防控房貸風險 筑牢機制籬笆排查風險節(jié)點

    首付貸、房抵貸……隨著樓市的火爆，一些房貸領(lǐng)域的不合規(guī)行為也有所顯現(xiàn)，商業(yè)銀行應制定更為嚴格的資質(zhì)評估和貸款審批機制，增強內(nèi)部稽查，并爭取建立覆蓋全國各金融機構(gòu)的誠信制度和內(nèi)部資源共享機制，以及時了解貸款人的信用情況，識破騙貸等情況

    近期，多個城市發(fā)布樓市限購令，給火熱的樓市降溫的同時，也使個人住房貸問題再度成為輿論關(guān)注的熱點。在剛剛過去的這一輪房地產(chǎn)熱潮中，房貸規(guī)模不斷攀升，并在實際交易過程中出現(xiàn)了一些風險點，需要嚴加防范。

    嚴打違規(guī)行為

    首付貸、房抵貸……隨著樓市的火爆，一些不合規(guī)行為在房貸市場也有所顯現(xiàn)。“作為一個規(guī)模激增的市場，在發(fā)展過程中的確存在一些規(guī)避監(jiān)管、打政策擦邊球的問題。”中國銀行國際金融研究所宏觀經(jīng)濟與政策研究主管周景彤在接受記者采訪時表示，一方面源于個人客戶迅速增長的房貸需求；另一方面也來自于個別銀行與中介機構(gòu)擴大業(yè)務規(guī)模的訴求。

    “首付貸”等場外方式是之前居民加杠桿的一種渠道，比如中原地產(chǎn)“e+首付貸”、拼房網(wǎng)之類的房產(chǎn)眾籌平臺等，最高可以貸到房屋總價的20%，大大提高了居民購房貸款的杠桿水平。

    “就目前的情況來看，房貸市場上的一些不合規(guī)行為尚集中在個別銀行和房產(chǎn)中介機構(gòu)，房貸市場運行總體上較為規(guī)范。況且，國家和地方相關(guān)部門已采取多重措施，堅決打擊房貸發(fā)放管理中的違規(guī)行為，許多銀行內(nèi)部也加強了自我管理。”周景彤表示。

    普華永道中國金融業(yè)主管合伙人梁國威表示，從今年3月份起“首付貸”等業(yè)務已被叫停，主要是出于控制房地產(chǎn)杠桿風險的考慮。之后，各地各級監(jiān)管部門相繼出臺政策文件落實《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，嚴打“首付貸”。

    周景彤還指出，房貸發(fā)放過程中所發(fā)生的其他問題，如違反受托支付要求向第三方劃撥貸款，可能會造成貸款被挪用，損害房屋交易雙方的利益，一些不良借款人甚至可能通過“虛假受托”乘機鉆空子，形成潛在不良貸款。

    值得注意的是，除場外配資外，在市場上還出現(xiàn)了某些銀行為一些貸款資質(zhì)不全的客戶辦理房貸業(yè)務的現(xiàn)象。對此，專家表示，不能說銀行沒有漏洞，但也不能完全歸咎于銀行。現(xiàn)在市場上也存在不法中介幫助客戶篡改偽造資料的情況，這給銀行的審核帶來困難。“目前，銀行對于客戶資質(zhì)的審核是相當嚴格的，一方面，全國不少城市重啟限購，銀行的審核自然會趨于嚴格；另一方面，第四季度，不少銀行會收緊房貸。所以，無論是從審核還是放貸速度上來講，銀行都將會愈發(fā)嚴格。”融360分析師郝俊丞表示。

    提升防范意識

    從比例上看，在房貸業(yè)務辦理過程中出現(xiàn)的問題尚屬于個例，但仍不容小覷。周景彤表示，若對客戶資質(zhì)審查中所出現(xiàn)的客戶蓄意隱瞞收入及信用問題、謊報貸款用途、提供虛假擔保等問題不能及時發(fā)現(xiàn)并解決，將會增加銀行貸款風險，影響資產(chǎn)質(zhì)量。

    需要看到的是，在現(xiàn)代金融體系中，各金融機構(gòu)及非金融機構(gòu)間的關(guān)聯(lián)日益密切，少數(shù)違規(guī)銀行不良貸款率的上升可能會產(chǎn)生連鎖反應。梁國威表示，從國際上歷次房地產(chǎn)泡沫破裂引發(fā)危機得出的經(jīng)驗教訓來看，房地產(chǎn)泡沫的催生和房價的非理性上漲，帶來的副作用和危害非常明顯，包括影響社會收入分配，抑制實體經(jīng)濟投資和發(fā)展，銀行體系系統(tǒng)性風險爆發(fā)進而引發(fā)金融危機。

    “首付高低是銀行控制風險的一個重要手段。從目前情況來看，大量的房地產(chǎn)按揭進入的價格都是比較低的，且首付比例非常高。因此，房貸還不算一個特別大的現(xiàn)實風險點。”中國社科院金融所銀行研究室主任曾剛表示，但如果放任價格的快速上升，以至于泡沫越吹越大，一旦破裂，到了連首付都不能覆蓋下跌幅度，則風險就會積累得很大。

郝俊丞表示，受實體經(jīng)濟需求不足，目前銀行貸款業(yè)務相對單一，由此房貸業(yè)務競爭較為激烈。為了爭奪市場份額，部分銀行甚至放松了對客戶資質(zhì)的審查。這種不良競爭，也會導致風險不斷積累。

    建立有效機制

    從相關(guān)數(shù)據(jù)來看，目前，我國商業(yè)銀行個人房貸的不良率不足0.3%，有的銀行甚至低于0.1%，相比于其他貸款品種，個人房貸確實還算是商業(yè)銀行低風險優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

    “盡管目前看來，房貸相對于企業(yè)貸款來說還是比較優(yōu)質(zhì)，但要清楚地認識到過度發(fā)展的潛在風險，要減少集中度，尤其是規(guī)模過度擴張。”曾剛表示，國際上的教訓也提醒我們，應該加強對房地產(chǎn)泡沫潛在風險的重視。“從長遠看，需要一個宏觀政策上的約束，及時抑制房價的快速上漲以及形成快速上漲的預期。實踐當中，銀行自身也應該加強對房貸，包括貸款集中度、投放規(guī)模、貸款準入等方面的匹配和審查。”他說。

    周景彤認為，要更好地預防房貸風險，首先要弄清風險來源和作用機制，從而對癥下藥，建立有效機制。“商業(yè)銀行應制定更為嚴格的資質(zhì)評估和貸款審批機制，增強內(nèi)部稽查，并爭取建立覆蓋全國各金融機構(gòu)的誠信制度和內(nèi)部資源共享機制，以及時了解貸款人的信用情況，識破開發(fā)商騙貸等情況。”他表示，對于其他金融及房地產(chǎn)中介機構(gòu)，如律師事務所、資產(chǎn)評估等，應明確責任，加強對貸款人相關(guān)情況的調(diào)查，出具更具有真實性和實用性的調(diào)查報告，以對銀行的貸款審查過程起到良好的輔助作用。

    此外，周景彤認為，對個人房貸客戶隱瞞自身財務狀況及貸款資金用途等情況，銀行應加強審查，制定更為嚴格的追責條款。參與房地產(chǎn)市場交易的中介機構(gòu)也應該加強自律，自覺維護市場秩序。有關(guān)部門亦應加強市場監(jiān)測監(jiān)管，對違規(guī)違法行為要加大處罰力度。