樓市調(diào)控打七寸:嚴(yán)控房企融資 離婚貸審升級

    繼銀監(jiān)會嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、上海證券交易所（下稱“上交所”）明確房地產(chǎn)公司債不得購置土地后，央行上?？偛?日又發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)落實(shí)上海市房地產(chǎn)調(diào)控精神 促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場有序運(yùn)行的決議》（下稱《決議》），維護(hù)房地產(chǎn)金融市場秩序。

    在興業(yè)銀行 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委看來，央行上?？偛孔鳛樾袠I(yè)主管部門，特別是作為監(jiān)管部門，在“滬六條”出臺未滿月之際重申房產(chǎn)調(diào)控政策，等同于是地方政策的“加強(qiáng)版”。

    《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪獲悉，目前多家銀行在總行層面已有對房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)“從嚴(yán)準(zhǔn)入”、“加強(qiáng)風(fēng)控”或“嚴(yán)格執(zhí)行當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策”的精神傳達(dá)。

    不少業(yè)內(nèi)人士在接受本報(bào)記者采訪時表示，嚴(yán)控信貸等各類資金違規(guī)進(jìn)入，對于土地市場的“降溫瀉火”很有必要。此次《決議》的下發(fā)也極可能成為地方從金融領(lǐng)域加強(qiáng)樓市調(diào)控的“第一槍”。

    嚴(yán)控房企融資

    7月和10月的兩次中央政治局會議都提到了“抑制資產(chǎn)泡沫”，第二次更是直接細(xì)化到了貨幣政策上，要求“在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。

    在業(yè)內(nèi)人士看來，在不少房企此前拼命拿地的背景下，嚴(yán)控土地交易資金來源，能夠更好地降低整個房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。

    事實(shí)上，“一行三會”在金融領(lǐng)域?qū)τ跇鞘羞M(jìn)行調(diào)控的措施正在不斷加碼。銀監(jiān)會10月下旬發(fā)布了三季度經(jīng)濟(jì)金融形勢分析會內(nèi)容，會議指出要加強(qiáng)理財(cái)資金投資管理，嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營。上交所又于10月底，下發(fā)《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)債募集資金不得用于購置土地。

    此次央行上?？偛康摹稕Q議》則是首個地方性的金融領(lǐng)域樓市調(diào)控的“升級版”，從而進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管。

    根據(jù)《決議》，各商業(yè)銀行切實(shí)防止信貸等各類資金，尤其是理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入土地市場。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報(bào)記者，嚴(yán)控土地交易資金來源是上海在諸多城市的房地產(chǎn)調(diào)控新政中的一個創(chuàng)新點(diǎn)。

    《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者昨日采訪某股份制銀行上海分行相關(guān)業(yè)務(wù)人士時獲悉，對接土地市場的開發(fā)商融資，尤其是新增業(yè)務(wù)及一些結(jié)構(gòu)化融資的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，已經(jīng)有收緊的跡象，項(xiàng)目審查趨嚴(yán)。

    張大偉表示，今年國慶期間全國20多個城市相繼出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策堪稱“史上最嚴(yán)”，其嚴(yán)格并非體現(xiàn)在政策本身的力度，而是體現(xiàn)在落地執(zhí)行，“這一輪房地產(chǎn)調(diào)控和過去不太一樣的是，過去基本上是中央發(fā)布一個全國的調(diào)控政策，然后各地蔓延開來。這一輪各個城市出臺的政策都不太一樣，的確是‘一城一策’，而且各個城市也在持續(xù)‘打補(bǔ)丁’，把一些內(nèi)容繼續(xù)深化和深入。”

    值得注意的是，華南幾個熱點(diǎn)城市的信貸業(yè)務(wù)或?qū)影l(fā)債業(yè)務(wù)的銀行融資閘口雖然都正常開放，但銀行對于房企融資的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)也有所加強(qiáng)，隨之提高的還有房企融資的利率。

    “（房企融資）利率基本上全面提高了，這也是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)的體現(xiàn)。”某股份制銀行廣州分行的授信審批部門人士告訴本報(bào)記者，該行對某大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)商的一單續(xù)做的業(yè)務(wù)利率，已經(jīng)從原先的5.4%上漲到了6%。

    抑制投機(jī)需求

    在嚴(yán)控房企融資的同時，各地對于個人房貸的審核也在加強(qiáng)，從需求端抑制投機(jī)、投資需求。

    此次出臺的《決議》強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)加強(qiáng)對首付資金來源的審查，強(qiáng)化對借款人及其配偶收入證明真實(shí)性的審核，審慎評估借款人家庭償債能力，嚴(yán)禁變相規(guī)避調(diào)控政策和住房信貸管理規(guī)定。雖然《決議》主要針對的是上海，但對于今后其他各地啟動類似調(diào)控具有指導(dǎo)意義。

    《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者從 交通銀行 獲悉，該行目前個貸政策的關(guān)鍵詞是“差別化”，即對居民自住型購房需求保持“積極支持”，同時進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)管控，把好客戶準(zhǔn)入關(guān)。換句話說，在抑制房產(chǎn)投資、投機(jī)的情況下，保證正常的購房需求不受影響。

    交通銀行新聞發(fā)言人帥師對本報(bào)記者表示，本輪房地產(chǎn)市場熱度回升，一方面是自住和改善型購房需求在之前政策支持下的集中釋放，另一方面也具有較明顯的資金推動型特征，居民財(cái)務(wù)杠桿隨之放大，價(jià)格泡沫在一定程度上存在并仍在持續(xù)集聚，因此銀行也會高度警惕后續(xù)市場風(fēng)險(xiǎn)。

    多名銀行個貸部門的人士告訴本報(bào)記者，不少銀行個人房貸的操作層面已有多項(xiàng)嚴(yán)控措施落實(shí)。其中，“接力貸”、“合力貸”等信貸產(chǎn)品已經(jīng)被收緊。

    上述個貸金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)模式為父母或子女成為另一方共同借款人，借貸買房。某股份制銀行上海分行零售條線管理層人士告訴本報(bào)記者，銀行正在加強(qiáng)對涉及上述產(chǎn)品的貸款的審查力度，匯總相關(guān)貸款的整體規(guī)模及占比等數(shù)據(jù)，“估計(jì)接下來會是監(jiān)管的檢查重點(diǎn)。”

    在貸前審查方面，某大行相關(guān)業(yè)務(wù)人士表示，該行會進(jìn)一步做實(shí)房貸申請人的面簽面談，做實(shí)貸款人家庭收入證明真實(shí)性的審核。

    此外，針對此前多地出現(xiàn)過的夫妻靠“假離婚”規(guī)避限貸的行為，某股份制銀行上海分行的“升級版貸審”做法是側(cè)面對“離婚家庭”進(jìn)行諸如水、電、煤、電話、寬帶等 公用事業(yè) 出賬信息的調(diào)查，觀察賬單情況是否發(fā)生異動；從申請人住所的小區(qū)物業(yè)、居委、鄰居那里進(jìn)行側(cè)面求證，觀察“離婚”的夫婦是否還居住在一起、感情是否融洽等，以此判斷這對夫妻是否有“假離婚”可能。

    調(diào)控效果顯著

    控制信貸增長是此輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要方向之一。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自9月30日起，目前已有22個城市先后發(fā)布了新的樓市調(diào)控政策，具體措施就是限購、限貸、提高首付比例。在很多市場人士看來，貨幣是助推此輪房地產(chǎn)上漲的重要因素之一。因此，解決貨幣超發(fā)，控制信貸規(guī)模，也成為抑制房地產(chǎn)泡沫的重要突破。

    10月6日，在華盛頓舉行的第四次二十國集團(tuán)（G20）財(cái)長和央行行長會議上，中國人民銀行行長周小川指出，目前中國經(jīng)濟(jì)中存在一些過剩產(chǎn)能，適當(dāng)信貸增長可發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)作用。去年中國資本市場出現(xiàn)一定波動，為維護(hù)金融穩(wěn)定，當(dāng)時階段性地出現(xiàn)了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場恢復(fù)穩(wěn)定后已不再有大的增加。隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇逐步正?；?，中國也會對信貸增長有所控制。他還表示，近期中國部分城市房價(jià)上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

    10月12日，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行高管及個貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達(dá)房地產(chǎn)調(diào)控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

    目前來看，各地樓市集中調(diào)控的效果顯著。

    央行數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款占當(dāng)月新增貸款的比例自7月份以來開始逐漸下滑，7月、8月分別達(dá)到98.69%和71.20%，9月份進(jìn)一步下滑到了35.7%。

    國家統(tǒng)計(jì)局10月21日發(fā)布的10月上半月與9月15個一線和熱點(diǎn)二線城市住宅銷售價(jià)格變動對比數(shù)據(jù)顯示，各地房價(jià)走勢開始趨穩(wěn)。