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徐洪才:一線城市房價報復(fù)性反彈可能性非常大

2016-11-02 11:08:40 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)—《證券日報》 【 瀏覽字號:

    在10月27日由《證券日報》社主辦的“明天創(chuàng)新大講堂”之“走進天津”專場論壇上,本報記者就當(dāng)前讀者關(guān)心的熱點問題專訪了中國國際經(jīng)濟交流中心(國家智庫)副總經(jīng)濟師徐洪才。

    本輪房地產(chǎn)在高峰后,從北京930政策開始,22個城市快速出臺政策,雖然政策力度看,并非全面回歸2014年930之前,但執(zhí)行效果非常明顯。在限購限貸政策影響下,不僅交易量出現(xiàn)明顯下滑,價格也出現(xiàn)了松動,不少二三線城市出現(xiàn)了較大的議價空間。這些跡象都意味著,史上最嚴(yán)的調(diào)控開始在逆轉(zhuǎn)前期樓市瘋狂的預(yù)期。

    徐洪才指出,當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控是要把投機性需求控制住,而不是要把整個房地產(chǎn)打掉,不是讓房價腰斬,還要保障合理的改善性需求和剛性需求。房地產(chǎn)的功能要回歸本色,就是消費,而不是投機,但是完全沒有投機也不現(xiàn)實。所以現(xiàn)在是采取了一些治標(biāo)的措施,這在短期內(nèi)是必要的,也行之有效,但長期來說還是要標(biāo)本兼治。

    根本問題不解決

    房價報復(fù)性反彈可能性很大

    “本”在哪里?徐洪才認(rèn)為,“本”就是城鄉(xiāng)一體化、新興城鎮(zhèn)化過程中一些機制、體制的創(chuàng)新,比如戶籍制度、社會保障體制改革、土地制度改革。

    中國一線城市和三、四線城市的房地產(chǎn)市場情況不同。

    三、四線城市的土地是充足的,但人口流入少,需求沒那么旺盛,所以房地產(chǎn)就有庫存問題,而以下城市需求很旺盛,但土地供應(yīng)不足,供求矛盾很突出。一線城市集中了教育、醫(yī)療等資源,還有就業(yè)機會。所以人口蜂擁而至。

    徐洪才指出,從農(nóng)村到三、四線城市到二線城市再到大城市,形成一個梯形發(fā)展的格局。將來還會形成大量人口向一線城市涌進,大城市的矛盾會越來越尖銳,大城市病會越來越突出。

    他表示,要從根本上解決這個問題,還是要體制、機制的變革。“功夫在書外,這些東西是要改的。中心城市土地供應(yīng)不足,自然房價高;農(nóng)村的土地不能自然流轉(zhuǎn),自然城鎮(zhèn)的錢就流不到農(nóng)村去。生產(chǎn)要素之間是分隔的。城鄉(xiāng)之間土地市場是分隔的,人因為戶籍制度也是分開的,社會保障都不是全覆蓋。我們講要保障基本公共服務(wù)的均等化,這是個目標(biāo),現(xiàn)在還沒有實現(xiàn)。”

    “這些制度建立好了,大家就沒必要往大城市跑了。中國一線城市高房價的病根就在這兒。但這個改革是一個漫長的過程。”徐洪才坦言。

    而從以往房地產(chǎn)調(diào)控70大中城市的數(shù)據(jù)來看,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)價格增速轉(zhuǎn)正為負(fù)、地產(chǎn)價格開始實質(zhì)下跌之際,需求側(cè)的房地產(chǎn)政策就會適時松綁,房價在一段時間后又會出現(xiàn)回升。

    徐洪才表示,這種政策周期性的變化和市場本身周期性的變化是相關(guān)聯(lián)的,這是基于根本問題沒解決,必然會出現(xiàn)這種情況。“現(xiàn)在強行按住了(房價),過一段時間很可能會有報復(fù)性反彈,這種可能性是非常大的。所以現(xiàn)在痛定思痛,還是要從根本上解決體制機制問題,比如土地制度的變革,使城鄉(xiāng)市場能流通起來。”

    人民幣貶值因素只有一個

    升值因素有三個

    在談到另外一個讀者關(guān)心的人民幣貶值的問題時,徐洪才直言人民幣兌美元匯率破7是遲早的,但今年年底到不了。他強調(diào)要引導(dǎo)市場形成合理的預(yù)期,同時對資本資金流出加強監(jiān)管。“咱們現(xiàn)在有60萬億的居民儲蓄存款,如果拿出1/6即10萬億元換成美元走出去的話,那外匯儲備一半就沒了。而如果大家都形成人民幣貶值的預(yù)期,資金都流出去,人民幣就會進一步貶值,貶值又加劇資金流出,貶值和流出之間形成一個自我強化的惡性循環(huán)。一定要阻止這種惡性循環(huán)的形成。”

    徐洪才指出,當(dāng)前人民幣貶值的因素只有一個,就是其他貨幣對美元的貶值,因此人民幣也要被動地對美元貶值。

    但推動人民幣升值的因素卻有三個:第一,中國經(jīng)濟增長有后勁,可持續(xù),在全球來看還是一枝獨秀;第二,人民幣納入SDR,境外的中央銀行要配置它的外匯儲備,按照10.92%這樣一個比重來持有人民幣,未來幾年在海外會形成一個將近7萬億-8萬億的人民幣需求,這是拉動人民幣升值的第二個因素;第三,人民幣的國際化過程中,人民幣可以在一帶一路周邊國家直接使用,會減少對美元的需求。這些都是推動人民幣升值的因素。

    “所以未來人民幣對一籃子貨幣會保持一個相對穩(wěn)定,對美元會保持一個在可控范圍內(nèi)溫和貶值的趨勢。”徐洪才表示。

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