借營改增炒房抵稅是誤讀

    結合近半年來全國房價的瘋狂上漲，有觀點質疑“營改增”新政鼓勵企業(yè)買房置業(yè)是不是成為了房價的推手。但專家認為，住宅并不在營改增新增的抵扣范圍之列，因此不能說企業(yè)購置不動產(chǎn)的抵扣政策是這次住房價格上漲的推手。

    今年5月份全國推行的“營改增”稅改中，首次把不動產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍，也就是說企業(yè)購房能抵扣增值稅。結合近半年來全國房價的瘋狂上漲，有觀點質疑“營改增”新政鼓勵企業(yè)買房置業(yè)是不是成為了房價的推手。對此，有稅務專家表示，不動產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍確實在一定程度上刺激了企業(yè)的置業(yè)需求，甚至有的企業(yè)會把現(xiàn)有辦公場所或廠房出租，轉而新購置不動產(chǎn)享受抵扣政策。不過他認為，此舉雖然在一定程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)交易的活躍，但總的來看此輪房價上漲主要在于住宅，而住宅并不在營改增新增的抵扣范圍之列，因此不能說企業(yè)購置不動產(chǎn)的抵扣政策是這次住房價格上漲的推手。

    根據(jù)營改增新政，企業(yè)新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費都是可以用來抵稅的。據(jù)稅務部門人士提醒，在不動產(chǎn)抵扣中有一些需要把握的關鍵點。根據(jù)政策規(guī)定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其取得的進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。“這是大的抵扣原則，還有一些細化的規(guī)定，比如企業(yè)購進不動產(chǎn)，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒抵扣，就把購進的不動產(chǎn)銷售了，這時候可以把沒抵扣的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。”

    例如一家企業(yè)購入價值1000萬元的房屋用來出租，則進項稅額為99萬元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100萬元，其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進銷業(yè)務發(fā)生，該企業(yè)10年內都不需要繳納增值稅。這對于很多企業(yè)確實是不小的誘惑。此外，一些大型連鎖企業(yè)在發(fā)展新店時也會轉而選擇購進不動產(chǎn)用作經(jīng)營，而不是租賃店面，因為新購的不動產(chǎn)也可以用于抵扣。以一家餐飲公司每年新增50家至80家門店為例，這些店面成本都可以作為進項抵扣，企業(yè)稅負將大為減輕。

    “不過，企業(yè)作為納稅人固然會充分享受政策的紅利，但應該也不會因此而違反企業(yè)運營規(guī)律刻意為之。如果購買房產(chǎn)不利于企業(yè)本身的生產(chǎn)經(jīng)營的話，相信多數(shù)企業(yè)也不會僅僅為了抵扣去購買或者大量購買房地產(chǎn)。”有稅務人士認為，不動產(chǎn)納入了企業(yè)增值稅抵扣的范圍雖然在一定程度上刺激了商業(yè)地產(chǎn)交易的活躍，但大多數(shù)應該不會為了抵扣而無目的地買房。