李宇嘉:樓市調(diào)控政策慎防陷入單一目標(biāo)導(dǎo)向

    新一輪樓市調(diào)控政策發(fā)布半月，效果良好。為反映調(diào)控的效果，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在10月首次對(duì)15個(gè)熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)進(jìn)行半月統(tǒng)計(jì)。

    數(shù)據(jù)顯示，10月上半月，15個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比指數(shù)比9月明顯降低，其中，深圳和成都房?jī)r(jià)環(huán)比更是下降了0.3%和0.1%，其他13個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅回落幅度在1.0~3.8個(gè)百分點(diǎn)之間。成交量回落幅度更大，15個(gè)城市的新房成交量相比9月下半月均明顯下降，其中環(huán)比下降80%~60%的城市有4個(gè)，下降60%~40%的城市有3個(gè)，下降40%~20%的城市有3個(gè)。

    從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，調(diào)控后樓市往往會(huì)經(jīng)歷“量跌價(jià)漲—量跌價(jià)滯—量?jī)r(jià)齊跌”的過(guò)程，調(diào)控效果在5~6個(gè)月后才會(huì)顯現(xiàn)。照常理來(lái)講，貨幣政策依舊寬松，限購(gòu)限貸力度低于上一輪，當(dāng)前樓市不太可能迅速逆轉(zhuǎn)和冷卻下來(lái)。此次國(guó)家統(tǒng)計(jì)局罕見地發(fā)布半月房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，并突出熱點(diǎn)城市量?jī)r(jià)迅速降溫，彰顯調(diào)控效果的意圖非常明顯。

    筆者認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)所顯示的調(diào)控良效，首先意在引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。畢竟，與前幾輪樓市火爆最大不同在于，本輪房?jī)r(jià)上漲，并非是居住需求得不到滿足，也非住房供應(yīng)不足，而是資產(chǎn)配置或投資需求。資產(chǎn)配置或投資需求對(duì)市場(chǎng)預(yù)期非常敏感，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不再、媒體報(bào)道也轉(zhuǎn)向后，預(yù)期就扭轉(zhuǎn)了。如果預(yù)期和房?jī)r(jià)上漲的循環(huán)逆轉(zhuǎn)了，即使貨幣依舊寬松，樓市也不會(huì)驟然跌入冰點(diǎn)。

    此輪調(diào)控的另一個(gè)特點(diǎn)，在于市場(chǎng)秩序、需求準(zhǔn)入、地市行為、金融杠桿等各領(lǐng)域有各自的任務(wù)，上下其手、全面收緊，讓調(diào)控短期迅速見效。但筆者認(rèn)為，也要擔(dān)心樓市“超調(diào)”的風(fēng)險(xiǎn)。

    首先，對(duì)于杠桿支持下的投資需求和資產(chǎn)配置，管制色彩濃重的“堵”比短期見效差的“疏”（增加供應(yīng)）效果要好。但是，也會(huì)一定程度上沖擊整體需求。

    其次，地方和部門后續(xù)補(bǔ)充政策的力度在加大。當(dāng)前，基于控制泡沫的金融“去杠桿”是合理的，但正常融資需求不該“躺槍犧牲”。

    合理的“去杠桿”，應(yīng)該是大幅度收緊二套及以上房貸和首付貸，收緊開發(fā)商以杠桿融資來(lái)拿地。投資需求和資產(chǎn)配置占比高的情況下，杠桿和融資“急剎車”，極易導(dǎo)致市場(chǎng)迅速冷卻。

    另外，熱點(diǎn)城市要求大規(guī)模增加供地，此前南京、蘇州已公布多批次供地計(jì)劃，近期合肥公布2016~2018年滾動(dòng)供地計(jì)劃，未來(lái)兩年將增加2.15萬(wàn)畝住宅用地供應(yīng)。但是，很多城市的需求基礎(chǔ)并不扎實(shí)。在未來(lái)需求減弱的情況下，特別是投資需求或資產(chǎn)配置退潮后，會(huì)不會(huì)造成新的無(wú)效庫(kù)存呢？

    因此，調(diào)控的長(zhǎng)遠(yuǎn)和綜合考慮必須周全，不能陷入單一目標(biāo)導(dǎo)向。這種單一目標(biāo)導(dǎo)向，似乎在此前去庫(kù)存中也存在，如有的城市為去庫(kù)存，不惜支持第三套房的公積金貸款。

    此外，管理層不擔(dān)心樓市回調(diào)對(duì)于投資和經(jīng)濟(jì)的沖擊，在于本輪調(diào)控是集中在熱點(diǎn)城市的“局部調(diào)控”。用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人的話來(lái)講，“調(diào)控對(duì)全局的影響有待觀察，其他城市還在按照既定的房地產(chǎn)政策，像去庫(kù)存這樣的政策來(lái)管理”。今年以來(lái)，非熱點(diǎn)城市樓市企穩(wěn)，有賴于杠桿扶持、返鄉(xiāng)置業(yè)和熱點(diǎn)城市傳導(dǎo)。事實(shí)上，人口流出和庫(kù)存高壓下，非熱點(diǎn)城市并不具備全面反彈的基礎(chǔ)。

    近期，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告》顯示，2016年1~7月，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平比2015年底累計(jì)減少約471萬(wàn)平方米，而十大城市庫(kù)存水平累計(jì)減少約1509萬(wàn)平方米，這說(shuō)明十大城市以外的其他城市庫(kù)存水平反而增加了1038萬(wàn)平方米。

    非熱點(diǎn)城市樓市很有可能隨熱點(diǎn)城市冷卻而降溫。此外，隨著三季度PPP簽約大規(guī)模落地，加上財(cái)政赤字率上調(diào)，普遍認(rèn)為2016年四季度及2017年，基建發(fā)力將填補(bǔ)樓市回調(diào)留下的空白。

    綜上，筆者認(rèn)為，要理性看待樓市回調(diào)的幅度及影響，更要摒棄讓樓市短期內(nèi)迅速降溫的單一目標(biāo)導(dǎo)向式調(diào)控模式。或許在清除投機(jī)需求、過(guò)度加杠桿的基礎(chǔ)上，讓其漸進(jìn)回落，并全力推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革，釋放新鮮需求是更理想的做法。