北京限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)地塊首拍 引多房企爭(zhēng)搶

    首批試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓的兩宗地塊昨天入市，雖然條件苛刻，但仍然吸引不少房企爭(zhēng)搶。最終，多家房企投報(bào)自持商品房面積比例為100%，競(jìng)拍隨即轉(zhuǎn)入技術(shù)競(jìng)標(biāo)競(jìng)選環(huán)節(jié)，各房企分別提報(bào)建筑方案，10天后再次競(jìng)拍。

    房企競(jìng)買意愿強(qiáng)烈

    昨天下午競(jìng)拍的是位于海淀西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地的兩宗地塊，其中永豐產(chǎn)業(yè)基地18號(hào)地塊為R2二類居住用地，地塊規(guī)劃建筑面積138825平方米。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍之前，已經(jīng)有16家房企報(bào)名、獲得16次網(wǎng)上報(bào)價(jià)。永豐產(chǎn)業(yè)基地19號(hào)地塊為二類居住及零售商業(yè)用地，規(guī)劃建筑面積162894平方米，共有12家報(bào)名，獲得11次網(wǎng)上報(bào)價(jià)。

    在近20家房企的圍獵中，18號(hào)地以50億元的總價(jià)觸頂，在自持商品住房面積競(jìng)拍環(huán)節(jié)，綠地、龍湖聯(lián)合體、保利、萬科均投報(bào)100%的自持商品住房面積，因此競(jìng)拍轉(zhuǎn)入第三階段“投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)。同時(shí)，19號(hào)地以59億元觸頂，首開、住總?cè)f科、綠地、保利全部投報(bào)100%自持面積。

    明天上午將競(jìng)拍海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地30號(hào)地塊以及大興黃村興華大街的居住用地，在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍之前已經(jīng)獲得了多次報(bào)價(jià)。

    本月初，同樣位于海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地的一宗居住用地現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，地塊全部為公租房與自住房，并無商品房，按照21.5億元的價(jià)格計(jì)算，自住房部分樓面價(jià)2.92萬元/平方米。“按照銷售限價(jià)3.5萬元計(jì)算，利潤(rùn)很低。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，房企開發(fā)的結(jié)果將基本只能覆蓋成本，房企之所以看中這無風(fēng)險(xiǎn)的30億銷售額（含車位等），還因?yàn)楸本┒嗳瘴闯鐾恋?，獲得土地可以分?jǐn)偣芾沓杀尽?/p>

    張大偉分析認(rèn)為，北京限房?jī)r(jià)地塊依然吸引了眾多企業(yè)的強(qiáng)烈購(gòu)買意愿，從這一點(diǎn)來看，一線城市土地資源仍然是企業(yè)的首選。另外，針對(duì)北京、深圳等城市已經(jīng)開始限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的局面，很多企業(yè)也需要根據(jù)土地出讓結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變拿地思路，過去的拿地定價(jià)模式開始出現(xiàn)變化，成本定價(jià)越來越重要。

    全方位圍堵高價(jià)地

    根據(jù)公告，這些地塊全部設(shè)定合理的土地上限價(jià)格，當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到合理土地上限價(jià)格時(shí)，則不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。企業(yè)自持的商品房將全部作為租賃住房，不得銷售。

    據(jù)悉，自持住宅商品房面積的起拍面積是住宅用地總建面的2%，競(jìng)拍階梯必須是住宅總建面1%的整數(shù)倍，報(bào)數(shù)高者得。

    除此之外，為了圍堵高價(jià)地，昨天出讓的兩宗地塊還有以下幾個(gè)限制性條件：首先是限制最高售價(jià)和均價(jià)。商品住房銷售均價(jià)不超過53400元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過56100元/平方米。而另一宗黃村地塊，商品住房銷售均價(jià)不超過55800元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過58500元/平方米。

    其次，這些地塊全部居住建筑規(guī)模中套型90平以下住房面積比重需達(dá)到70%以上。此外，商品住房取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后5年內(nèi)不得出售；銷售時(shí)不得搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。

    按照張大偉的測(cè)算，昨天兩宗地30萬平米中的29萬平米將成為持有物業(yè)，按照平均一套60平方米計(jì)算，可以提供4800套出租房。接近5000套租賃房源可以緩解租賃市場(chǎng)價(jià)格，但減少了銷售房源供應(yīng)。

    土地進(jìn)入限價(jià)時(shí)代

    除了上述地塊之外，北京土地市場(chǎng)近日又新增了幾宗經(jīng)營(yíng)性用地掛牌。其中，位于房山區(qū)韓村河鎮(zhèn)的R2二類居住用地，全部規(guī)劃為自住型商品住房，建筑規(guī)模98652平方米，最大套型面積90平方米，銷售價(jià)格1.35萬元/平方米。大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊為多功能用地，建筑規(guī)模75646平方米。兩宗地的掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間均為12月6日。

    另外，位于石景山區(qū)實(shí)興大街的兩宗B23研發(fā)設(shè)計(jì)用地，也將在11月23日起開始掛牌競(jìng)價(jià)；位于房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)的綜合性商業(yè)金融用地，在11月14日開始掛牌競(jìng)價(jià)，位于房山區(qū)拱辰街道的綜合性商業(yè)金融用地，同日也掛牌競(jìng)價(jià)。

    中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，目前北京待售的10宗經(jīng)營(yíng)性地塊中，已經(jīng)全面控制價(jià)格。

    “未來對(duì)房企經(jīng)營(yíng)要求將越來越高，從過去的銷售思維將轉(zhuǎn)變成為經(jīng)營(yíng)思維。”張大偉如是說。而隨著北京土地市場(chǎng)政策全面嚴(yán)格落地，在2017年下半年這幾宗地上市后，海淀、大興等區(qū)域?qū)⑹艿矫黠@影響。

    張大偉認(rèn)為，按照北京土地政策的實(shí)施，基本可以杜絕產(chǎn)生高價(jià)地的可能性。張大偉預(yù)計(jì)，近期的幾宗地塊陸續(xù)出讓，將影響2017年房?jī)r(jià)下調(diào)5%。