調(diào)控后二手房：賣主不再跳漲 價(jià)格可以浮動(dòng)

    斷崖式下滑的成交量、冷清的中介門店、開始下調(diào)價(jià)格的賣家、觀望中的買房者……樓市格局里的各方角色，都因?yàn)?月30日開始的一輪調(diào)控發(fā)生改變。

    相比于新房市場，二手房市場對(duì)政策的傳導(dǎo)效果更為快速直接，在樓市調(diào)控滿月之際，記者走訪北京、上海等一線城市，試圖還原調(diào)控后一線城市二手房市場的真實(shí)情況。

    北京:原違約房東后悔了

    鏈家朝陽區(qū)一門店中介張揚(yáng)(化名)最近一單成交的時(shí)間還是9月中旬簽的，頗為曲折。當(dāng)時(shí)正值市場成交高峰，買家從15名看房者手里搶到了這套房源，但9月下旬房價(jià)又漲了一波，賣家開始嘗試違約。買、賣方和中介三方之間的協(xié)商和利益談判持續(xù)到10月初。

    受調(diào)控影響下降熱度的二手房市場，讓原本執(zhí)意違約的賣家后悔違約，同意繼續(xù)履行原來的合同。

    這也是北京二手房市場過去兩個(gè)月以來，市場買、賣雙方心態(tài)發(fā)生反轉(zhuǎn)的案例之一。

    “9.30”新政滿月，二手房報(bào)價(jià)恢復(fù)理性。賣家臨時(shí)跳漲價(jià)、買家恐慌性搶房現(xiàn)象基本消失，多數(shù)掛牌業(yè)主可以接受買家砍價(jià)了。

    云房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2016年10月北京市二手住宅共成交20395套，環(huán)比上月大幅減少31.5%。10月北京市二手住宅價(jià)格為每平方米54186元，環(huán)比上漲2.72%，而9月北京二手住宅價(jià)格為每平方米51199元，環(huán)比上漲2.67%，漲價(jià)幅度有明顯放緩的趨勢。

    鑒于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性，中原報(bào)價(jià)指數(shù)9月、10月、11月的數(shù)據(jù)變化，對(duì)價(jià)格趨勢或更具參考性。9月份數(shù)據(jù)顯示，中原二手房報(bào)價(jià)指數(shù)都在80%附近，說明二手房對(duì)外上調(diào)報(bào)價(jià)的房源大大超過報(bào)價(jià)下調(diào)的房源，市場上上調(diào)二手房報(bào)價(jià)的業(yè)主占了絕大多數(shù)。而到10月以后，這些上調(diào)報(bào)價(jià)的房源開始下降，占比不斷降低，到了11月第一周，市場上二手房掛牌房源中下調(diào)報(bào)價(jià)的占比幾個(gè)月來首次超過上調(diào)房源的占比。

    此前堅(jiān)挺數(shù)月的北京二手房市場價(jià)格堅(jiān)冰，開始出現(xiàn)明顯的消融。

    數(shù)據(jù)說明:當(dāng)中原報(bào)價(jià)指數(shù)高于50%時(shí)，說明報(bào)價(jià)上調(diào)房源占比高于報(bào)價(jià)下跌房源的占比，房價(jià)上升的可能性較大;低于50%時(shí)，說明報(bào)價(jià)下跌房源的占比高于報(bào)價(jià)上調(diào)房源占比，房價(jià)很可能會(huì)下跌;50%則表示報(bào)價(jià)上調(diào)房源占比與報(bào)價(jià)下跌房源占比基本相同。

    上海:二手房房價(jià)松動(dòng)了

    中介小張(化名)把門店櫥窗上的廣告一一撤下，只剩下透明玻璃上的一張張白紙。

    (部分中介門店撤下櫥窗上的房源廣告)

    周末在某高端小區(qū)門前蹲守一天后，小張拿起來了call客本，一一向潛在客戶打起電話了。小張告訴記者:“門店確實(shí)冷清了許多，來買房的人都在觀望，房東的心理預(yù)期也發(fā)生了變化，像之前跳價(jià)的房東已經(jīng)沒有了，你可以多看幾個(gè)房子對(duì)比下，有合適的，房東那邊可以坐下來談?wù)剝r(jià)格了。”

    “來看房的人確實(shí)減少了，至于價(jià)格并沒有明顯松動(dòng)，我們認(rèn)為降價(jià)很難。”多年從事中介工作的小張并不相信上海房價(jià)會(huì)跌。

    而置換客陸先生(化名)并不這樣認(rèn)為:“我現(xiàn)在的房子已經(jīng)掛出去了，相比于年初，可以賣個(gè)好價(jià)錢，春節(jié)過后，我打算買進(jìn)，明年房價(jià)肯定會(huì)有松動(dòng)。”秉承高賣低買的陸先生有另一套邏輯。”

    在二手房市場上，上海業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為月成交量25000套是二手房市場的“榮枯線”，10月份，二手房成交量已經(jīng)跌破“榮枯線”，且呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢。

    從掛牌價(jià)格看，大部分房東仍然抱有信心，在上海2500個(gè)重點(diǎn)小區(qū)中，82%的房東選擇上調(diào)掛牌價(jià)格，也有10%的房東已經(jīng)開始下調(diào)掛牌價(jià)格，還有部分維持原價(jià)。

    深圳:近八成業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)

    如果說北京、上海二手房市場進(jìn)入了買賣雙方的博弈期，成交量減少、價(jià)格依然堅(jiān)挺，尚未全面下跌的話，深圳的二手房房價(jià)已經(jīng)率先下跌。

    安居客房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，10月份，深圳二手房掛牌價(jià)為每平方米45241元，環(huán)比9月下跌0.92%。這也是所有限購城市中，唯一出現(xiàn)下跌的城市。

    據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，深圳二手住宅經(jīng)理人指數(shù)和業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)仍處于榮枯線以下，且持續(xù)背離榮枯線下行。受經(jīng)理人對(duì)后市看空情緒加重，以及業(yè)主持續(xù)下調(diào)報(bào)價(jià)影響，二手住宅均價(jià)與成交量均處在下滑狀態(tài)，且政策對(duì)深圳樓市投資客的嚴(yán)厲打擊以及對(duì)限購限貸政策的升級(jí)將持續(xù)為市場降溫。

    中原地產(chǎn)、安居客數(shù)據(jù)顯示，從調(diào)價(jià)區(qū)間的樣本房源占比變動(dòng)來看，10月以來，將近八成業(yè)主報(bào)價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，調(diào)價(jià)幅度在-10%～-5%區(qū)間段的房源占比在持續(xù)增加，較上周擴(kuò)大5個(gè)點(diǎn)，達(dá)到24.9%;同時(shí)調(diào)價(jià)幅度在-5%～-1%的樣本房源占比也在增大，增大近3個(gè)百分點(diǎn)，占比達(dá)到46%的水平。

    對(duì)于二手房市場的走勢，中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦分析稱:“從成交數(shù)據(jù)看，這一輪調(diào)控影響開始顯現(xiàn)，市場觀望氣氛逐漸形成，隨著交易量走低，價(jià)格松動(dòng)空間在年末或有進(jìn)一步擴(kuò)大的可能。”