易憲容：讓房子回歸居住功能 是樓市調(diào)控之本

    在今年“9·30”調(diào)控之后，一線城市及部分熱點城市的住房銷售量急劇下降，但是價格基本上沒有多少變化。這也意味著，只要市場的價格上漲預(yù)期沒有改變，房地產(chǎn)市場投資者并不愿降價出售手中的住房，市場基本上會處于一個完全僵持狀態(tài)。

    這種僵持狀態(tài)能夠持續(xù)多久，關(guān)鍵就看房地產(chǎn)市場是不是能夠真正回歸到居住功能，真正去除泡沫。這就得從兩方面入手：

    一是全面收緊住房按揭貸款。近一年來，住房市場的瘋狂與過度寬松的住房按揭貸款政策不無關(guān)系。如果住房按揭貸款政策不收緊，住房限購政策所起到的作用十分有限。

    一是收緊住房稅收政策。稅收政策是遏制住房投機炒作、擠出房地產(chǎn)泡沫最為有效的工具。住房稅收包括住房交易稅、住房交易所得稅、物業(yè)稅或房地產(chǎn)稅、住房空置稅、住房遺產(chǎn)稅等，而這些稅收政策能在事中、事后、持有等環(huán)節(jié)來遏制投機炒作。比如，最近無論是加拿大還是香港，遏制房地產(chǎn)的投機炒作都是從住房稅收政策入手。

    對于住房按揭信貸政策，今年“9·30”房地產(chǎn)調(diào)控政策提高了首付，而且一些城市的政策還是十分嚴(yán)厲的，但是住房按揭貸款利率沒有調(diào)整。在全面禁止首付貸的情況下，首付全面提高能夠阻止不少住房投資者進入房地產(chǎn)市場，從10月份貸款增長的情況來看，相關(guān)數(shù)據(jù)已清楚地透露出一些端倪。

    最近央行數(shù)據(jù)顯示，10月底本外幣貸款余額110.18萬億元，按年增長12.3%，人民幣貸款余額104.77萬億元，上升13.1%。10月人民幣新增貸款錄得6513億元，增加1377億元。不過，與9月人民幣新增貸款1.22萬億元相比，按月則大大減少46.6%。還有，10月新增社會融資規(guī)模為8963億元，比9月的1.72萬億元大幅下降近50%。

    10月銀行新增人民幣貸款按月大跌46.6%，很大程度上是與這個月房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺有關(guān)。房地產(chǎn)調(diào)控政策讓住房按揭貸款的首付比例全面上升，并且禁止居民購買第三套住房，從而使得不少住房投機炒作者根本無法進入市場，這就使得以居民住房按揭貸款為主的中長期新增貸款在這個月內(nèi)下跌了近5000億元，10月中長期貸款僅增加4891億元。也就是說，“9·30”房地產(chǎn)宏觀調(diào)控讓居民的新增住房按揭貸款快速下降，從而導(dǎo)致住房貸款增長全面下降。

    隨著監(jiān)管部門對居民住房按揭貸款總量收緊，以及商業(yè)銀行對購買住房居民的收入進行實質(zhì)性審核，住房貸款增速可能還會繼續(xù)下降。在未來兩個月里，如果居民的住房按揭貸款仍然以10月份這樣的速度持續(xù)下降，也就意味著住房投機炒作者正在退出房地產(chǎn)市場。對此，國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資者不能不密切關(guān)注。