融資渠道再收緊 金控平臺能否緩解房企資金壓力

    與全國20多個城市限購政策相伴而行，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道正在收緊。面對監(jiān)管部門一系列新規(guī)，有業(yè)內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境似乎一夜回到了2011年。

    然而，與此前不同的是，這幾年不少房企紛紛布局金融領域，參股銀行、設立基金、拿下券商。在新一輪地產(chǎn)調(diào)控之下，這些平臺是否能緩解房企資金需求，或者這些房企還有哪些保命工具，可以助其渡過難關？

    隨著9月底10月初全國20多個城市先后推出限購限貸政策，房地產(chǎn)企業(yè)再融資寒意襲來。此外，10月底，上證所與深交所先后發(fā)布監(jiān)管函，要求房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地。

    11月3日，上海市市場利率定價自律機制發(fā)布了《關于切實落實上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神 促進房地產(chǎn)金融市場有序運行的決議》，要求各商業(yè)銀行切實防止信貸等各類資金，尤其是理財資金違規(guī)進入土地市場。

    面對監(jiān)管部門先后發(fā)布的一系列對房企融資的新政策，有業(yè)內(nèi)人士直言，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境似乎一夜間回到了2011年。彼時的樓市調(diào)控，讓整個房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模大幅收緊，大多數(shù)開發(fā)商資金壓力驟增，部分甚至陷入困境。

    然而，和上一輪樓市調(diào)控不同的是，過去幾年間，越來越多房企構建了金控平臺。在新一輪地產(chǎn)調(diào)控之下，這些平臺是否能緩解房企資金需求，或者這些房企還有哪些保命工具，可以助其渡過難關？

    ●房企融資再收緊

    海通證券分析師姜超發(fā)布報告指出，今年上半年6.7%的GDP增速中，有33%，即2.2個百分點是由房地產(chǎn)和建筑業(yè)拉動的?？梢哉f，經(jīng)濟對地產(chǎn)依賴程度非常大?？紤]到經(jīng)濟對地產(chǎn)的依賴性，必須對地產(chǎn)泡沫加強警惕。

    “這一輪房價漲幅與GDP增速無關，與存款增速高度相關。”海通證券指出，銀行貸款、債券市場融資、表外融資為房地產(chǎn)企業(yè)提供了充足的資金，而按揭貸款又源源不斷地為購房者提供“彈藥”?？梢哉f，這一輪始于2015年的房價上漲，是以“北上深”一線及周邊城市領漲，房企和居民部門同時加杠桿托起的。

    據(jù)介紹，2015年監(jiān)管層放松了對金融機構同業(yè)存款的監(jiān)管，允許同業(yè)存款在當?shù)匕l(fā)放貸款，導致作為區(qū)域金融中心的北上深存款增速出現(xiàn)了爆炸式增長，深圳當年的存款增速高達70%，北京、上海也接近50%。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，數(shù)據(jù)顯示，目前“北上深”的存款增速已經(jīng)基本歸零，這意味著流動性拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

    在這樣的情況下，今年貨幣和非理性因素帶來的市場火爆狀況，如果持續(xù)，催生的泡沫風險會也越來越大。由于房地產(chǎn)在經(jīng)濟中占據(jù)重要地位，市場對這一風險高度警惕。正是基于這一背景，10月以來，多部門先后發(fā)文，從金融領域展開對房地產(chǎn)的調(diào)控。

    10月21日，銀監(jiān)會在三季度經(jīng)濟金融形勢分析會上提出了嚴控房地產(chǎn)金融業(yè)務的風險，要求加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域。

    10月底，上證所與深交所先后下發(fā)《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購置土地。而自9月下旬開始，房地產(chǎn)公司債的審核開始收緊，能夠發(fā)行成功的寥寥無幾。

    11月初，保監(jiān)會向各保險集團、保險公司、保險資產(chǎn)管理公司下發(fā)內(nèi)部文件，要求各類保險機構應當就不動產(chǎn)及基礎資產(chǎn)為不動產(chǎn)的金融產(chǎn)品投資情況開展自查防范投資運作風險。保監(jiān)會主席項俊波10月曾發(fā)文表示，重申“保險姓保”理念，警告?zhèn)€別公司正在偏離軌道，存在潛在風險隱患。

    多部門先后密集發(fā)文，劍指房企融資渠道，短期來看，勢必影響房地產(chǎn)商的再融資能力，推高融資成本。

    ●金控平臺如何助力地產(chǎn)

    在這輪房地產(chǎn)調(diào)控中，企業(yè)的“造血”工具有一個突出特征——金控化，即房企構建自己的金控平臺。

    據(jù)了解，輕資產(chǎn)化、資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)類的互聯(lián)網(wǎng)金融，都是房企構建類金融平臺的主要方式。在資產(chǎn)配置荒的背景下，充分利用龐大的上下游產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢，打造金控平臺，房企能夠取得資產(chǎn)端的競爭優(yōu)勢。

    在這里就不得不提供應鏈金融，最簡單的供應鏈金融由核心企業(yè)自身就可以提供，如向供應商提前付款、對分銷商增加賒銷等。此外，核心企業(yè)還可以作為資金的提供者，由于資信水平較高，從融資渠道獲得低成本的資金。

    供應鏈金融涉及的標的包括核心企業(yè)、融資企業(yè)、融資租賃公司等，以產(chǎn)業(yè)鏈為依托、以交易環(huán)節(jié)為重點從而使得企業(yè)獲得有效融資，繼而繞開監(jiān)管。

    據(jù)悉，前50強房企，或多或少都在從事這一業(yè)務。以萬達集團旗下的萬達旅業(yè)為例，萬達在供應鏈金融業(yè)務當中，向五星級酒店以及同萬達形成戰(zhàn)略合作的商戶提供品牌貸、商戶貸等金融產(chǎn)品，當商戶合作到了一定年限，萬達就可以了解該商戶的經(jīng)營情況以及每年的租金收入、銷售收入以及人員情況，從而降低供應鏈金融開發(fā)過程中的風險。核心企業(yè)可以在供應鏈資金流規(guī)劃的過程中充當協(xié)調(diào)者的身份，通過與上下游間的業(yè)務活動調(diào)節(jié)資金的分布情況。核心企業(yè)對供應鏈組成有決定權，對供應商、經(jīng)銷商、下游制造企業(yè)有嚴格選擇標準和有較強控制力。

    正是因為企業(yè)采取了和此前不同的措施，因此在這一輪調(diào)控之下，市場普遍感覺開發(fā)商非但不缺錢，反而是很有錢。

    2016年中報數(shù)據(jù)顯示，房企貨幣資金總額環(huán)比增加2364億元，增長近50%。月度同比增速亦維持在50%左右。2015年實現(xiàn)凈現(xiàn)金流入80.7億元，2016年上半年經(jīng)營現(xiàn)金流凈額達到了463.1億元。

    有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這些資金不少是以理財、信托等方式購買房地產(chǎn)公司發(fā)行的企業(yè)債券進入樓市的，另外以購買房地產(chǎn)信托收益權、房地產(chǎn)私募基金、資管計劃等方式，資金也可以大規(guī)模進入樓市。

    由于這一方式的便利性，使得房企發(fā)債很容易。2016年1~9月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券總量約8820億元，是2015年同期發(fā)行量的2.6倍。

    債券融資這條路能如此順暢，且備受地產(chǎn)企業(yè)青睞，主要與新公司債發(fā)債門檻降低以及發(fā)債利率持續(xù)下行有關。

    而從最近輪番出臺的政策看來，“國家部委采取定向嚴格調(diào)控，就是為將貨幣從投機領域和泡沫領域趕出來。”有業(yè)內(nèi)人士直言，在政策持續(xù)收緊的情況下，原來的一套做法持續(xù)不下去了，房企金控平臺的作用或?qū)⒋蠓鶞p弱。

    不少行業(yè)人士接受采訪時認為，行業(yè)環(huán)境的變化，會使一些房企面臨生存困境，有的可能選擇“斷臂求生”，而“大魚吃小魚”、資源重組整合以實現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整的情況會越來越多，房地產(chǎn)的并購重組或?qū)⒓觿　?/p>

    ●兩類房企要當心

    一旦缺少低成本的融資渠道，房企或?qū)⑾萑肜Ь?，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)。在本輪樓市的高增長下，部分中小型房企經(jīng)營較為激進，負債率高企的狀況沒有改善。

    “即使有些企業(yè)現(xiàn)階段手上資金還算寬裕，但由于企業(yè)資金鏈脆弱，對銷量下滑的緩沖能力較弱，整體狀況劣于大型房企，他們將來可能會面臨不小的資金問題。”業(yè)內(nèi)人士直言。

    “在此背景下，由于房地產(chǎn)寬松的融資環(huán)境已經(jīng)開始出現(xiàn)轉向，兩類企業(yè)要非常小心。”新城控股高級副總裁歐陽捷指出，未來它們或?qū)⒚媾R銷量下滑和購地支出的增加所帶來的資金量競爭問題。

    歐陽捷認為，第一類是在調(diào)控周期之下，高端盤去化難度大，需要做好銷售危機、資金鏈斷鏈風險準備的企業(yè)，這類企業(yè)如果不發(fā)債的話，接下來就會面臨資金緊張，所以現(xiàn)在想“廣積糧”，但因為房子價格高，或者拿不到預售證，現(xiàn)金流很可能出問題，風險加劇。

    第二類則是城市布局比較單一的企業(yè)。尤其是在熱點調(diào)控城市，這里的企業(yè)，特別是小企業(yè)，即使發(fā)債也沒人要。無法發(fā)債的話，小企業(yè)如果產(chǎn)品賣不好，等待他們的只有被收購這條路。

    對大型房企來說，經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控之后，很多已練就“金剛不壞之身”。有業(yè)內(nèi)人士就透露，房企其實有其他辦法解決“造血”問題。

    之前有企業(yè)曾經(jīng)借助華潤銀行的供應商貸款，通過幫助供應商解決資金問題，變相為自己融資。該模式符合監(jiān)管規(guī)定，不會造成公司的盈利能力下降。

    利用理財資金也可以通過信托貸款、資管計劃等方式繞道進入地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)。還有的房企通過做些抵押融資，把自己的房產(chǎn)、股票或一切可以抵押的東西去作抵押，來創(chuàng)造融資渠道。此外，還有房地產(chǎn)企業(yè)利用類似于小股操盤、資產(chǎn)證券化的方式，打通金控平臺的多種工具環(huán)節(jié)融資問題。而供應鏈金融對于相對大型的企業(yè)來說，也是個重要的解決方案。

    “其實，調(diào)控之下土地市場逐漸降溫，有些市場的土地還是值得去拿的，他們還可以通過二級市場收購公司，做資產(chǎn)重新配置，洗牌期其實對短期內(nèi)不缺資金的房企來說，是個機會窗口期。”歐陽捷指出。