經(jīng)濟觀察：地王“夢工場” 誰把美夢變噩夢

     經(jīng)歷了2009年的地王頻出之后，高價地所帶來的隱患說來就來。近日，大龍地產(chǎn)因欠繳位于北京天竺開發(fā)區(qū)的地王地價款，被北京市國土局叫停拿地資格。此前，北京市廣渠路15號地和安立路西側居住用地這兩個大小地王都申請調(diào)整建筑規(guī)劃。而地王帶動房價飆升的問題早已路人皆知。

    不過這一切并沒有妨礙地王家族的繼續(xù)高歌猛進。1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元刷新了北京拿地的成交總價紀錄。

    在去年經(jīng)濟企穩(wěn)時期，土地價格的回暖被解讀為市場信心恢復的信號。在房價已經(jīng)大幅上漲、泡沫擔憂不斷升級的今天，地王造成的連鎖反應令業(yè)內(nèi)人士不安。

    開發(fā)商資金鏈緊繃     

    從去年11月20日成為北京市“雙料”地王，到今年1月22日由于欠繳地價款而被叫停拿地資格，大龍地產(chǎn)的經(jīng)歷可謂大起大伏，大喜大悲。不過自成為地王的第一天起，質(zhì)疑之聲就不絕于耳。問題的關鍵在于，一家凈資產(chǎn)不足15億元、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物尚未過億元、積十幾年凈利潤都還不清地價款的企業(yè)，如何能承受50.5億元的高額地價之重。

    “大龍地產(chǎn)的事件不只是個案，”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，2009年很多高價地塊目前都存在欠繳土地款的情況。“一些開發(fā)商在拿地的時候并沒有足夠的實力支付地價款，只是寄希望于用土地融資從而籌齊資金，高估了自身的融資能力。尤其當信貸資金開始收緊時，高價地對開發(fā)商的負面影響就開始逐漸顯現(xiàn)。”

    實際上，除了大龍地產(chǎn)外，2009年的北京地王們已經(jīng)出現(xiàn)了不少新情況。此前，廣渠路15號地和安立路西側居住用地均申請調(diào)整規(guī)劃，上調(diào)建筑控制高度。業(yè)內(nèi)人士表示，拖欠地價款、土地批而未用、修改建筑規(guī)劃已經(jīng)成為地王們的“潛規(guī)則”。

    2009年樓市迅速回暖、地王不斷涌現(xiàn)，大量信貸資金的涌入成為不容忽視的原因之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。不難看出，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款的增速遠遠超過了其余資金來源，成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長的主要動力。而在這條資金鏈中，信貸資金接近2萬億，占全部資金來源的34.48%，顯露出明顯的資金推動型樓市特征。

    伴隨著國家宏觀政策調(diào)控及二套房貸收緊，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款趨于謹慎，個人按揭貸款也面臨著下降的趨勢。中國證券報記者從中國建設銀行內(nèi)部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發(fā)的文件中就明確要求“對地王項目不得予以支持”。

    “2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款將逐步收緊。”聯(lián)合證券分析師魚晉華指出，如果按照市場普遍預期的2010年信貸投放額7.5萬億元估算，今年房企國內(nèi)貸款將在8900億元左右。再加上“國11條”里提出嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，預計全年房企國內(nèi)貸款將同比下降25%左右。

    中銀國際研究員田世欣表示，如果未來寬松貨幣政策逐步退出，加息周期早于預期，對房地產(chǎn)行業(yè)的供需將產(chǎn)生較大的打擊。再加上A股再融資放緩、銀行業(yè)開發(fā)貸款也有結構性收緊的趨勢，開發(fā)商大規(guī)模出現(xiàn)資金鏈風險的情形可能再現(xiàn)。

    助推房價三級跳

    地王不僅令部分開發(fā)商抑郁，更令很多普通消費者“胸悶”。地王助力之下，房價趁勢完成三級跳，離普通消費者的購買力越來越遠。

    有業(yè)內(nèi)人士指出，房屋售價由“樓面價+建安成本+利潤”構成，拿地成本低，開發(fā)商賣房價格不一定會低，但如果拿地成本高，賣房價格一定會高，高地價往往意味著高房價。

    1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元的價格獲得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈A居住項目用地開發(fā)權，超出起始價195%，樓面地價高達17153元/平方米，成交總價刷新了去年12月份由大龍地產(chǎn)創(chuàng)下的50.5億元的總價紀錄，成為北京新地王；另外一塊豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項目用地同樣被中海以7.2億元拿下，樓面價15229元/平方米。17153元/平米的樓面價已經(jīng)達到了該區(qū)域當前在售項目的價格。

    據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前花鄉(xiāng)區(qū)域的二手房均價為17500元/平方米，該價格比2009年初的10760元/平方米上漲了62.6%，漲幅超過全市二手房均價58%的漲幅。雖然該區(qū)域?qū)⒂械罔F9號線經(jīng)過的利好，但目前該一區(qū)域別墅項目二手房均價也僅在24000元/平方米左右。

    中原地產(chǎn)市場部張大偉認為，如果按照拍賣的規(guī)劃面積建設不改規(guī)劃的話，豐臺區(qū)六圈A居住項目用地建成后單價將超過3.5萬元/平方米，遠高于現(xiàn)在甚至是三環(huán)以內(nèi)商品房的均價。市場源頭土地炒作的氣氛依然濃郁，而一旦該信號傳導到買賣市場，春節(jié)后北京樓市可能繼續(xù)恢復上漲。

    除了提高自身價格之外，“地王”客觀上已經(jīng)成為判斷區(qū)域市場房價的一個重要標準，地王的出爐往往會對周邊區(qū)域市場的房價產(chǎn)生引導和助推作用。

    北京中原三級市場部預計，在地王等因素的刺激之下，花鄉(xiāng)區(qū)域的二手房市場可能在1月下旬率先回暖，二手房價格很可能率先突破2萬元，成為南四環(huán)領漲區(qū)域。

    而地處廣渠路36號的“前地王”首城國際，2009年3月份開盤價為13500元/平方米，當前銷售均價已經(jīng)達到26000元/平方米。不到一年時間高達一倍的漲幅絕對離不開周邊兩塊“前地王”的功勞：2009年5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元的總價、近15000元/平方米的樓面價取得廣渠門外10號地；6月30日，中化方興地產(chǎn)以40.6億元的總價、逾15000元/平方米的樓面價奪得廣渠路15號地。兩塊地王輪番拍出之后，廣渠路區(qū)域瞬間變得炙手可熱，地價推高房價的效應也快速顯現(xiàn)。

    政府效力待提升

    在地王風起云涌、開發(fā)商違約、普通消費者“望房興嘆”的背后，暴露出的問題是地方調(diào)控政策執(zhí)行力的不到位。

    “高價地已經(jīng)綁架了政府和金融。”中國人民大學土地管理系副教授曲衛(wèi)東坦言，開發(fā)商通過銀行信貸的方式將原本屬于自身的開發(fā)風險部分轉(zhuǎn)移到銀行身上，同時拖欠土地出讓金，使得政府、銀行和開發(fā)商的利益捆綁到一起，迫使政府降低首付款比例或者改變土地規(guī)劃。“政府不僅僅是土地市場的組織者，更要規(guī)范市場發(fā)展。土地拍賣出去并不意味著供地結束，還要看土地價格是否合理，最終能否形成有效供應。這才是進行土地交易的目的。”

    湘江偉業(yè)（北京）投資有限公司董事長方明理表示：“更改土地規(guī)劃、分期繳納土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行為，應該堅決抵制。部分房企哄抬地價，給市場傳達了不好的信息，使得區(qū)域周邊房價出現(xiàn)上漲，增加了購房人的壓力。同時，拿地房企拖欠地價款，也使企業(yè)背后的政府形象受到了損害。地王欠款，遲遲不能開工，政府的土地供應沒有有效實現(xiàn)，是一種資源的浪費。”他認為，政府應該加強政策的執(zhí)行力，確定供地計劃，緩和供需矛盾，對拿地不按時開發(fā)的企業(yè)應嚴厲打擊。

    評：“地王”底氣從何而來

    自去年下半年全國樓市轉(zhuǎn)暖以來，有關“地王”的報道頻頻見諸各地媒體新聞。當開發(fā)商的拿地成本（樓面價）高過周邊項目現(xiàn)樓價格時，人們會普遍感到不可思議。那么，開發(fā)商們?nèi)绱顺鍪珠熅b地高調(diào)拿地，他們的底氣從何而來？細一琢磨也許大致有三個原因。

    第一，2008年樓市經(jīng)歷了一次市道蕭條的洗禮，絕大多數(shù)開發(fā)商采取了加速推盤回籠資金的策略，因此手頭資金較為充裕。2009年政府刺激經(jīng)濟的各項措施出臺，銀行放貸力度加大，開發(fā)商們的財務杠桿有所放大。拿地時無疑會表現(xiàn)得財大氣粗。此外，去年各商業(yè)銀行9萬多億的信貸總量中，有5萬多億左右貸給了各地方政府，使得原來倚重賣地為生的地方財政一時間變得“不差錢”，土地供應量減少了約20%。在這一加一減中，錢多地少使得土地一級市場供需失衡。地王的產(chǎn)生便成了大概率事件。

    第二，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場越來越與證券市場有幾分相似。市場“牛”“熊”風格的轉(zhuǎn)換加快。08年下半年，樓市的溫度降至冰點，一些開發(fā)商以近乎成本價推盤的現(xiàn)象并不鮮見。然而，個別開發(fā)商在市況極其蕭條的態(tài)勢下逆勢拿地卻成了最大的贏家。俗話說，榜樣的力量是無窮的。事實上，開發(fā)商們的市場心態(tài)從某種程度上與股市投資者差不多，熊市時恐懼牛市時貪婪。屢見“地王”背后的投資邏輯是，在牛市中的地價沒有最高只有更高，一切皆有可能。盡管此時稍具理性的開發(fā)商會覺得市場風險盡顯，隨時都有“變盤”的可能，但也會有開發(fā)商從“基本面”進行分析——目前我國不到50%的城市化率（發(fā)達國家城市化率約為70%），以及貨幣供應量年復合20%的增長足以支撐中國大多數(shù)城市的房價繼續(xù)走高。即使是市場回調(diào)也將是小跌大漲的格局。因此，不少開發(fā)商預判，目前樓市或仍處于“牛市”的下半場。正是在這種貪婪的預期下，新地王才得以不斷涌現(xiàn)。

    第三，土地賣個好價錢應該是地方政府樂見其成的好事。據(jù)一開發(fā)商私下向中國證券報記者透露，一些地王的產(chǎn)生，不排除是開發(fā)商與政府事先“勾兌”的成果。其操作路徑大致是這樣，某開發(fā)商喊出一個天價，政府將地賣給他，然后再通過其他途徑返還部分利益。例如，通過修改容積率，變相降低土地成本；將樓層控規(guī)高度由60米提高到80米，容積率提高30%，相應的樓面價也就降低了30%。由此，雙方可以達成雙贏。站在地方政府的角度，新地王樹立了一個標桿式的價格，可總體上提高區(qū)域土地價格，政府得了大頭。從開發(fā)商的利益考量，排除了競爭對手，在政府進行利益返還后仍有一定的利率空間，何樂而不為？

    客觀地說，在通常情況下土地成本的推高必然會促使房價的上漲。但從另一角度看，自從2003年那場被稱之為“土地革命”的規(guī)則刷新后，取消了土地協(xié)議出讓，代之以掛牌、招標和拍賣的土地轉(zhuǎn)讓方式，這樣更透明、更公開，無疑是一個巨大進步。政府將土地出讓這一最受詬病的燙手山芋交給了市場，減少了暗箱操作。今后政府所面臨的課題是，如何在市場化的前提下進行適度調(diào)控，畢竟土地資源既是一種特殊商品也是一種公眾資源。

    七成房地產(chǎn)上市公司業(yè)績報喜

    2009年房地產(chǎn)行業(yè)收益豐厚。已公布業(yè)績預告的房地產(chǎn)類上市公司中，有七成公司業(yè)績預增，且絕大多數(shù)公司增幅超過五成。分析人士指出，雖然種種收緊政策已開始執(zhí)行，但整個行業(yè)今年業(yè)績大幅向下的概率不大，當然也很難再現(xiàn)去年市場“發(fā)燒”背景下的全行業(yè)輝煌，2010年房地產(chǎn)業(yè)的增速將放緩。

    多數(shù)公司預增逾五成

    截至2010年1月26日，兩市共有42家房地產(chǎn)公司發(fā)布2009年業(yè)績預告，其中，27家公司預計業(yè)績增長（其中5家扭虧），11家公司預計業(yè)績降低（其中3家首虧），另有續(xù)虧、續(xù)盈各2家。業(yè)績向好者近七成。

    報喜的公司中，除了濱江集團、南國置業(yè)預計增幅不超過30%以外，其余公司增幅基本都超過50%，有15家公司預計業(yè)績翻番，其中，5家公司預計09年凈利增長超過400%。

    銷售火暴，結算收入增加，房地產(chǎn)全行業(yè)大豐收。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2009全國商品房銷售面積9.3713億平方米，同比增長42.1%；商品房銷售額為43995億元，同比增長75.5%；商品房成交價格約4695元/平方米，增長近24%。以保利地產(chǎn)為例，公司預計2009年度凈利潤增長50%左右，公司上年凈利約22.39億元。

    中糧地產(chǎn)的業(yè)績增長除了銷售增長外，與投資收益也密切相關。公司預計2009年度凈利25600萬元，同比增長8成。其中，報告期內(nèi)公司出售可供出售金融資產(chǎn)取得投資收益1.24億元。

    業(yè)績預告增幅最高的為大龍地產(chǎn)，預計09年度業(yè)績增長12200%以上。除了結算面積增加的積極因素外，公司上年業(yè)績基數(shù)較小為業(yè)績猛增的另一主要原因。公司08年凈利潤僅約236萬元，當期每股收益為0.0057元。

    未來增速將放緩

    房地產(chǎn)銷售增長趨緩已顯端倪，商品房銷售面積累計增速開始下滑。

    2009年全年商品房銷售面積年度同比漲幅42.1%，為1999年以來排名第二的漲幅。但2009年12月月度累計增幅相比11月份出現(xiàn)較大幅度下降，下降10.9個百分點。有分析指出，2009年成交量是一個非常態(tài)，持續(xù)保持如此高的增幅并不現(xiàn)實，隨著各項調(diào)控措施的落實，尤其是銀行信貸政策的收緊，全國來看2010年的銷售量同比會有所下降，其中，一線城市銷售量將有20%到30%的下降。

    上海證券分析師指出，此次房地產(chǎn)的調(diào)整將以緩慢調(diào)整為主。由于供應量在增加，需求量在減少，房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生了變化，但由于庫存量較少，此次房地產(chǎn)市場的調(diào)整將是一個緩慢的周期。銷售價格將高位盤整，即使向下調(diào)整，幅度也將較小。而受益于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的城市的房地產(chǎn)市場以及相關上市公司，即受益于投資增速加快二、三線城市的房地產(chǎn)龍頭公司和一線城市的持有型物業(yè)類公司，或?qū)⒏鼮閳酝Α?/p>