未來房價會大跌嗎？這四座城市房價開始下降了

    10月下半月，北京、天津、上海、深圳、成都、廈門和鄭州新建商品住宅價格出現(xiàn)下降，未來房價會大跌嗎？

    11月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

    數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市中，一二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價環(huán)比漲幅快速回落。三線城市較為穩(wěn)定，其中有7個城市房價出現(xiàn)下降。

    國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉解讀時表示：“初步測算，10月份一、二線城市新建商品住宅價格分別比9月份回落2.8和1.0個百分點；二手住宅價格分別比9月份回落2.9和1.1個百分點。三線城市房價較為穩(wěn)定。”

    10月上半月，多地出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，為深入反映房地產(chǎn)市場動態(tài)變化，國家統(tǒng)計局再次對15個熱點一二線城市的房價，分10月上半月與10月下半月進行了統(tǒng)計。

    “結(jié)果顯示，一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，房價走勢明顯趨穩(wěn)。與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個百分點之間。”劉建偉指出。

    未來房價會大跌嗎？北京、上海、深圳、天津等城市房價開始下降了

    其中北京市10月下半月環(huán)比下降了0.4%。也就是說，假設在10月上半月還要5萬一平米的商品房，在10月下半月可能已降價200元。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對每日經(jīng)濟新聞記者表示：“北京上半月房價依然有所上漲，而下半月開始出現(xiàn)增幅為負的現(xiàn)象，這說明市場正逐漸消化目前的調(diào)控政策，房價回歸平穩(wěn)狀態(tài)有望得到實現(xiàn)。后續(xù)11-12月份預計房價會呈現(xiàn)一個不漲不跌的狀態(tài)，這對于購房者來說是一個利好消息。”

    「 調(diào)控見效，成交量下降 」

    在國慶節(jié)前后，全國20多個城市陸續(xù)推出過一輪樓市調(diào)控政策，被業(yè)內(nèi)稱為“930”新政，以期為快速上漲的樓市降溫，限購限貸、中介機構嚴禁從事外配資金融業(yè)務、規(guī)范中介機構管理等內(nèi)容。這些調(diào)控政策在新房與二手房市場已經(jīng)相繼發(fā)威，部分城市甚至出現(xiàn)成交量腰斬的局面。

    數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，全國商品房銷售額91482億元，同比增長41.2%，已超2015年全年銷售水平，提前兩個月刷新紀錄。同時，銷售面積120338萬平方米，同比增長26.8%，也已達到歷年同期最高紀錄。

    但從單月來看，隨著多地限購政策落地，商品房銷售額10月增幅大幅回落。

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2016年各月份銷售額同比與環(huán)比增幅情況，來源于21世紀經(jīng)濟報道

    房企業(yè)績也受到影響，已公布10月銷售業(yè)績的32家房企中，環(huán)比業(yè)績出現(xiàn)下滑的房企達22家，占到總數(shù)的近七成。

    其中，萬科10月銷售額達到489.9億，位居目前公布業(yè)績的上市房企10月銷售額排行首位，環(huán)比增幅高達93%。而金地集團、富力地產(chǎn)的10月銷售額環(huán)比跌幅均逾40%。

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部分房企10月銷售額及環(huán)比增幅，數(shù)據(jù)來源：Wind，21數(shù)據(jù)新聞實驗室

    盡管如此，今年前十月不少房企還是賺得盆滿缽滿。融創(chuàng)中國已完成全年目標的135%，碧桂園完成123%，深陷股權之爭中的萬科也完成了全年業(yè)績，恒大、萬科前10月銷售額還雙雙突破3000億。

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截止10月底部分房企銷售額目標完成情況，來源21世紀經(jīng)濟報道

    中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉對21世紀經(jīng)濟報道表示，大部分房企在2016年銷售與資金都非常良好，將影響調(diào)控后房價下調(diào)時間和空間。

    「 各地限購令升級，有沒有你家？ 」

    就在國家統(tǒng)計局公布10月份“全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況”數(shù)據(jù)的同一天，多地開始加碼調(diào)控。

    武漢

    11月14日晚間，武漢市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)發(fā)布《市人民政府辦公廳關于進一步促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，強化住房限購限貸措施。限購限貸范圍為江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌等武漢主城區(qū)。

    新調(diào)控政策規(guī)定，本地戶籍居民家庭在主城區(qū)首套房（含新建商品房和二手住房）申請商業(yè)房貸最低首付為30%，二套房為普通商品房的首付比例為50%；二套房非普通商品房的最低首付比例為70%。擁有2套房及以上的在上述區(qū)域暫停向其出售。

    非武漢戶籍居民在主城區(qū)購房，要求提供購房之日前2年（含2年）連續(xù)繳納社?；騻€人所得稅的證明，補繳的不予認定。首付比例為30%。對于已有一套住房及以上的，暫停出售。

    南京

    14日，南京市發(fā)布了《市房產(chǎn)交易中心四項措施嚴格落實調(diào)控新政力促南京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展》公告，就9月25日調(diào)控以來，南京市房產(chǎn)交易中心從加強宣傳引導、力推上市供應、嚴格執(zhí)行限購、強化市場監(jiān)管四個方面力保南京市房地產(chǎn)調(diào)控政策落實收效做了總結(jié)。其中，加強資格審查，確保限購實施。

    深圳

    15日，深圳市住房公積金管理委員會發(fā)布通知，宣布從發(fā)布當天開始調(diào)整公積金貸款首付比例，公積金繳存職工家庭名下在深無房的首付比例最低為30%、名下在深擁有1套住房的首付比例不低于70%。

    據(jù)深圳市住房建設局公積金中心相關負責人介紹，職工家庭購買首套住房申請公積金貸款的，貸款利率仍為個人住房公積金貸款基準利率（5年以上為3.25%，5年及以下為2.75%）；職工家庭名下在深圳已經(jīng)擁有1套住房，再次購買住房時申請公積金貸款的，貸款利率為個人住房公積金貸款基準利率的1.1倍。購買第三套住房的不予申請公積金貸款。

    杭州

    自11月10日起，杭州市將進一步實施住房限購措施并上調(diào)公積金貸款首付比例。同時中國人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導浙江省市場利率定價自律機制決議，進一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策，上調(diào)商業(yè)性住房貸款首付比例。

    西安

    11月14日，從西安市房屋管理政務網(wǎng)獲悉，從11月10日開始，西安開展維持3個月的房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪喂ぷ鳎饕獙Πl(fā)布虛假房源信息和廣告、通過捏造或者散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價、未取得預售許可證銷售商品房、不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發(fā)卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預訂款等費用，借機抬高價格、捂盤惜售或者變相囤積房源等9種行為進行嚴查。

    成都

    11月18日下午，中國人民銀行成都分行發(fā)布通知，要求在成都高新區(qū)南部園區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)范圍內(nèi)購房：居民家庭有1套住房未結(jié)清相應貸款，再次申請貸款購房，首付款比例不得低于70%;居民家庭購買第三套及以上的，暫不提供貸款支持。同時要求嚴禁違規(guī)發(fā)放和挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域、房企不得出現(xiàn)“假按揭”、“零首付”等違法違規(guī)行為等。

    安居客房產(chǎn)分析師指出，除限購城市外，此輪未出政策的廊坊、石家莊等城市10月房價上漲明顯。長遠來看，這些未限購城市未來或同樣面臨被收緊的可能，調(diào)控大軍可能進一步擴容。

    與此同時，金融監(jiān)管部門也開始出手。11月10日，據(jù)上海證券報報道，多家銀行相關人士表示，監(jiān)管部門要求在發(fā)放個人住房按揭貸款的量上，做到月度增量環(huán)比下降。也就是說，11月較10月的住房貸款增量要低于10月較9月增加的量，以此類推。

    10月中旬以來，一行三會先后出臺措施，收緊企業(yè)發(fā)債，規(guī)范銀行理財、保險投資等資金介入房地產(chǎn)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)控與往年最大的不同在于，持續(xù)地打補丁、加壓力，并且疊加歷史最嚴格的執(zhí)行力度。

    嚴躍進對每日經(jīng)濟新聞記者分析：“一線城市調(diào)控政策相對緊，政策加碼表明著防風險、去杠桿意圖。二線城市中，此前部分熱點城市的房價上漲態(tài)勢也得到了抑制，但其他一些二線城市依然有比較明顯的房價上漲態(tài)勢，后續(xù)預計還會有調(diào)控政策出臺。”

    「 房價會大跌嗎？」

    從上述的資料中可以看出，在930新政后，樓市成交量已經(jīng)明顯下降，為什么第二輪調(diào)控政策卻還要繼續(xù)縮緊呢？

    北京青年報評論認為，盡管各地政策出臺，但是到目前為止，多數(shù)熱點樓市都是成交量明顯收縮，價格松動卻不明顯，甚至杭州等城市的房價還出現(xiàn)逆勢上揚。在這種情形下，為了促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、理性發(fā)展，各地在短期內(nèi)給調(diào)控政策“打補丁”，也就勢在必行。

    中原地產(chǎn)分析師盧文曦認為，新一輪調(diào)控可以看作是預防樓市反彈的一招，防止樓市的“冷卻”只是短暫的反應，所以加碼調(diào)控力度讓樓市能有更徹底的調(diào)整。

    經(jīng)濟學家李稻葵認為，目前中國經(jīng)濟最大的資產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)，不過這并不代表貨幣政策轉(zhuǎn)向。今年以來，房地產(chǎn)價格和銷量的速度上升令他震驚。他認為，未來，如果房地產(chǎn)的價格繼續(xù)向過去一樣呈兩位數(shù)的速度上漲，那么房地產(chǎn)泡沫將成為中國經(jīng)濟最大的一個威脅。

    回歸到政策目的，長遠利益考慮。我們對樓市調(diào)控再升級，也許不會感到神秘。而隱藏其后的，買房是否會越來越難的問題，應該并非其主要之意。

    海通證券首席經(jīng)濟學家李迅雷認為，從目前來看，房價即便出現(xiàn)了下跌，也沒有大跌的基礎，從政府調(diào)控的目標看，所采取的方式是抑制需求而不是擴大供給，其目的是為了抑制房價過快上漲。因此，在經(jīng)濟穩(wěn)增長的大目標下，政府會采取更多管制的手段而非市場化的手段來應對房價上漲，故房地產(chǎn)調(diào)控政策不會導致房價出現(xiàn)大幅下跌。

    新城控股高級副總裁歐陽捷表示，接二連三的調(diào)控措施出臺，目的非常明確。國家層面既不希望樓市火爆、地市瘋狂，也不希望市場冰凍、房價大跌，按政府要求，就是要“促使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，其實這是中央政府一貫以來的既定方針，并沒有發(fā)生根本性的變化。