎng)”，以區(qū)別于以往的二級(jí)市場(chǎng)（即一手房買賣市場(chǎng)）、三級(jí)市場(chǎng)（二手房買賣市場(chǎng)），顯然具有積極的意義。

    一個(gè)反復(fù)被提起的問(wèn)題是這類項(xiàng)目的潛在隱患。有業(yè)內(nèi)人士指出，盡管這種土地出讓方式能在短期內(nèi)起到抑制高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的目的，但由于提前對(duì)入市房?jī)r(jià)進(jìn)行了嚴(yán)格控制，與周邊項(xiàng)目售價(jià)形成較大差距，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)被大大壓縮，如果監(jiān)管不到位的話，難免會(huì)帶來(lái)質(zhì)量問(wèn)題。

    對(duì)于這些地塊未來(lái)建成后對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地新政對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)將增加大量平價(jià)住宅，過(guò)去開(kāi)發(fā)商拿高價(jià)地的目的是將來(lái)可以建設(shè)成為區(qū)域高端產(chǎn)品，但限價(jià)之后使得這一目的不可能實(shí)現(xiàn)，從而在一定程度上穩(wěn)定樓市的發(fā)展。

    “政府本身是希望增加可售住宅的供應(yīng)量，同時(shí)通過(guò)限價(jià)拉低均價(jià)，從而降低預(yù)期。但目前看來(lái)，這四塊地都競(jìng)成100%自持的話，那么先前的目的就沒(méi)有達(dá)到。”一位資深業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，這種土地出讓的政策應(yīng)該是階段性的，會(huì)根據(jù)企業(yè)競(jìng)地的情況有所調(diào)整。