三地地王齊出：整體市場(chǎng)降溫 房企補(bǔ)貨依舊

    在經(jīng)過(guò)數(shù)輪激烈的土地招拍掛后，日前，廣州、武漢和長(zhǎng)沙產(chǎn)生多個(gè)地王。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在2016年整體銷售刷新歷史紀(jì)錄的情況下，房企補(bǔ)貨的積極性較高，優(yōu)質(zhì)土地資源搶奪依然激烈。不過(guò)，就全國(guó)范圍而言，重點(diǎn)調(diào)控城市的土地市場(chǎng)已經(jīng)降溫，政府祭出的增加持有、設(shè)置限價(jià)等調(diào)控手段，使得前期地王集中區(qū)域開(kāi)始出現(xiàn)地價(jià)降溫現(xiàn)象。

    填平熱點(diǎn)城市洼地

    11月22日，廣州進(jìn)行多塊土地的招拍掛，各地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈狀況不一。其中，白云新城宅地競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，龍湖首開(kāi)聯(lián)合體以32.23億元、配建30150平方米保障房競(jìng)得該地塊，并刷新廣州單價(jià)地王，折合樓面價(jià)45469元/平方米。如果計(jì)算保障房的建安成本（以3500元/平方米計(jì)算），實(shí)際付出地價(jià)成本可達(dá)46958元/平方米。

    據(jù)了解，廣州白云新城地塊目前的一手樓盤均價(jià)在40000元-45000元/平方米不等。上述地塊的樓面價(jià)接近4.7萬(wàn)每平方米，意味著開(kāi)發(fā)商未來(lái)售價(jià)至少在8萬(wàn)-9萬(wàn)元才能回本。廣州地產(chǎn)人士表示，盡管白云新城地塊仍有潛力，但8萬(wàn)-9萬(wàn)元的價(jià)格入市仍然有壓力。

    值得注意的是，根據(jù)廣州市11月17日的要求，開(kāi)發(fā)商拿地的資金來(lái)源必須為自有資金。這其實(shí)已經(jīng)為房企拿地設(shè)置了更高的門檻。

    除了白云新城地塊外，龍湖地產(chǎn)和 首開(kāi)股份 還聯(lián)手拿下廣州市黃埔區(qū)的另一宗地，價(jià)格為43.04億元。公開(kāi)資料顯示，龍湖地產(chǎn)今年前10月銷售額為746億元，首開(kāi)股份為596.42億元。

    同日，武漢迎來(lái)限購(gòu)升級(jí)后的首場(chǎng)土拍，平安以110.65億元力奪武漢楊泗港宅地，未達(dá)最高限價(jià)；遠(yuǎn)城區(qū)5宗地因報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)而熔斷。位于黃金位置的新港長(zhǎng)江城地塊樓面價(jià)則達(dá)到13588元/平方米。

    也是這一天，廈門建發(fā)獲得長(zhǎng)沙梅溪湖120畝宅地，總價(jià)29億元，溢價(jià)180%。

    整體市場(chǎng)降溫

    盡管一日多地出現(xiàn)多個(gè)地王，但從全國(guó)熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)來(lái)看，重點(diǎn)調(diào)控的城市已經(jīng)明顯降溫。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月30日-11月20日，全國(guó)地王數(shù)量明顯減少，以10億元地塊+溢價(jià)率100%為標(biāo)準(zhǔn)，10月單月只有17宗地王，而11月截至20日只有12宗。

    重點(diǎn)城市已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)措施控制地價(jià)，例如福州市拍賣競(jìng)價(jià)采用限地價(jià)、無(wú)償提供住宅建筑面積方式，即地塊設(shè)定最高限制價(jià)格（溢價(jià)率上限設(shè)定不超過(guò)50%，含50%），競(jìng)買人報(bào)價(jià)不超過(guò)最高限價(jià)的，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人。11月16-17日，北京出讓4宗住宅用地，其中一宗溢價(jià)率47.69%，地產(chǎn)商將全部持有所有住宅面積。武漢則設(shè)置了土拍100%溢價(jià)率上限。

    數(shù)據(jù)顯示，在22個(gè)城市出臺(tái)調(diào)控政策后，各地樓市出現(xiàn)了明顯的退燒現(xiàn)象。10月份，全國(guó)合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過(guò)10億元的地塊為27宗，超過(guò)5億元的地塊為65宗。相比調(diào)控前市場(chǎng)最火爆的8-9月，高價(jià)地?cái)?shù)量開(kāi)始減少，在10月份累計(jì)10億元以上的地塊中，溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長(zhǎng)沙、南寧、上海、佛山、沈陽(yáng)、南昌。