住宅成交量減40% 杭州為何再次收緊限購(gòu)政策

    昨晚，杭州發(fā)布住房限購(gòu)政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控再升級(jí)。

    政策規(guī)定，11月10日起，杭州實(shí)施進(jìn)一步住房限購(gòu)，非本市戶籍居民家庭需提供1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明；上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例，由原來(lái)的兩成上浮至三成，并暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款，此外，還強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源審核以及對(duì)土地競(jìng)買資金來(lái)源審查。（文末附政策原文）

    此前，杭州已經(jīng)對(duì)樓市進(jìn)行限購(gòu)和限貸，受9月政策收緊影響，10月杭州商品住宅成交量回落40%，新政滿月后，市場(chǎng)成交量變化明顯。那么，成交量驟減的情況下，杭州市為何二度出臺(tái)樓市調(diào)控政策呢？

    中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院認(rèn)為，此次加碼調(diào)控的背后原因主要有兩方面：“第一，新政滿月后對(duì)市場(chǎng)成交量影響明顯，但價(jià)格依舊高位運(yùn)行并呈上升趨勢(shì)；第二，不可否認(rèn)，限購(gòu)政策對(duì)于市場(chǎng)降溫，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的確是一劑良藥，對(duì)比之前上海南京蘇州杭州的調(diào)控政策，杭州的限購(gòu)和差別化信貸政策的確過(guò)于溫和，給了這次調(diào)控政策加碼預(yù)留了足夠的空間。”

    中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，新政滿月后，杭州房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行并呈上升趨勢(shì)，10月杭州商品住宅成交均價(jià)為每平方米20208元，突破2萬(wàn)元大關(guān)，環(huán)比上漲幅度達(dá)到4.1%，同比上漲32.6%，環(huán)比漲幅超上海、南京、合肥、蘇州、寧波等城市，領(lǐng)跑長(zhǎng)三角。

    此前限購(gòu)限貸政策相對(duì)寬松也是此次政策加碼的原因。政策解讀透明售房研究院院長(zhǎng)方張接稱：“國(guó)慶期間主要一二線城市普遍提升調(diào)控規(guī)格之后，目前杭州已經(jīng)屬于調(diào)控中的政策洼地，因此杭州限購(gòu)限貸政策的升級(jí)已經(jīng)部分體現(xiàn)在市場(chǎng)的預(yù)期當(dāng)中，對(duì)市場(chǎng)各方的心理沖擊有所降低，從短期來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)此次政策的反應(yīng)程度也會(huì)相應(yīng)降低；從中長(zhǎng)期來(lái)看，限購(gòu)的升級(jí)對(duì)外來(lái)購(gòu)房需求的打擊會(huì)持續(xù)體現(xiàn)，9月首次限購(gòu)給外地人留下了可以買一套房的口子，從近期情況來(lái)看，支撐不斷走低成交量的，接近三成以上依然是外地購(gòu)房者，此次政策會(huì)進(jìn)一步壓縮這個(gè)比例。”

    在此次限購(gòu)升級(jí)中，杭州對(duì)外地家庭實(shí)行了全面限購(gòu)，要求“對(duì)不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，且非本市戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。”

    中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高宇軒指出：“此次調(diào)控再次將矛頭對(duì)準(zhǔn)外地購(gòu)房者，以壓縮外來(lái)購(gòu)房者的比例；對(duì)剛需購(gòu)房者的支持力度仍繼續(xù)。受此輪調(diào)控加碼影響，投資客比例或?qū)⒋蠓鶞p少，成交量?jī)r(jià)將小幅回落，杭州樓市從之前的亢奮狀態(tài)快速回歸理性。”

    此外，在差別化住房信貸政策方面，規(guī)定首套房的首付比例由原來(lái)的20%提高至30%，暫停發(fā)放第3套及以上住房貸款等。此次，差別化住房信貸政策進(jìn)一步提高了購(gòu)房門檻，一方面繼續(xù)鼓勵(lì)剛需購(gòu)房需求，另一方面，打擊投資性購(gòu)房。

    高宇軒預(yù)計(jì)：“11月，杭州樓市將繼續(xù)持續(xù)量跌的態(tài)勢(shì)，成交量持續(xù)小幅回落，價(jià)格方面，漲幅將進(jìn)一步收窄，樓市將進(jìn)一步冷卻。”

    （附政策原文，來(lái)源：杭州市住保房管局）

    11月10日起，實(shí)施進(jìn)一步住房限購(gòu)、上調(diào)住房公積金貸款和商業(yè)性住房貸款首付比例、暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款、加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源審核、加強(qiáng)對(duì)土地競(jìng)買資金來(lái)源審查。

    為貫徹落實(shí)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，在前期限購(gòu)以及上調(diào)住房公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例的基礎(chǔ)上，經(jīng)市政府研究決定，自11月10日起，杭州進(jìn)一步實(shí)施住房限購(gòu)措施并上調(diào)公積金貸款首付比例。同時(shí)中國(guó)人民銀行杭州中心支行、浙江銀監(jiān)局指導(dǎo)浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議，進(jìn)一步調(diào)整杭州部分區(qū)域差別化住房信貸政策，上調(diào)商業(yè)性住房貸款首付比例。

    限購(gòu)政策方面

    在9月19日已暫停市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)對(duì)擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房基礎(chǔ)上，對(duì)不能提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在本市連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭暫停出售新建商品住房和二手住房，且非本市戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。 差別化住房信貸政策，上調(diào)商業(yè)性住房貸款首付比例。

    住房公積金貸款政策方面

    明確在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，職工家庭購(gòu)買首套普通自住住房，或擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的、為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款，首付款比例從不低于20%調(diào)整為不低于30%；擁有1套住房但未結(jié)清相應(yīng)商業(yè)性購(gòu)房貸款，再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通自住住房的，首付款比例從不低于50%調(diào)整為不低于60%；擁有2套及以上住房或未結(jié)清住房公積金貸款的，不得申請(qǐng)住房公積金貸款。

    商業(yè)性住房貸款方面

    明確在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)，對(duì)于居民家庭首次購(gòu)買普通住房（從未購(gòu)置過(guò)住房且無(wú)購(gòu)房貸款記錄）的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例不低于30%；對(duì)于三種情形的居民家庭（申請(qǐng)貸款時(shí)實(shí)際沒(méi)有住房但有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；擁有1套住房但沒(méi)有購(gòu)房貸款記錄的居民家庭；擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭）申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%；對(duì)于擁有1套住房且相應(yīng)貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例調(diào)整為不低于60%；對(duì)擁有2套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放第3套及以上住房貸款。

    政策同時(shí)明確，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)首付資金來(lái)源和收入證明真實(shí)性等的審核，切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)。