一個(gè)房?jī)r(jià)6000元的縣城 拍出1.4萬(wàn)的樓面價(jià)

    國(guó)慶節(jié)前后的一波樓市調(diào)控政策，讓很多熱門(mén)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，但是隨著這些熱點(diǎn)城市被戴上限購(gòu)、限貸政策的“緊箍咒”后，卻讓周邊中小城市的部分地塊成為了房企眼中的“香餑餑”。

    今天，福建一個(gè)名為南安的縣級(jí)市，就出了這么一塊轟動(dòng)中國(guó)樓市的“香餑餑”。

    小縣城拍出“天價(jià)”土地

    11月24日上午，泉州市下轄縣級(jí)市南安2016P07地塊舉行拍賣(mài)會(huì)。最終，該地塊被廈門(mén)兆豐合投資有限責(zé)任公司以成交總價(jià)2.76億元競(jìng)得，折合成交樓面價(jià)達(dá)到14041.09元/㎡。

　　拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)（圖片來(lái)源：玖麥房產(chǎn)網(wǎng)）

    如果不是當(dāng)?shù)厝?，單看這個(gè)數(shù)字可能沒(méi)有什么概念，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上萬(wàn)已經(jīng)不是稀奇事。那就讓我們來(lái)看看這幅地塊的起拍信息，據(jù)悉，南安2016P07地塊，位于南安石井鎮(zhèn)淗江村，土地面積17902㎡，計(jì)容建筑面積(上限)19692.2㎡，起拍總價(jià)2800萬(wàn)元，起拍樓面價(jià)1421.88元/㎡?？吹搅税?，在經(jīng)過(guò)激烈的競(jìng)拍后，一個(gè)二、三線城市下縣級(jí)市的土地，竟然拍出如此高價(jià)，溢價(jià)率達(dá)到了驚人的887.5%。

    把時(shí)間拉回到今年的10月12日，位于廈門(mén)東側(cè)的南安水頭鎮(zhèn)兩幅商住地塊2016P09、2016P10迎來(lái)拍賣(mài)。最終，2016P09地塊以3.41億元被競(jìng)得，成交樓面價(jià)1274.77元/㎡，溢價(jià)率6.23%；而2016P10地塊以2.935億元被競(jìng)得，成交樓面價(jià)1292元/㎡，溢價(jià)率7.7%。

    而在11月24日，位于廈門(mén)東的南安2016P07地塊再次迎來(lái)土拍，時(shí)隔一個(gè)多月，與此前南安市10月份土拍的兩幅地塊不到10%的溢價(jià)率相比，拍賣(mài)價(jià)竟然有了翻天覆地的變化。

    這不禁讓人疑問(wèn)：在這個(gè)面積只有2036平方千米的小小縣級(jí)市，高達(dá)887.50%的溢價(jià)率能為拿地的企業(yè)帶來(lái)多大的利潤(rùn)空間？

    對(duì)此，易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎荆舜瓮恋匾鐑r(jià)率確實(shí)比較高。

    值得注意的是，此次土拍的地點(diǎn)位于南安石井鎮(zhèn)淗江村，緊挨廈門(mén)，而南安為福建省泉州市下轄的縣級(jí)市，位于福建省東南沿海，晉江中游。

　　圖片來(lái)源：玖麥房產(chǎn)網(wǎng)

    記者查詢南安市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，發(fā)現(xiàn)南安市上月備案824套房，住宅565套，住宅面積5.75萬(wàn)㎡，均價(jià)5602元/㎡；而在本月，備案1360套，住宅1360套，住宅面積10.17萬(wàn)㎡，均價(jià)6139元/㎡。

    奇怪的是，作為一個(gè)均價(jià)6000元/㎡的縣級(jí)市，它的土地是如何拍出折合成交樓面價(jià)14041.09元/㎡的“天價(jià)”呢？

    廈門(mén)限購(gòu)，溢出效應(yīng)明顯

    事實(shí)上，自廈門(mén)重啟限購(gòu)后，購(gòu)房的門(mén)檻被進(jìn)一步推高，此外，由于廈門(mén)的房?jī)r(jià)過(guò)高，一些剛需以及投資客也在不斷外溢，這意味著廈門(mén)周邊地區(qū)的樓市有望水漲船高。

    廈門(mén)均和評(píng)估總經(jīng)理王琦向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎?，廈門(mén)這邊相對(duì)于周邊是價(jià)格高地，溢價(jià)效應(yīng)影響了它的“左鄰右舍”。

    王琦舉例，受廈門(mén)溢價(jià)效應(yīng)的波及，漳州角美區(qū)域已經(jīng)在5~10年前就受其影響，特別是近5年的發(fā)展，房?jī)r(jià)和地價(jià)都發(fā)展到了比較高的階段。

    “而往晉江和廈門(mén)東北方向走，還是一個(gè)價(jià)格的洼地，還是有空間。”王琦講道，“比如這次的土拍，就是溢價(jià)效應(yīng)朝這個(gè)方向走”。

    此外，除了廈門(mén)房?jī)r(jià)過(guò)高導(dǎo)致的溢出效應(yīng)以外，廈門(mén)的限購(gòu)政策也影響了周邊地區(qū)。

    嚴(yán)躍進(jìn)向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾弑硎?，廈門(mén)限購(gòu)以后，會(huì)使很多投資客投資其他項(xiàng)目，這方面泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)是有優(yōu)勢(shì)的。“尤其對(duì)于泉州房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較好，產(chǎn)業(yè)也較發(fā)達(dá)，當(dāng)?shù)匾恍┧饺死习宓馁?gòu)房資金相對(duì)來(lái)說(shuō)也比較充裕，這都會(huì)使得此類項(xiàng)目被看好。”

    據(jù)了解，廈門(mén)早期的投資客大多來(lái)自泉州，“廈門(mén)限購(gòu)，造成了投資客的回流，”王琦講道，“相對(duì)而言還有產(chǎn)業(yè)支撐，房?jī)r(jià)也較低，對(duì)房企而言風(fēng)險(xiǎn)較小”。

    不過(guò)，雖然受廈門(mén)溢出效應(yīng)的影響，嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次溢價(jià)率的水平還是比較夸張的。

    “此前杭州某加油站用地溢價(jià)率非常高，但類似超過(guò)500%溢價(jià)率的用地其實(shí)還是很少的”，嚴(yán)躍進(jìn)講道，“這很可能是今年三四線城市中溢價(jià)最高的一塊”。

    而對(duì)于此次溢價(jià)過(guò)高的具體原因，嚴(yán)躍進(jìn)表示，一方面是起拍價(jià)可能定價(jià)是比較低的，另一方是此類項(xiàng)目未來(lái)定位為高端項(xiàng)目，“所以很多房企看好，畢竟即便是這樣的樓板價(jià)，如果項(xiàng)目營(yíng)銷得當(dāng)，那么盈利空間還是會(huì)有的。”

    對(duì)此，王琦也表示，由于價(jià)格相對(duì)比較低，總體而言，雖然土拍溢價(jià)超高，風(fēng)險(xiǎn)卻是比較小的。“如果說(shuō)存在一定問(wèn)題的話，由于該地區(qū)前期沒(méi)有什么炒作，所以可能缺少一些配套的設(shè)施”。

    此外，每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾哌€了解到，該地塊容積率大于1且小于或等于1.1，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，容積率低，后續(xù)或有可能打造一些休閑度假的項(xiàng)目。“當(dāng)然不排除會(huì)有類似別墅功能的項(xiàng)目，但肯定會(huì)植入旅游度假養(yǎng)老等概念，進(jìn)而增加產(chǎn)品的溢價(jià)水平。”