企業(yè)債再上“緊箍咒” 房地產(chǎn)融資鏈加速收緊

    檢查要點(diǎn)有五大方面，分別是：個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸的調(diào)控執(zhí)行情況；與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)的管控情況，包括首付貸、零首付等問(wèn)題；涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款，如個(gè)人消費(fèi)貸，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，信用卡透支，房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)貸款等情況；理財(cái)資金投資管理情況，理財(cái)是否違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)；以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)情況。

    一端是房貸，另一端是房企融資，整個(gè)房地產(chǎn)融資鏈條收緊，正進(jìn)入加速通道。

    自三季度多家銀行內(nèi)部自查房地產(chǎn)相關(guān)融資，暫停給“地王項(xiàng)目”融資后，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從接近監(jiān)管人事處獲悉，銀監(jiān)會(huì)出手，11月4日發(fā)文要求對(duì)16個(gè)房?jī)r(jià)上漲過(guò)熱城市銀行的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)展開專項(xiàng)檢查。

    另外，11月11日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從多位券商主承人士處獲悉，國(guó)家發(fā)改委已下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    這是繼交易所10月底通過(guò)分類監(jiān)管的方式收緊地產(chǎn)公司發(fā)債融資后，又一債市監(jiān)管部門對(duì)地產(chǎn)商發(fā)債融資祭出“緊箍”。

    大勢(shì)清晰可見(jiàn)：一旦銀行和債市減少向房地產(chǎn)企業(yè)輸血，高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)疑將受到顯著影響。多部門多管齊下，樓市調(diào)控效果可期。

    專項(xiàng)檢查地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從接近監(jiān)管人事處獲悉，為落實(shí)銀監(jiān)會(huì)主席尚福林在三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)上的講話要點(diǎn)，銀監(jiān)會(huì)11月4日向相關(guān)銀監(jiān)局下發(fā)了針對(duì)16城銀行的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查緊急通知。

    上述16城分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南和成都。

    根據(jù)通知要求，專項(xiàng)檢查范圍為截至今年9月末的與房地產(chǎn)有關(guān)的所有業(yè)務(wù)，檢查報(bào)告需在12月5日之前上交。

    檢查要點(diǎn)有五大方面，分別是：個(gè)人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸的調(diào)控執(zhí)行情況；與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務(wù)的管控情況，包括首付貸、零首付等問(wèn)題；涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的貸款，如個(gè)人消費(fèi)貸，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款，信用卡透支，房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)貸款等情況；理財(cái)資金投資管理情況，理財(cái)是否違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)；以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)情況。

    就房貸業(yè)務(wù)而言，今年可謂一路高歌猛進(jìn)。

    央行數(shù)據(jù)顯示，前三季度個(gè)人住房貸款增加4.2萬(wàn)億元，占所有新增貸款比例超40%。而截至今年一季度末和半年的占比分別為24%和35%。

    直到十一長(zhǎng)假前后，全國(guó)逾二十城出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策，樓市交易明顯降溫。

    10月，上海銀監(jiān)局和央行上海總部先后召集轄內(nèi)銀行開會(huì)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格把關(guān)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，部分銀行先后提升了個(gè)貸門檻。

    “半年內(nèi)離婚的，我們會(huì)很謹(jǐn)慎，很可能會(huì)報(bào)一個(gè)很高的首付比例和利率，意思就是拒絕做這筆貸款。”某華北股份行零售負(fù)責(zé)人表示。另有某華南股份行人士則表示，已基本停止發(fā)放較為大額的個(gè)人消費(fèi)貸款。這類額度達(dá)30萬(wàn)元的個(gè)人消費(fèi)貸款，可能會(huì)被用作購(gòu)房首付款。

    其實(shí)早在二季度早些時(shí)候，已經(jīng)有嗅覺(jué)敏感的銀行開始自查房地產(chǎn)相關(guān)對(duì)公業(yè)務(wù)，要求不支持地王、異地、純商業(yè)體和別墅項(xiàng)目等。

    房企土地融資“抽刀斷水”

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來(lái)源中，企業(yè)自有資金僅占不到15%。

    整個(gè)房地產(chǎn)融資可以分三大環(huán)節(jié)：第一步是前端拿地融資（包含四證齊全前的配套融資），第二步是房地產(chǎn)開發(fā)貸款（土地證抵押融資），第三步是達(dá)到預(yù)售條件的銷售資金回籠。

    前端拿地成本占比最高，以北京、上海這樣的一線城市為例，占比可高達(dá)70%以上，在武漢這樣的二線城市，也已經(jīng)占到50%以上。關(guān)鍵就在于，最大頭的土地融資中，開發(fā)商可以3∶7（自有∶配資）的比例進(jìn)行配資。甚至，在還沒(méi)成功拍下土地，還只是參與競(jìng)拍要繳納競(jìng)拍保證金時(shí)，就有資金為其融資。

    四季度以來(lái)，監(jiān)管的各項(xiàng)“打擊”措施，逐漸顯示出其對(duì)“土地配資”的把脈判斷。

    10月8日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市規(guī)劃國(guó)土資源局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（“滬六條”），明確成立聯(lián)合小組，對(duì)開發(fā)商競(jìng)拍土地款進(jìn)行穿透核查。違反規(guī)定的，取消競(jìng)買或競(jìng)得資格，已繳納的競(jìng)買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣出讓活動(dòng)。

    10月20日，武漢市國(guó)土規(guī)劃局發(fā)布新的土地出讓公告顯示，最高土地拍賣價(jià)格不得溢價(jià)超100%。“雖然還沒(méi)有通知說(shuō)嚴(yán)查土地配資，但在土地價(jià)格方面做了一些限制。”有股份行武漢分行人士說(shuō)。

    10月21日，銀監(jiān)會(huì)召開三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)分析會(huì)，要求銀行規(guī)范各類貸款業(yè)務(wù)管理，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營(yíng)。

    10月28日，上交所發(fā)布《關(guān)于實(shí)行房地產(chǎn)、過(guò)剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購(gòu)置土地。同時(shí)，該規(guī)定還細(xì)化了房企發(fā)債的準(zhǔn)入門檻。

    一位上海銀行業(yè)高管透露，11月上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局已經(jīng)對(duì)開發(fā)商競(jìng)拍土地的資金進(jìn)行穿透式管理。開發(fā)商在支付土地款時(shí)需要填寫資金來(lái)源申報(bào)表及相關(guān)承諾。

    具體而言，開發(fā)商需要填寫資金來(lái)源是否涉及關(guān)聯(lián)方，資金流轉(zhuǎn)路徑，并需要提交自身及資金來(lái)源關(guān)聯(lián)方的所有銀行存款明細(xì)等，且申報(bào)的自由資金構(gòu)成須經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)事務(wù)所鑒定和證明。

    企業(yè)債限投商業(yè)地產(chǎn)

    11月11日，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見(jiàn)》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

    “地產(chǎn)商發(fā)企業(yè)債用于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的情況本來(lái)就很少，過(guò)去幾年累計(jì)下來(lái)的存量，估計(jì)也就兩三百億，跟交易所公司債不是一個(gè)量級(jí)。”針對(duì)《意見(jiàn)》，北京某券商業(yè)務(wù)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，發(fā)改委企業(yè)債由于審批周期長(zhǎng)、發(fā)債利率并無(wú)優(yōu)勢(shì)等因素而發(fā)行量有限，

    北京另一券商業(yè)務(wù)人士則表示，《意見(jiàn)》提出地產(chǎn)商發(fā)行企業(yè)債的嚴(yán)格限制，表面上是進(jìn)一步收窄地產(chǎn)商的融資途徑，但實(shí)際上“收窄的程度很小，可能可以忽略不計(jì)”。

    其解釋稱，交易所公司債“分類監(jiān)管”后，資質(zhì)較好的地產(chǎn)公司發(fā)行公司債渠道依舊暢通；地產(chǎn)公司發(fā)行交易商協(xié)會(huì)的債務(wù)融資工具之渠道，亦未關(guān)閉。

    “地產(chǎn)商發(fā)債融資時(shí)，首選是公司債，然后是中票，最后才會(huì)考慮企業(yè)債。被交易所、交易商協(xié)會(huì)篩掉的地產(chǎn)公司項(xiàng)目，從發(fā)改委這邊發(fā)出來(lái)的可能性很小。”該人士說(shuō)。

    至于是否存在城投公司通過(guò)保障房等名目發(fā)債后，將發(fā)債資金用于商業(yè)類地產(chǎn)項(xiàng)目，數(shù)位券商主承人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，發(fā)改委對(duì)企業(yè)債資金用途監(jiān)管嚴(yán)格，“目前主要都是省發(fā)改委在監(jiān)管”，資金被挪用的情況較為少見(jiàn)。

    保障房、安置房項(xiàng)目發(fā)債“因城施策”

    《意見(jiàn)》還顯示，發(fā)改委將繼續(xù)支持各類企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于保障性住房和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。并對(duì)保障性住房類項(xiàng)目進(jìn)行分類監(jiān)管。

    其中，納入省級(jí)保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的項(xiàng)目，地方政府或住建部門需出具文件，對(duì)保障性住房項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、拆遷費(fèi)用來(lái)源、納入省級(jí)保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)等情況進(jìn)行說(shuō)明。發(fā)行人應(yīng)提供省級(jí)保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)責(zé)任書。

    但對(duì)只是納入地市和縣級(jí)保障性住房建設(shè)目標(biāo)任務(wù)的項(xiàng)目，發(fā)改委除了要求地方政府或住建部門出具文件外，還得“結(jié)合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、本地房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和去庫(kù)存壓力等，對(duì)項(xiàng)目的保障性住房性質(zhì)進(jìn)行充分論證”。

    對(duì)一般安置性住房建設(shè)項(xiàng)目，發(fā)改委同樣要求分類對(duì)待，以遵循“去庫(kù)存、惠民生”的總體原則。

    《意見(jiàn)》要求，出現(xiàn)以下四類情況之一，將不允許發(fā)行企業(yè)債券用于安置性住房建設(shè)：一是高庫(kù)存城市；二是高資產(chǎn)負(fù)債率（高于65%）或資產(chǎn)規(guī)模較?。ㄐ∮?0億元）的企業(yè)；三是回遷安置比例較少的項(xiàng)目，回遷安置房投資比例占項(xiàng)目總投資低于60%的項(xiàng)目；四為未繳納土地出讓金、未取得土地權(quán)證的項(xiàng)目。

    對(duì)此，北京某券商信用債分析師表示，此舉可在一定程度上防止偏遠(yuǎn)城市地產(chǎn)庫(kù)存的無(wú)謂增加，“畢竟，三四線城市商品房的庫(kù)存壓力已經(jīng)很大，可能不少城市已經(jīng)沒(méi)有必要再建保障房。”