一筆經(jīng)濟(jì)賬：當(dāng)房租超過(guò)月供 你還能否淡定?

    房租超過(guò)月供VS買房不如住酒店 

    幾年前一對(duì)兄弟來(lái)到上海,哥哥貸款30年買下一套100多萬(wàn)的房子,月供4800元;弟弟比較精明,覺得買房不劃算,因?yàn)楫?dāng)時(shí)月租只有2000元左右,花100多萬(wàn)至少可以租住50年。但是幾年后的現(xiàn)在,沒有買房的弟弟開始恐慌,因?yàn)榉孔饨?jīng)過(guò)幾輪上漲,已經(jīng)要每月至少7000元才能租下,超過(guò)了哥哥每月4000多的月供款。

    這是近期一篇引發(fā)熱議的文章里面提到的故事。事實(shí)上,這樣的例子在一線城市已經(jīng)很普遍。廣州一家股份制銀行的職員Z小姐,2002年左右買了一套27萬(wàn)元的商品房,還了首付和稅費(fèi)后,貸款20萬(wàn),20年還清,月供大約1200元。目前,Z小姐已換了工作的城市,廣州這套房子用來(lái)出租,每月租金3600元左右,是月供的約3倍。

    關(guān)于房租和月供之爭(zhēng)是高房?jī)r(jià)下的老百姓糾結(jié)心理的一個(gè)版本。隨著2015年4月以來(lái)一線城市和二線重點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)飆升,還衍生出一個(gè)買房不如住酒店的版本:

    “現(xiàn)在網(wǎng)上團(tuán)購(gòu)一些四星級(jí)的酒店,都有250元一晚的,如果買套房子100平方米,就是800萬(wàn)元,夠你住32000天,差不多就是88年。你想住哪個(gè)區(qū)就住哪個(gè)區(qū),想住幾樓就幾樓,想住什么風(fēng)格就住什么風(fēng)格,還沒有物業(yè)費(fèi),還不用考慮停車車位問(wèn)題,還不用裝修拎包入住,還不用考慮中介費(fèi)算什么稅,還不用交水電費(fèi)寬帶費(fèi),還不用你自己打掃衛(wèi)生疊被子……”

    以上只是普通市民關(guān)于房產(chǎn)的糾結(jié)和考量。一些投資客,在十年前或是更早的時(shí)候,出于投資的目的買下多套或幾十套房,目前已輕而易舉地成為千萬(wàn)級(jí)別的富翁。而對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō),面臨要么買房,要么租房的窘境,畢竟沒幾個(gè)人真的打算住88年酒店。

    隨著房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn),房租也跟著水漲船高。今年8月,58同城發(fā)布的《2016上半年租房市場(chǎng)報(bào)告》顯示,全國(guó)租房需求總量上半年均有提升,一二季度環(huán)比、同比增幅明顯。其中,3月租房需求最旺。租金方面,上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月,其中,上海以5133.91元/月成為全國(guó)租金最貴的城市。難怪不少人驚呼,在一線城市生活,不但買不起房,“租不起房或?qū)⒊蔀橐痪€城市的一種常態(tài)”!

    租金回報(bào)率低企租售比不適合中國(guó)國(guó)情 

    “未來(lái)幾年的租金絕對(duì)不會(huì)停留在低位。對(duì)于今天很多在售的住宅來(lái)說(shuō),五年甚至十年后,租金超過(guò)月供是大概率事件。”這是上述那篇被熱議文章的結(jié)論。

    在一線城市,如果過(guò)去五年或十年前買房貸款,房租高于月供已是常態(tài)。那么,在目前房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)幾輪高漲之后,再去貸款買房,真的還能實(shí)現(xiàn)房租超過(guò)月供嗎?

    上述文章指出,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金回報(bào)率普遍只有1%~2%?？梢?租金回報(bào)率整體偏低是公認(rèn)的現(xiàn)象,以深圳福田一中檔小區(qū)為例,目前90平方米左右的三房二廳單位,售價(jià)在600萬(wàn)元左右,每月租金7200元左右,忽略管理費(fèi)等,計(jì)算出來(lái)的租金回報(bào)率約為1.5%左右。

    方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平9月底發(fā)表了報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)有多大?》,其認(rèn)為,中國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率為2.6%,一線城市在2%左右,低于二三線城市。根據(jù)國(guó)際靜態(tài)租賃回報(bào)率為4%~6%,中國(guó)水平遠(yuǎn)低于國(guó)際水平。不過(guò)他同時(shí)指出:“中國(guó)的房地產(chǎn)并非簡(jiǎn)單的居住功能,而是一個(gè)捆綁著很多資源的綜合價(jià)值體,比如戶籍、學(xué)區(qū)、醫(yī)院等。國(guó)人對(duì)房子和家有一種熱愛以及文化依賴歸屬感,住房自有率在國(guó)際上較高。”

    關(guān)于租金和房?jī)r(jià),還有一個(gè)指標(biāo),即“租售比”,是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jī)r(jià)之間的比值,用來(lái)衡量某一區(qū)域房產(chǎn)投資的潛力。國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為,合理的房屋租售比在1:300到1:200之間。目前,一線城市和二線重點(diǎn)城市的租售比均已在1:400之上,雖然很多專家均認(rèn)為,租售比并不適合中國(guó)國(guó)情,但這個(gè)比值也從側(cè)面看出租金與房?jī)r(jià)相比的差距。

    對(duì)于在福田租房的S先生一家來(lái)說(shuō),租金上漲的壓力非常明顯。2012年其所在小區(qū)90平方米左右的三房單位,租金大約4000元左右,目前已升至7500元。據(jù)了解,由于房租上升太快,有房東將房子分隔成小單元出租給單身年輕人,與該小區(qū)主要面向家庭出租不同。而在廣州天河區(qū)一個(gè)舊小區(qū)居住的小M以前租住兩室一廳租金為2000多元,整一套的房租已經(jīng)上升到四千多元,為降低生活成本,只能與別人合租。

    一家雜志展開的調(diào)查顯示,有34.9%人認(rèn)為,租房的人多了,房屋的租金回報(bào)會(huì)高,反而會(huì)刺激更多投資客的進(jìn)入,房?jī)r(jià)會(huì)上漲得更快。而安全感、擔(dān)心房?jī)r(jià)不斷上漲、痛苦的租房經(jīng)歷成為買房的三大理由。

    也有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,由于租房市場(chǎng)的高商品、低投資品屬性,因此房租比房?jī)r(jià)更好地反映了市場(chǎng)的平均需求。任澤平認(rèn)同,在大城市里,租房和買房出租的人具有非常大的財(cái)富差距,因此在富人買房、窮人租房的社會(huì)里,租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點(diǎn),需求會(huì)回落得很快,這可能也是房租上漲不如房?jī)r(jià)的根本原因。

    房奴們?yōu)樾略鲑J款立功房貸高增長(zhǎng)有隱憂 

    在房?jī)r(jià)和房租齊漲的現(xiàn)實(shí)中,好多人不管有房的還是無(wú)房的,看多房地產(chǎn)的還是看空房地產(chǎn)的,都漸漸失去了理性,紛紛投入買房大軍的行列中。為了獲得多買房的資格,不少家庭甚至不惜假離婚。就這樣,房奴屢屢為今年各大銀行的新增貸款立功。

    央行10月18日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年9月,新增人民幣貸款1.22萬(wàn)億元,同比多增1643億元,從環(huán)比看,多增2713億元。從新增貸款的結(jié)構(gòu)上看,今年前9個(gè)月,代表個(gè)人住房貸款的住戶部門中長(zhǎng)期貸款的新增額,依舊保持高位。央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘表示,前9個(gè)月個(gè)人住房貸款新增3.63萬(wàn)億元,較去年同期同比多增1.8萬(wàn)億元,個(gè)人住房貸款增量占全部貸款增量的35.7%。其中,9月份個(gè)人住房貸款新增4759億元,同比多增2055億元,占新增人民幣貸款規(guī)模的39%。可見,房奴們成為貢獻(xiàn)今年新增貸款的絕對(duì)主力軍。

    令人驚嘆的是今年7月的數(shù)據(jù)。7月金融數(shù)據(jù)中,新增人民幣貸款4636億元,較去年同期少增1.01萬(wàn)億元,分部門看,住戶部門貸款增加4575億元,其中,短期貸款減少197億元,中長(zhǎng)期貸款增加4773億元。這顯示,當(dāng)月居民中長(zhǎng)期貸款新增規(guī)模甚至超過(guò)了總的人民幣新增信貸規(guī)模,即是說(shuō),7月新增貸款幾乎全部是住戶貸款尤其是個(gè)人住房貸款。

    其中,深圳在一線城市中杠桿最高。人民銀行深圳中心支行的數(shù)據(jù)顯示,2015年全年,新發(fā)放個(gè)人住房貸款3408億元,增長(zhǎng)2.1倍。而且深圳按揭平均成數(shù)高,2015年12月份達(dá)到65%,遠(yuǎn)高于“北上廣”三市,同比高3.2個(gè)百分點(diǎn),與70%的最高貸款成數(shù)限制相差僅5個(gè)百分點(diǎn),可謂將貸款杠桿幾乎利用到了極致。

    有專家提醒,居民加杠桿是危險(xiǎn)的游戲,內(nèi)地房貸的高增長(zhǎng)不可持續(xù),邊際杠桿已接近極限,地產(chǎn)泡沫值得警惕。那么,真的是這樣嗎?

    中信建投表示,雖然我國(guó)居民仍有加杠桿的空間,但需要警惕居民杠桿的短期快速攀升。我國(guó)居民杠桿率2004~2015年的年均復(fù)合增速為8%,杠桿率從18%升至40%,美國(guó)杠桿率類似區(qū)間年均增速為6%;在購(gòu)房杠桿比例上,深圳為國(guó)內(nèi)一線城市中最高,2016年上半年交易杠桿率、平均貸款成數(shù)均在65%左右,北京上半年平均貸款成數(shù)51%,與香港目前水平持平,上海貸款成數(shù)約55%左右,接近近年紐約水平;從按揭負(fù)擔(dān)比來(lái)看,京滬深已經(jīng)位于全球前列,2016年上半年按揭負(fù)擔(dān)比分別為76%、71%、122%(按照一二手房整體均價(jià)計(jì)算),超越紐約、舊金山、倫敦等國(guó)際都市。

    不過(guò),中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為,房貸的快速增長(zhǎng)可能主要由購(gòu)房需求增加推動(dòng),而非單一杠桿撬動(dòng)。相對(duì)國(guó)際可比指標(biāo),中國(guó)目前的房貸杠桿和房貸負(fù)擔(dān)能力還未超出合理范圍。但同時(shí)指出,目前房貸存量年同比31%的增長(zhǎng)的確高出長(zhǎng)期可持續(xù)的水平,其中不無(wú)隱憂。

    回到之前的問(wèn)題,對(duì)于今天很多在售的住宅來(lái)說(shuō),五年甚至十年后,租金仍將超過(guò)月供嗎?任澤平認(rèn)為,造就了中國(guó)一二線房?jī)r(jià)只漲不跌的不敗神話主要有三方面因素:城鎮(zhèn)化、居民收入和貨幣超發(fā)。2014~2016年貨幣超發(fā)導(dǎo)致房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超GDP和居民收入。

    或者,我們可以這樣理解,未來(lái)房?jī)r(jià)走向可能仍要看貨幣政策的臉色。