房子究竟還能不能買 三邏輯決定未來房價漲跌

    在這輪樓市價格的上升中，很多人一直揪著一個問題不放：房價漲了這么多，現(xiàn)在還能跟風(fēng)買房嗎？對此，“中國之聲”評論員、“第一財經(jīng)”主持人許樹澤在其新書《不可不知的經(jīng)濟真相》中，呈現(xiàn)了這一問題背后的邏輯。

    三邏輯決定未來房價漲跌

    在絕大多數(shù)普通百姓眼里，房子不僅是家的載體、財富的象征，更是拉動中國經(jīng)濟增長的首要支柱產(chǎn)業(yè)。

    在許樹澤看來，中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)之間的關(guān)系，就像唐僧和孫悟空之間的關(guān)系。每次師傅遇到危險，都得呼喚孫悟空出手相救。長期以來，房地產(chǎn)在拉動中國經(jīng)濟高速增長方面功不可沒。但“猴子”畢竟是“猴子”，它常常調(diào)皮搗蛋、上躥下跳，讓想買房子的人不知拿它如何是好。

    邏輯一：人口結(jié)構(gòu)是影響房價根源因素

    從2015年的《政府工作報告》中，我們嗅到了新的氣息——中國經(jīng)濟未來依靠的是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)與加大對公共產(chǎn)品的投入的雙引擎，再也看不到像過去那樣把房地產(chǎn)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)的提法，同時也沒有任何相關(guān)文件提到重啟房地產(chǎn)來刺激中國經(jīng)濟。

    許樹澤認為，事實上，對于任何一個行業(yè)而言，出臺的任何政策歸根結(jié)底都是通過改變供需結(jié)構(gòu)來影響價格的。而所有行業(yè)的供需本質(zhì)上又都受到人口結(jié)構(gòu)的影響。由于中國的購房主力一直都是買房結(jié)婚的年輕人，所以通過分析這群人的需求便能略知一二。

    公開數(shù)據(jù)顯示，80后、90后、00后的人口總數(shù)依次為2.28億、1.74億、1.26億。其中，90后及00后的父母多屬70后，是趕上中國經(jīng)濟最繁榮時期和房地產(chǎn)黃金十年的一個群體，所以他們的孩子一部分會面臨不缺房子或房子過剩的局面。這在某種程度上進一步壓縮了本已減少的需求，故得出這樣一個明確結(jié)論——未來中國樓市整體供過于求的局面已不可逆。

    邏輯二：“一線城市人口流入帶來高房價”是偽命題

    越來越多奮斗在一線城市的異鄉(xiāng)人，都把在一線城市買房作為自己具象化的奮斗目標(biāo)。記者采訪過很多在北上廣打拼的外來客。他們十之八九都堅定地認為，因為人口流入大，所以一線城市的房價絕對只會朝著一個方向運行——漲！果真如此嗎？對此，許樹澤舉了當(dāng)年日本的例子。

    1990年，日本房價開始暴跌。當(dāng)時東京都地區(qū)的平均土地價格大概在每平方米140萬日元。到了1995年，這個數(shù)字降到了60萬日元，平均地價近乎腰斬，更不用說房價。但是反觀東京都地區(qū)的人口，從戰(zhàn)后1945年約300多萬人口，至1990年時人口增長到了1186萬。到了2000年，東京都人口超過了1200萬，且直到今天都未停下增長的腳步。那么，為何在人口始終大規(guī)模流入的東京都，房價卻下跌了呢？這就牽出了決定房價的核心因素，也說明很多人一直認為的“一線城市人口流入帶來了高房價”是個偽命題。

    邏輯三：高收入人群的收入漲幅是決定房價的核心因素

    可以說，高收入階層的收入增長與否主要取決于金融資產(chǎn)的價格是否能持續(xù)上漲。對此，許樹澤羅列了大量實例。譬如，硅谷的房價幾乎是全美國最高的且居高不下，是因為納斯達克指數(shù)一直沒有下來。再比如，當(dāng)年杭州的房價為什么全國聞名？這是因為當(dāng)時中概股在美國的股價表現(xiàn)一直受到追捧，大批敲鐘上市的高管突然獲得股權(quán)變現(xiàn)收入，不買房子買什么呢？同樣，不得不說深圳房價的上漲，和2015年上半年創(chuàng)業(yè)板的大漲有關(guān)，而且深圳良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境孕育了一大批成功的新興企業(yè)。這些企業(yè)的企業(yè)家們，收入在不斷增長，也支撐了高漲的房價。

    總之，任何經(jīng)濟現(xiàn)象都要遵循“均值回歸”這一普遍規(guī)律。當(dāng)房價漲得過于離譜。脫離了收入水平，那房價收入比最終會受到比地心引力更加強大的均值回歸力量的矯正。

    供給才是撬動經(jīng)濟的支點

    許樹澤認為，展望未來的中國經(jīng)濟，供給才是那個撬動經(jīng)濟的支點。既然說到供給側(cè)，顧名思義，有供給就會有需求。經(jīng)濟的好壞、股市與樓市的漲跌，其實都是由供需關(guān)系決定的。不過供給與需求哪個更重要呢？這就類似于“雞生蛋還是蛋生雞”的問題。

    “過去，大家一直都認為蛋更重要，也就是需求更重要。因為有吃雞蛋的需求，所以就會有人養(yǎng)雞。所以，只要去刺激需求，大喊一聲，我要吃雞蛋，就會有人去養(yǎng)雞。那么怎么去刺激需求呢？很簡單，壓低利率，降息，讓錢變得更便宜。當(dāng)一個經(jīng)濟體錢特別多，大家借錢都非常容易，錢拿在手上，總想掏點花花，于是你不僅想吃雞蛋了，還想吃鵝肝、魚翅、燕窩，需求就被刺激起來了。”

    許樹澤分析道，為了達到這個目的，唯一的辦法就是印錢，主流的經(jīng)濟體都這樣做過。美國搞了三四輪量化寬松，然后現(xiàn)在輪到了歐盟，拼命印錢刺激需求。自古以來日本就喜歡學(xué)西方，日本式思想和方法論的典型特征就是實用主義，只要管用，一律統(tǒng)統(tǒng)拿來。在刺激需求、印刷鈔票這條路上，日本走遠了，不僅量化寬松，而且直接實行負利率。最后人們突然發(fā)現(xiàn)，印了這么多的鈔票，經(jīng)濟沒有復(fù)蘇，還出現(xiàn)了金融市場、樓市的資產(chǎn)泡沫。資產(chǎn)泡沫很可怕，一切蕭條往往都是資產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的。當(dāng)危機屢次反復(fù)上演，人們終于頓悟，原來此路不通，不能僅僅靠刺激需求來拉動經(jīng)濟。我們要從供給側(cè)入手，去解決這個問題。

    “我們來舉個例子吧，比如美國大片《星際穿越》、《火星救援》，觀眾看了之后很刺激：如果自己能來一次星際旅行該有多酷啊。在這一刻，觀眾被影片刺激而產(chǎn)生了需求?？蓡栴}在于，這個需求沒有意義，因為技術(shù)根本達不到?？v觀歷史，你會發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟的幾次跨越式發(fā)展，從蒸汽機到電力、核能，直到今天的信息技術(shù)時代，人類文明的每一次實質(zhì)性提高，都是因為我們創(chuàng)造了顛覆性的技術(shù)和產(chǎn)品。正是這些非常具體的東西，在推動著社會進步。在茹毛飲血的原始時代，我們就有征服自然的需求，但是直到我們有了這些劃時代的技術(shù)和產(chǎn)品，我們的經(jīng)濟繁榮和進步才真正得以實現(xiàn)。比如智能手機，在它被喬布斯推向市場之前，大家覺得一個磚頭手機挺好，不僅耐摔，遇到壞人還能當(dāng)武器。當(dāng)時人們并沒有一個具體的智能手機需求。直到創(chuàng)新的產(chǎn)品在2007年問世，人們覺得很酷、很好，于是需求被極大激發(fā)。反之，蘋果的發(fā)布會今天被屢次吐槽，是因為大家已經(jīng)有了需求，但沒有更好的產(chǎn)品。最后大家意識到，業(yè)績放緩、股價低迷、大眾熱情降溫，核心的瓶頸恰恰就出現(xiàn)在供給側(cè)。”

    供給側(cè)如何賺錢投資

    有句老話說：“天之道，損有余而補不足。”這句蘊含智慧的格言，一語道破了供給側(cè)改革撬動經(jīng)濟的精髓。那些落后的過剩產(chǎn)能，需要我們主動關(guān)停，去限產(chǎn)、減產(chǎn)，這就是“損有余”。而醫(yī)療、教育、傳媒文化這些地方缺口還是很大，就需要我們加大供給，“補不足”。

    “因此，并不是說供給側(cè)就一定是加大供給，加大供給并不一定都是好的。所有的過剩產(chǎn)能，都是由當(dāng)初的惡性競爭和過剩供給導(dǎo)致的。比如當(dāng)年的鋼鐵、煤炭、光伏。反過來，限產(chǎn)、減產(chǎn)，也屬于供給側(cè)改革，為什么2016年開年以來鋼鐵價格都在漲價？因為很多人被擠出這個行業(yè)了，供應(yīng)少了。”

    許樹澤說，如果用一句話來總結(jié)供給側(cè)中的賺錢投資奧秘，那就是傳統(tǒng)行業(yè)看規(guī)模，新興行業(yè)看壁壘。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)“損有余”，都在限產(chǎn)。因此，誰規(guī)模大，誰市場地位穩(wěn)固，誰能活下來，誰就是老大。新興產(chǎn)業(yè)因為補不足，缺口很大，市場向好，供應(yīng)會非常大，于是競爭會無比激烈而趨向惡性競爭。在這種激烈廝殺下，一個企業(yè)只有擁有壁壘才有定價權(quán)，才能保證利潤和造血機制的正常運轉(zhuǎn)，從而保障它在競爭中存活。

    除此之外，許樹澤指出，從供給側(cè)出發(fā)還能發(fā)現(xiàn)另一條投資線索：誰能幫助企業(yè)把成本降下來，誰就能優(yōu)化供給，幫企業(yè)省錢。從這個思路出發(fā)，你會發(fā)現(xiàn)大熱的環(huán)保設(shè)備是有漏洞和隱憂的。因為對企業(yè)來講，環(huán)保設(shè)備屬于被動類投資，它是給企業(yè)增加成本的，是讓企業(yè)花錢的，而不是讓企業(yè)省錢的。但是，專業(yè)的軟件服務(wù)提供商幫助企業(yè)改善效率、提升技術(shù)，變得更省錢，這樣的企業(yè)就更加值得投資。