樓市調(diào)控再落子：兩部委發(fā)文規(guī)范明碼標(biāo)價(jià)

    目前，我國(guó)的樓市調(diào)控正在下一盤(pán)很大的棋。繼國(guó)慶節(jié)前后全國(guó)逾20個(gè)熱門(mén)城市主動(dòng)祭出限購(gòu)限貸等新政之后，各種調(diào)控方式接連出臺(tái)，比如嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入樓市、整肅房地產(chǎn)中介以及打擊房企的不規(guī)范銷(xiāo)售行為等。

    而就在昨天（11月8日），這種調(diào)控再度升級(jí)——發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)文，將針對(duì)各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、副省級(jí)省會(huì)城市的商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，為期一個(gè)月(11月10日~12月20日)，檢查對(duì)象涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。與之前各個(gè)城市的單獨(dú)行動(dòng)不同，此次調(diào)控的規(guī)格有了明顯的升級(jí)。

    有分析指出，此次專(zhuān)項(xiàng)檢查實(shí)際上瞄準(zhǔn)的是房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的捂盤(pán)惜售行為?？偟膩?lái)看，包括此次專(zhuān)項(xiàng)檢查以及此前的限購(gòu)限貸，此輪調(diào)控有一個(gè)核心是一以貫之的，即從多方面規(guī)范市場(chǎng)交易行為，進(jìn)而起到抑制擠壓資產(chǎn)泡沫的作用。從后續(xù)影響上看，此次專(zhuān)項(xiàng)檢查有助于防范房?jī)r(jià)虛高現(xiàn)象的出現(xiàn)，購(gòu)房者的顧慮會(huì)有所減少，買(mǎi)房的底氣也會(huì)增加。

    不過(guò)，亦有分析指出，受政策持續(xù)收緊、購(gòu)房者預(yù)期變化等因素影響，四季度核心城市房?jī)r(jià)或逐步過(guò)渡到微跌區(qū)間。

    重點(diǎn)查處八類(lèi)違規(guī)行為

    相較于此前單個(gè)城市的專(zhuān)項(xiàng)整治，昨日發(fā)改委、住建部發(fā)布的文件涉及的城市更廣、主導(dǎo)檢查的單位級(jí)別更高、檢查內(nèi)容也更為明確。文件顯示，此次活動(dòng)由住建部、發(fā)改委直接向各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、副省級(jí)省會(huì)城市專(zhuān)門(mén)發(fā)文，涉及發(fā)改委、物價(jià)局，住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、建委、房地局，深圳市市場(chǎng)監(jiān)督管理局。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，此前深圳、廣州、上海、北京和合肥等地已經(jīng)開(kāi)展的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)，多是市級(jí)政府主導(dǎo)進(jìn)行。而本次檢查對(duì)象將由省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)按照“雙隨機(jī)”的要求產(chǎn)生，直接抽查50家在售樓盤(pán)、50家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門(mén)店，組織市級(jí)價(jià)格主管部門(mén)全面檢查其他在售樓盤(pán)、各自抽查50家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)門(mén)店，并及時(shí)向社會(huì)公布抽查情況及查處結(jié)果。

    文件顯示，八項(xiàng)行為將受到重點(diǎn)查處，主要包括，銷(xiāo)售商品房不明碼標(biāo)價(jià)、未在交易場(chǎng)所醒目位置明碼標(biāo)價(jià)；未按規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”；未一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源。

    此外，商品房交易及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等代收代辦的收費(fèi)未標(biāo)明由消費(fèi)者自愿選擇；標(biāo)示信息不全，沒(méi)有按照規(guī)定內(nèi)容明碼標(biāo)價(jià)、公示相關(guān)收費(fèi)以及影響商品房?jī)r(jià)格的其他因素；采取多種方式明碼標(biāo)價(jià)，標(biāo)價(jià)內(nèi)容不一致；在標(biāo)價(jià)和公示的收費(fèi)之外加價(jià)、另行收取未予標(biāo)明的費(fèi)用和其他違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定銷(xiāo)售商品房的行為也在重點(diǎn)檢查之列。

    值得注意的是，本次檢查的結(jié)果在專(zhuān)項(xiàng)總結(jié)前，將會(huì)分階段公布。各省級(jí)價(jià)格主管部門(mén)、住建部門(mén)要在11月25日、12月10日將階段性檢查情況（每次上報(bào)3件典型案例，共6件）分別報(bào)送國(guó)家發(fā)改委價(jià)監(jiān)局、住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司，12月20日前報(bào)送專(zhuān)項(xiàng)檢查總結(jié)。

    專(zhuān)家：意在規(guī)范交易環(huán)節(jié)

    值得一提的是，早在10月中旬，住建部在《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》中明確指出，要對(duì)房企的9種不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)行為依法嚴(yán)厲查處，其中便包括：不捂盤(pán)惜售或散布漲價(jià)信息；每套房均明碼標(biāo)價(jià)，不在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)提價(jià)，不收取價(jià)外費(fèi)用等。昨日發(fā)改委與住建部宣布的針對(duì)商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的專(zhuān)項(xiàng)檢查，與上述住建部10月份的文件無(wú)疑是一脈相承的。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從調(diào)控思路上看，發(fā)改委和住建部此次針對(duì)商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的專(zhuān)項(xiàng)檢查，實(shí)際上和此前各地推出的限購(gòu)限貸政策是一致的，即多方面規(guī)范市場(chǎng)交易，進(jìn)而抑制資產(chǎn)泡沫。

    他表示，過(guò)去部分房企的商品房銷(xiāo)售報(bào)價(jià)比較隨意，尤其是行情較好的情況下，會(huì)隨意漲價(jià)，這使得此類(lèi)住房交易市場(chǎng)比較混亂，進(jìn)而造成購(gòu)房者的購(gòu)房成本加大。

    “此次專(zhuān)項(xiàng)檢查非常有必要。”嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)房屋銷(xiāo)售中的標(biāo)價(jià)環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，能夠防范各大房企和中介的虛假營(yíng)銷(xiāo)做法，督促房企和中介機(jī)構(gòu)回歸誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)交易環(huán)境、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期等有積極作用。但明碼標(biāo)價(jià)的政策導(dǎo)向要落實(shí)，有賴(lài)于兩點(diǎn)。一是各類(lèi)價(jià)格的公示需要讓購(gòu)房者較容易獲知，尤其是要實(shí)現(xiàn)一房一價(jià)。二是對(duì)于各類(lèi)虛假報(bào)價(jià)，應(yīng)該通過(guò)限制銷(xiāo)售或加收罰款等方式進(jìn)行約束，對(duì)相關(guān)售樓處或中介門(mén)店的后續(xù)銷(xiāo)售資格也應(yīng)該進(jìn)行限制。

    值得注意的是，近期各地對(duì)房產(chǎn)中介的監(jiān)管規(guī)范力度有明顯加強(qiáng)趨勢(shì)。比如，不久前的10月27日，深圳市市場(chǎng)和質(zhì)量監(jiān)督管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)深圳市場(chǎng)監(jiān)管委)便組成了13個(gè)檢查組，對(duì)42家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及其上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行了突擊檢查。此次檢查不僅基本覆蓋了當(dāng)?shù)氐拇笮椭薪?，而且不同于以往綱領(lǐng)性的規(guī)范，深圳市場(chǎng)監(jiān)管委此次對(duì)房產(chǎn)中介提出了十余條具體的業(yè)務(wù)規(guī)范內(nèi)容。

    無(wú)獨(dú)有偶，此次針對(duì)商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的專(zhuān)項(xiàng)檢查，其檢查對(duì)象也包括房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期監(jiān)管層針對(duì)房產(chǎn)中介的整頓很有必要，因很多違規(guī)的業(yè)務(wù)都是部分中介盲目創(chuàng)新導(dǎo)致的。尤其是一些互聯(lián)網(wǎng)中介平臺(tái)，此前很大程度上游離于監(jiān)管之外，導(dǎo)致不少資金違規(guī)流入了樓市，造成了樓市資產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大。

    房?jī)r(jià)或進(jìn)入微跌區(qū)間

    值得注意的是，從范圍來(lái)說(shuō)，此輪房地產(chǎn)調(diào)控針對(duì)的多是樓市上漲熱點(diǎn)城市，此次針對(duì)商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)的專(zhuān)項(xiàng)檢查亦不例外。

    在各類(lèi)調(diào)控措施步步為營(yíng)推進(jìn)的背景下，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，房?jī)r(jià)自國(guó)慶長(zhǎng)假之后已經(jīng)出現(xiàn)了一定程度的降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局10月21日公布的數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，從房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅度看，15個(gè)一線和部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到明顯遏制，房?jī)r(jià)走勢(shì)趨穩(wěn)，深圳等地新建商品住宅價(jià)格甚至出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象。

    中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的全國(guó)54個(gè)城市的成交數(shù)據(jù)也顯示，受新政策收緊影響的22個(gè)城市實(shí)際簽約量明顯下調(diào)，10月環(huán)比跌幅達(dá)40%。此外，11月首周，54城新房成交5.6萬(wàn)套，環(huán)比下滑20%，這是今年以來(lái)該統(tǒng)計(jì)口徑第二次跌破6萬(wàn)套，上一次出現(xiàn)這種情況是政策頻出的國(guó)慶長(zhǎng)假。

    來(lái)自中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，54城新房簽約數(shù)據(jù)的變化，主要是因?yàn)橄拶?gòu)之前部分城市出現(xiàn)集中簽約，提前釋放了消費(fèi)需求，進(jìn)而出現(xiàn)調(diào)控后市場(chǎng)成交下滑的現(xiàn)象。因簽約和網(wǎng)簽的時(shí)間差，10月中旬以后開(kāi)始顯現(xiàn)的網(wǎng)簽量下滑將會(huì)持續(xù)，預(yù)計(jì)4季度新房成交較3季度下調(diào)50%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，10月中旬以后，北京、上海、深圳等地開(kāi)展的政策全面落地執(zhí)行的執(zhí)行力度可謂前所未有。嚴(yán)格執(zhí)行的調(diào)控政策影響了購(gòu)房者的預(yù)期，并開(kāi)始出現(xiàn)全面觀望的態(tài)勢(shì)，加速了市場(chǎng)成交下調(diào)趨勢(shì)。

    張大偉認(rèn)為，政策趨勢(shì)已經(jīng)改變，市場(chǎng)分化必將帶來(lái)政策分化，未來(lái)更是趨向于一城一策，部分政策力度不大但房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市將面臨調(diào)控繼續(xù)加碼的可能。在此情況下，過(guò)去房?jī)r(jià)漲幅較快的10幾個(gè)核心區(qū)域城市，在四季度，房?jī)r(jià)有可能會(huì)從10月份的停漲逐步過(guò)渡到11月至12月的微跌。