房貸"返點"正式叫停 專家擔憂:"墻外損失墻內補"

    編者按：

    “返點”的“返”字，并沒有居高臨下的意思，相反，有點巴結的含義在內。有一點要清楚，中介的“返點”不是求來的，是銀行“送”來的。如今銀行說不返點了，中介在“冷笑”，可行嗎？

    深圳銀行同業(yè)協(xié)會一紙“取消房貸中介返點”協(xié)議，引發(fā)上海、北京、廣州等一線城市銀行跟風。1月13日，中國銀行業(yè)協(xié)會正式發(fā)布《關于規(guī)范做好個人房地產按揭貸款業(yè)務維護市場秩序的自律共識》通知，要求自1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業(yè)務介紹的“返點”費用。

    “潛規(guī)則”：中介“兩頭通吃”

    日前，上海市民夏小姐通過中介看中了浦東新區(qū)長島路上的一套二手房，決定買下?？捶窟^程一切順利，中介服務也很熱情。

    夏小姐通過單位公積金貸了一部分資金后，準備再進行商業(yè)貸款。這時，中介告訴夏小姐：“到我們指定的銀行去辦理貸款，省得自己托關系找銀行，人家還不一定放貸給你。”

    “經辦的銀行會給中介回扣，如果我自己與銀行接洽辦理房貸，中介就拿不到銀行給的回扣了。這是一筆不小的傭金，中介當然不會輕易放過。”夏小姐告訴記者。

    記者了解到，房產中介是“兩頭通吃”，不僅從銀行拿“返點”，也向購房者收貸款服務費。一筆優(yōu)質的住房按揭貸款，返點率在0.5%到2%左右，也就是說，一筆100萬元的貸款，中介可以獲得少則5000元，多則2萬元的額外收入。

    此外，一些房地產中介機構為了獲取高額傭金，也會想出一些不合規(guī)的點子，通過“包裝”讓一些原本不符合貸款標準的申請人獲得貸款。

    對策：“墻外損失墻內補”

    房貸中介返點全國叫停，意味著中介的一筆“穩(wěn)定而可觀的收入”將大打折扣。而也有市民擔心中介把這部分損失的費用轉移到購房者頭上。“本來是銀行返點給它的，現(xiàn)在銀行不返了，它這個手續(xù)費肯定要跟客戶索取。”

    “中介機構會‘墻外損失墻內補’，可能會通過增加中介收費，來彌補這方面的收入損失。”東方艾威咨詢有限公司行業(yè)分析師戚宏森告訴記者。

    上海財經大學金融學院副教授許紹湘認為，即使房產中介不能明目張膽地加收中介傭金，原本不收的“貸款代辦費”很可能“重出江湖”，盡管只有不足千元，但畢竟撈回一點是一點。

    取消返點，對銀行來說，看起來似乎節(jié)約了很大一筆成本。不過，許紹湘告訴記者，在實際操作中,并不是中介向銀行要“返點”，而是銀行為了爭奪客戶資源，主動給中介“返點”。“一般銀行和中介之間都有協(xié)議,要改最快也得等到今年第二季度。”他認為，銀行從其自身利益考慮，也可能會另辟蹊徑，通過別的途徑給中介優(yōu)惠。

    擔憂：折扣不在 返點暗存

    “由于存在‘返點’現(xiàn)象，房產中介硬性要求客戶到某家給付傭金較高的銀行辦理貸款，而不考慮客戶是否便利、銀行服務是否良好、貸款產品是否符合客戶需要等情況。”上海財經大學金融學院教授曹嘯告訴記者，一些中介甚至欺騙或強制客戶選擇銀行。如今取消返點，也讓購房者享有正常的知情權和選擇權。

    事實上，在高“返點”的背景下，一些不負責任的銀行人員將貸款手續(xù)全權委托給中介，違背了與借款人面談意向、面簽合同等風險管理的要求，以至于提供虛假資料的“假按揭”等情況時常發(fā)生。

    不過，在戚宏森看來，取消返點，對銀行來說，并沒有太大的約束力，而且各銀行旗下分行也有放貸自主權，所以通知下發(fā)后很難落到實處，更不用說對房地產中介機構有約束。

    “不可避免的是，一些銀行人士為了搶按揭業(yè)務私下向中介提供額外傭金，暗箱操作，可能導致更混亂的局面。”戚宏森表示，對于購房者而言，以前中介有返點的收入，購房者還有機會在傭金上打個折，而現(xiàn)在房貸返點被叫停，再跟中介商量難度更大。