“收銀放地增供給” 各地樓市調(diào)控瞄準三大重心

    據(jù)上海證券報報道，“收銀、放地、增加供給”成為各地樓市調(diào)控政策三大核心內(nèi)容。記者注意到，目前北京、海南、湖南、山東等多個省市均表示要增加住房供給，而安徽、云南、河北等地則同時強化開發(fā)商預售資金監(jiān)管，以此收緊開發(fā)商銀根來促其加快項目開發(fā)。

    多位房地產(chǎn)人士向記者表示，歸根結(jié)底，金融和稅費政策是樓市調(diào)控政策最狠也最有效的一招。而從目前各地政府的表態(tài)來看，收緊銀根的大方向正在確立。

    “2009年房地產(chǎn)價格的超預期上漲，根本不能用房價收入比來解釋的，不可能2008年大家沒有錢買房，2009年突然都有錢了，其核心問題是貨幣。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認為。

    事實上，大量的貨幣投放、低利率，使得無論是開發(fā)商還是投機投資性購房需求都隨之上升，由此導致房價過快上漲。有關(guān)專家認為，銀根收緊可能是遲早的事。

    但是，必須同時看到，目前國民經(jīng)濟復蘇尚未穩(wěn)固，房地產(chǎn)依然是拉動內(nèi)需的引擎，銀根收緊的時機尚不成熟，為此通過非金融類政策的手段收緊銀根，恰恰給地方政府留下了操作空間。

    而預售資金管理正是這一政策的核心，即通過變相收緊開發(fā)商“銀根”，促進房地產(chǎn)商加快項目開發(fā)銷售。

    “如果政策執(zhí)行到位，會對開發(fā)商盲目擴張起到明顯的遏制作用。”一位房地產(chǎn)證券分析師說。

    記者注意到，近日云南、河北石家莊、安徽合肥等省市有關(guān)地方性政策調(diào)控政策的表態(tài)，均提及此項，即建立預售金監(jiān)管賬戶，?？顚Ｓ茫粗荒苡糜陬A售項目的各項后續(xù)開支，開發(fā)商不能隨意支配。

    值得注意的是，除去預售金管理外，在“國十一條”中，中央政府還露出了收緊開發(fā)貸的想法，但目前地方政府還未就此明確表態(tài)，或許在今后還有進一步補充。

    “與以往調(diào)控政策最大的不同是，今年的‘國11條’沒再收緊‘地根’，相反強調(diào)了增加土地供應(yīng)。”SOHO中國董事長潘石屹向記者直言。

    實際上，“國11條”開篇便指出，“要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和銷售。”

    記者注意到，目前各地方版樓市調(diào)控政策對此大都進行了“強化”，其中北京更提出來了“雙50%”目標。

    對此，分析人士指出，目前各地依靠“土地財政”的局面還無法從根本上扭轉(zhuǎn)，“放地增加住房供給的政策取向，對各地方政府GDP增長影響相對較小，因此更容易得到各地方政府的配合執(zhí)行。”

    更值得一提的是，為落實“國11條”，國土部正在進行強化對各城市建設(shè)用地“透明化”管理的政策安排，增加土地供應(yīng)，并穩(wěn)定土地市場預期。

    據(jù)悉，《國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制指南規(guī)范（征求意見稿）》已于本月初征求意見完畢，預計不久將出臺。該規(guī)范要求各地政府供地計劃要一年一編，并于當年3月底之前向社會公布。再者，該規(guī)范要求土地供應(yīng)計劃要明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等供應(yīng)量，且要落實到地塊。

   北京 “雙50%”強化供給

    “增加供給，慎用非市場手段”將成為北京樓市調(diào)控政策的核心。

    事實上，住建部政策研究中心一位專家向記者表示，“供給不足”可能架空樓市調(diào)控政策，這對北京而言更甚。

    記者注意到，北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，北京2009年商品住房共成交16.5萬套，二手房成交達27.8萬套。

    而“目前北京可售商品期房住宅和未簽約現(xiàn)房住宅量合計不過9萬多套，供需矛盾很突出，因此各地政府必須強化住房供給。”上述權(quán)威人士說。

    記者注意到，2008年樓市低迷之際，北京商品住房成交量還達到9.4萬套，在目前北京住房存量如此低的情況下，遏制房價上漲只能是一個良好愿望。

    正是在這種背景下，北京市政府表示，將在房地產(chǎn)調(diào)控中實現(xiàn)兩個50%：一是把住宅供應(yīng)土地的50%以上用于廉租房、經(jīng)濟適用房、限價商品房和定向安置房等政府應(yīng)該保障的住房；二是今年竣工住房面積不低于50%。同時，確保完成新開工建設(shè)和收購13.4萬套、竣工交用4.6萬套。

    但是，需要指出的是，在“保量”的同時，北京市還必須面對“保質(zhì)”的問題。

    “今年北京計劃供給的土地，在四環(huán)以內(nèi)的并不多，這使得城市中心區(qū)域的住房供給不會有大的改變，價格也難調(diào)整。”SOHO中國董事長潘石屹向記者表示。

    對此，北京市市長郭金龍表示，要發(fā)揮國有企業(yè)的積極性，并廣泛吸引社會資金參與政策性住房建設(shè)，鼓勵集體經(jīng)濟組織依照規(guī)劃、利用存量建設(shè)用地發(fā)展公共租賃房，加強政策性住房安全質(zhì)量和配租配售管理。 　

    上海 公共租賃細則將盡快出臺

    1月26日下午，上海市委書記俞正聲在出席上海市人大十三屆三次會議分組討論時表示，為解決“夾心層”住房需求，公共租賃房相關(guān)細則將盡快出臺，到2012年前將供應(yīng)保障性住房70萬套；而對于住房的投資性需求，俞正聲態(tài)度明確“必須要抑制”。

    “要著力解決新上海人、年輕人的住房困難。”上海市市長韓正在昨日上午做政府工作報告時說。他指出，上海要把住房保障作為民生工作的重點，花更大力氣加快建設(shè)廉租房、經(jīng)濟適用房、動遷安置房、公共租賃等保障性住房。今年上海計劃新開工建設(shè)經(jīng)濟適用房約400萬平方米、動遷安置房約800萬平方米。

    俞正聲為上海未來三年的保障性住房列了一個清單：到2012年，要開工經(jīng)濟適用房30萬套、動拆遷配套要完工30萬套、廉租房要有10萬套，這70萬套是保障性住房。目前，上海首批經(jīng)濟適用房已進入審核階段。對于經(jīng)濟適用房的門檻問題，俞正聲說：“我看門檻總要降。不過，把這個方案盡可能地做得扎實，做得漏洞少一點。”

    上海市政府工作報告中也明確，為了解決最困難市民的住房問題，上海要做好廉租對象收入標準放寬后的申請審核和配租工作，提高實物配租比例，實現(xiàn)新增廉租對象的應(yīng)保盡保；為了解決部分群眾過渡性住房困難，上海今年要積極推進公共租賃房、單位租賃房、人才公寓等租賃住房建設(shè)。