中小房企危局：轉(zhuǎn)讓激增 將面臨新一輪洗牌

    樓市調(diào)控新政滿月，一些中小房企面臨經(jīng)營壓力。中國證券報記者梳理上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所等五家產(chǎn)權(quán)交易中心的掛牌信息發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司股權(quán)、項目轉(zhuǎn)讓案例明顯增多，且中小房企居多。

    業(yè)內(nèi)人士認為，目前不少房企通過股東借款、房地產(chǎn)基金、存量資產(chǎn)證券化等方式來維持現(xiàn)金流穩(wěn)定，隨著融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來不排除會出現(xiàn)一波中小房企倒閉潮。

    中小房企“甩包袱”

    中國證券報記者梳理上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、北京產(chǎn)權(quán)交易所、重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、山東產(chǎn)權(quán)交易中心和廣州產(chǎn)權(quán)交易中心五家產(chǎn)權(quán)交易所掛牌信息發(fā)現(xiàn)，10月房地產(chǎn)股權(quán)、項目掛牌案例大增，共17例，為今年以來單月高點，而今年1-10月僅為34例。

    從掛牌主體來看，中小房企居多，且大多地處二三線城市，由當?shù)貒Y控股，業(yè)務(wù)集中于住宅項目開發(fā)。中金標準數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉認為，每次調(diào)控都是個洗牌過程，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，純商品房項目需要的資金“硬件”越來越高，中小房企越來越難以滿足要求。此輪調(diào)控收緊了房企融資途徑，一些實力不濟的中小開發(fā)商只能通過賣地、賣項目等方式來自救，甚至退出房地產(chǎn)市場。未來可能出現(xiàn)一波中小房企倒閉潮。

    數(shù)據(jù)顯示，不少房企股東選擇將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓。比如，10月，山東海化房地產(chǎn)有限公司、北京瑞達世紀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、萊陽景豐置業(yè)有限公司、上海寶納園置業(yè)發(fā)展有限公司等9家房企擬轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)。

    還有部分企業(yè)尋求合作開發(fā)、攤薄成本。比如，廣州市番禺區(qū)禺城建設(shè)綜合開發(fā)公司以及廣州市番禺區(qū)房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)總公司都明確表示，通過公開市場方式征集合作方共同開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱，股權(quán)交易中心并不公布買方信息，所以收購此類股權(quán)的買方有多重可能。業(yè)內(nèi)人士解釋，有一定土地項目的中小房企股權(quán)更受青睞，一般會被當?shù)氐拇笮兔駹I開發(fā)商收入囊中，沒有土地項目而負債率較高的房企基本上無人問津，最終可能是破產(chǎn)。

    目前，房地產(chǎn)行業(yè)顯現(xiàn)強者恒強格局，大型開發(fā)商仍在不斷擴大規(guī)模。比如， 保利地產(chǎn) 等龍頭房企通過并購等方式獲得了大量儲備項目，僅上半年保利地產(chǎn)通過項目并購方式獲取的土地資源共19個，占比53%，并且主要集中在北京、廣州、南京等土地資源相對稀缺的地區(qū)。

    此外，融創(chuàng)等房企通過股權(quán)并購等方式?jīng)_擊一線房企行列，擬收購聯(lián)想旗下的融科智地，并入股金科地產(chǎn)，其負債率已超100%。目前，A股上市房企的資產(chǎn)負債率在77%左右。

    房企融資壓力大

    融資壓力大是導(dǎo)致部分中小房企出局的原因之一。在目前銷售回款減速、公司債發(fā)行趨緊等背景下，開發(fā)商特別是負債率較高企業(yè)的融資壓力不可謂不大。

    據(jù)了解，上交所擬對房地產(chǎn)及鋼鐵、煤炭過剩行業(yè)的公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債券募集資金的使用，不得用于購置土地。上海市規(guī)定銀行貸款、信托資金、資本市場融資等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。深圳市明確了金融監(jiān)管機構(gòu)要嚴查企業(yè)和個人購買商品住房用地資金的來源。

    “部分房企原有融資計劃或暫停，融資目標難以兌現(xiàn)，資金鏈偏緊。” 新城控股 高級副總裁歐陽捷稱，資金成本肯定會上升，特別是如果不能發(fā)行低成本的公司債，銀行資金和信托資金的高利率將明顯拉升財務(wù)成本。另外，銷售壓力增大，部分房企需要加快現(xiàn)金回籠，不排除部分項目降價。

    開發(fā)商也在想各種辦法應(yīng)對。歐陽捷稱：“當下融資渠道收窄，銀行貸款又將成為開發(fā)資金的主要來源，信托資金也會成為香餑餑。”另外，房地產(chǎn)基金融資，包括創(chuàng)新的資產(chǎn)證券化融資或?qū)⒊蔀槲磥矸科笕谫Y的關(guān)注點。

    比如，某房企由于拿地壓力增大，便采取合伙基金的方式來籌措資金。自身作為普通合伙人出30%的資金，而另外70%的資金從其他券商或其他資管計劃里獲得。同時，作為基金管理方，又以委托貸款的方式貸給自己所開發(fā)的項目。這樣便用小規(guī)模的資金撬動了大規(guī)模的“地王”。

    某房企人士坦言：“當下融資確實較先前更困難。今年發(fā)債總量太大，目前審查更嚴格，甚至有一些已經(jīng)暫緩。當下拿地更多的是使用自有資金和股東借款。”

    劉策認為，未來存量資產(chǎn)證券化和經(jīng)營性物業(yè)現(xiàn)金流的證券化或成為熱點。商業(yè)租金是較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，可提前通過證券化方式將其變現(xiàn)。同時，杠桿基金也會成為開發(fā)商重點關(guān)注對象，在融資困難時，基金可以解決銀行不敢貸款的問題。例如，世茂地產(chǎn)聯(lián)合成立了物業(yè)費抵押計劃和尾款回收計劃；萬科則推出公募REITs和房地產(chǎn)抵押貸款證券化等。

    需注意的是，部分房企的融資成本在抬升。在光大控股房地產(chǎn)投資及基金募集負責人潘穎看來，融資成本需從兩個角度來看待。一方面，資本市場做了一些監(jiān)管調(diào)控，融資渠道肯定會受影響；另一方面，國內(nèi)流動性仍比較高，無風險收益率在不斷下降，資金追逐資產(chǎn)的沖動仍存。

    面臨新一輪洗牌

    嚴躍進認為，本輪融資收緊的拐點和房地產(chǎn)市場政策的拐點同時出現(xiàn)，兩個拐點會使房企銷售受到影響，也會使得企業(yè)面臨不適應(yīng)和較尷尬的運營狀態(tài)。

    中小房企的不適應(yīng)將直接導(dǎo)致其出局，而大企業(yè)由于擁有更好的融資能力、運營能力會相對受益。“經(jīng)營穩(wěn)健、資金實力強的企業(yè)可以在低位‘撿漏’，通過并購做大做強。”劉策說。

    主動適應(yīng)調(diào)控和市場變化是開發(fā)商的共同選擇。這首先體現(xiàn)在拿地策略上，由于前期土地市場活躍，相關(guān)政策不斷收緊，房企在拿地方面也出現(xiàn)了明顯變化。一位中型房地產(chǎn)公司市場總監(jiān)坦言，公司的地王項目已采取合作開發(fā)模式，以此來降低運營風險，拿地則會優(yōu)選風險可控城市和區(qū)域。

    潘穎表示，進入下半年，一些開發(fā)商已開始適當?shù)乜刂骑L險，盡量回避以拍賣形式獲取土地，更加專注于通過并購項目和舊城改造來獲取土地。

    劉策認為，后續(xù)房企或?qū)阎匦姆诺骄┙蚣健㈤L三角等核心都市圈周邊的三四線城市。一方面產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，另一方面又能承擔需求外溢。既不會受政策影響，也不會像三四線城市調(diào)控壓力較大。

    目前，土地市場有所降溫。歐陽捷稱：“前期熱點城市土地市場的瘋狂，令大家很焦慮。一些熱點城市的建安成本只有4000元/平方米左右，而樓面價達3-5萬元/平方米，房地產(chǎn)已經(jīng)變成了純粹的金融產(chǎn)品。但未來土地市場可望降溫，項目風險也可能得到有效控制。”

    嚴躍進表示，很多企業(yè)也不愿在此時再去拿“地王”，瘋狂拿地可能會受到資金審查。對房企來說，首先是要量力而行，按照資金實力來經(jīng)營；其次是要準確判斷市場周期，市場降溫時并非不能拿地，關(guān)鍵是要避免拿地后出現(xiàn)融資困難的問題。