高價(jià)競(jìng)逐土地依舊 調(diào)控為什么擋不住“地王”

據(jù)《北京青年報(bào)》報(bào)道 一邊是樓市調(diào)控政策頻出 一邊是高價(jià)競(jìng)逐土地依舊———

    2009年拉開(kāi)大幕的新一輪“地王”演義并沒(méi)有隨著2010年的到來(lái)而停止。

    盡管“國(guó)四條”、“國(guó)十一條”相繼出臺(tái)，政府相關(guān)部門也在信貸、土地出讓金交納等方面收緊了政策，但各大房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪地王的熱情卻絲毫沒(méi)有減退：在剛剛過(guò)去的不到半個(gè)月時(shí)間里，北京又有多宗帶有“地王”標(biāo)簽的土地成交，一次次改寫著土地市場(chǎng)的價(jià)格紀(jì)錄，也一次次刺激著公眾的神經(jīng)。在政策轉(zhuǎn)向征兆已現(xiàn)的當(dāng)下,“地王”為何仍然能大行其道?在2010年市場(chǎng)前景不明的情況下，地王們又該何去何從呢？

　　●國(guó)企高價(jià)奪取地王

    與政策相左引發(fā)疑問(wèn)

    1月21日，具有央企背景的中海地產(chǎn)在與萬(wàn)科、保利等十多家開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)激烈較量后，以59.7億的價(jià)格斬獲北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)六圈村A幅居住用地，一舉刷新了去年由大龍地產(chǎn)創(chuàng)下的50.5億的北京土地成交總價(jià)紀(jì)錄，成為北京的新晉“地王”。而在此一周之前的1月14日，房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)通尚苑二期地塊以溢價(jià)200%、2.8億的總價(jià)被拍出，樓面地價(jià)9302元/平方米，一舉刷新了當(dāng)?shù)刈罡邩敲娴貎r(jià)紀(jì)錄，也成為房山區(qū)的單價(jià)地王。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2009年至今，北京市出讓的土地中，成交金額最高的5塊地全部由國(guó)企獲得。而在北京2009年全部住宅用地的成交中，國(guó)企拿地的平均樓面地價(jià)要比民企高出61%，成交總價(jià)更是高出了148.56%。

    “地王”接連出現(xiàn)，這不僅讓公眾格外關(guān)注，也引發(fā)不少質(zhì)疑。在1月10日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（也被稱作“國(guó)十一條”）中特別指出：國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為。然而話音未落，北京新晉地王再次被國(guó)企高價(jià)收入囊中。

    “密集出臺(tái)的政策為何還是難以阻止國(guó)企瘋狂拿地呢？”人們不禁發(fā)出這樣的疑問(wèn)。

　　●土地稀缺性是主因？

    業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)

    在分析地王頻出的原因時(shí)，許多業(yè)內(nèi)人士都會(huì)談及外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)市場(chǎng)的影響，在這一點(diǎn)上他們的口徑非常一致，即外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化迫使許多國(guó)有大型企業(yè)不得不把目光放回國(guó)內(nèi)，而投資保值增值的迫切期望又使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為了他們眼中的香餑餑。然而針對(duì)孕育地王的內(nèi)部市場(chǎng)因素，業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)卻并不一致。

    華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，造成企業(yè)爭(zhēng)搶地王的主要原因是土地的稀缺性。“土地供應(yīng)量就那么多，房地產(chǎn)企業(yè)不搶怎么辦？如果今年保障性住房用地?cái)D占商品房用地，地價(jià)房?jī)r(jià)還得漲。”

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則表示，企業(yè)爭(zhēng)搶“地王”背后其實(shí)掩蓋的是核心區(qū)域商品房用地的稀缺。“據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年成交的北京五環(huán)內(nèi)的商品住宅用地僅10塊，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)需求。而企業(yè)為了獲得這些優(yōu)質(zhì)地段的土地資源，不得不付出超高的價(jià)格，這也是地王頻出的主因。”

    然而針對(duì)上述問(wèn)題，也有市場(chǎng)人士表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。國(guó)巨基金投資管理有限公司董事長(zhǎng)孫飛認(rèn)為，以“地荒論”解釋“地王”的頻繁出現(xiàn)是值得商榷的。“雖然許多開(kāi)發(fā)商不停強(qiáng)調(diào)土地資源的稀缺性，但是他們忽視了一個(gè)重要的方面，即土地資源是動(dòng)態(tài)可再生的，長(zhǎng)期來(lái)看完全可以滿足市場(chǎng)需求。真正造就‘地王’的是房企對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)高預(yù)估。”

    ●市場(chǎng)政策因素將轉(zhuǎn)

    高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

    在剛剛過(guò)去的2009年，“地王”可能是房地產(chǎn)業(yè)界不能回避的一個(gè)關(guān)鍵詞。伴隨著去年初房地產(chǎn)銷售狀況開(kāi)始好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商們的拿地?zé)崆橐哺邼q了起來(lái)。伴隨著一個(gè)又一個(gè)“地王”的誕生，北京的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了多年來(lái)最快速的增長(zhǎng)。

    “房企高價(jià)拿地當(dāng)然是要賺取利潤(rùn)，因此建起的房子也要賣出高價(jià)。而周邊其他房地產(chǎn)商有了參照標(biāo)桿，提高了市場(chǎng)預(yù)期，也見(jiàn)風(fēng)跟漲，最終的結(jié)果就是市場(chǎng)價(jià)格普漲。然而市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)的，過(guò)高的房?jī)r(jià)預(yù)期一旦遇到市場(chǎng)變化，必將承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。”一位資深業(yè)內(nèi)人士在采訪中表示。

    孫飛認(rèn)為，現(xiàn)在高價(jià)拿地的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。“去年我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度已經(jīng)達(dá)到8.7%，下半年CPI的增值也超過(guò)預(yù)期，這種情況下，加息的壓力已經(jīng)出現(xiàn)，我預(yù)計(jì)今年將有2到3次的加息。而且由于去年房?jī)r(jià)的上漲，使得現(xiàn)在市場(chǎng)上的有效購(gòu)買力不足，房?jī)r(jià)的回調(diào)已是必然。這種情況一旦出現(xiàn)，拿下‘地王’的企業(yè)無(wú)疑將受到市場(chǎng)的考驗(yàn)。”

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則分析認(rèn)為：中海拿下的花鄉(xiāng)地塊樓面地價(jià)達(dá)到了1.7萬(wàn)，接近當(dāng)?shù)卦谑鄯烤鶅r(jià)。而按照保守估計(jì)，“地王”項(xiàng)目面市后均價(jià)至少在3萬(wàn)以上，按照這個(gè)價(jià)格中?；蛟S只能選擇開(kāi)發(fā)別墅類產(chǎn)品?？臻g雖然還是有，但風(fēng)險(xiǎn)也同樣存在。

    ●市場(chǎng)觀點(diǎn)●

    地王可能再次引發(fā)房?jī)r(jià)上漲

    1月21日下午，國(guó)企中海地產(chǎn)在187輪競(jìng)價(jià)后，以59.7億元的價(jià)格打敗萬(wàn)科、保利等十多家開(kāi)發(fā)商，獲得的豐臺(tái)區(qū)六圈A居住項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)權(quán)，超出起始價(jià)195%，樓面地價(jià)高達(dá)17153元/平方米。成交總價(jià)刷新了去年12月份由大龍地產(chǎn)創(chuàng)下的50.5億的總價(jià)紀(jì)錄，成為北京新地王。市場(chǎng)人士擔(dān)心，此次新地王的“誕生”或?qū)⒃俅我l(fā)區(qū)域房?jī)r(jià)的大幅上漲。

    據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)顯示，目前豐臺(tái)花鄉(xiāng)區(qū)域的二手房均價(jià)為17500元每平方米，別墅項(xiàng)目二手房均價(jià)在24000元左右。中海目前所拿地王樓面價(jià)略低于這一價(jià)格。然而值得注意的是，17500元的均價(jià)已經(jīng)比2009年初的10760元均價(jià)上漲了62.6%。

    中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，如果新地王按照拍賣的規(guī)劃面積建設(shè)，不改規(guī)劃的話，建成單價(jià)將超過(guò)3.5萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格甚至高于現(xiàn)在三環(huán)內(nèi)商品房的均價(jià)。此外，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部預(yù)計(jì)，由于9號(hào)線將要開(kāi)通，南城巨額投資的影響也將顯現(xiàn)，此次地王出現(xiàn)可能會(huì)引發(fā)區(qū)域價(jià)格上漲?；ㄠl(xiāng)區(qū)域的二手房很可能率先突破2萬(wàn)元/平方米，成為南四環(huán)領(lǐng)漲區(qū)域。

    ●新聞鏈接●

　　大龍地產(chǎn)因欠繳地價(jià)款喪失拿地資格

    分析人士表示：如不能及時(shí)交清地價(jià)款，大龍所拿“地王”將被收回

    1月22日，就在中海地產(chǎn)豪擲59.7億拿下豐臺(tái)花鄉(xiāng)A幅居住用地，刷新北京地王紀(jì)錄的第二天，“老地王”的東家大龍地產(chǎn)卻以另一種方式成為了新聞媒體的關(guān)注焦點(diǎn)。

    當(dāng)天，北京市國(guó)土局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)我市閑置土地清理處置問(wèn)題的公告》，其中最引人關(guān)注的則是包括去年的“順義地王”大龍地產(chǎn)在內(nèi)的8家開(kāi)發(fā)商由于欠繳地價(jià)款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，被暫停了繼續(xù)拿地的資格。

    據(jù)悉，北京市國(guó)土局相關(guān)人士已經(jīng)證實(shí)，大龍被暫停拿地資格的原因是欠繳地價(jià)款。該人士表示，目前只是暫停了大龍的繼續(xù)拿地資格，至于政府是否會(huì)收回該“地王”地塊，還沒(méi)有更新的處理意見(jiàn)。但分析人士指出，如果大龍地產(chǎn)不能及時(shí)繳清地價(jià)款，其土地被收回的命運(yùn)將在所難免。

    新聞回放

    2009年的11月20日，在北京市土地整理儲(chǔ)備中心的交易大廳內(nèi)，當(dāng)時(shí)還名不見(jiàn)經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近一個(gè)半小時(shí)、180余輪的競(jìng)價(jià)后，一舉擊敗龍湖、百仕達(dá)、遠(yuǎn)洋、保利等國(guó)內(nèi)重量級(jí)開(kāi)發(fā)商，成功拿下順義區(qū)后沙峪地塊，50.5億元的成交價(jià)與29859元/平方米的樓面地價(jià)也使其成為2009年北京的“雙料地王”。然而其后不久，就有媒體爆出大龍地產(chǎn)17年凈利潤(rùn)不抵50億地款，質(zhì)疑其付款以及進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)的能力。