調(diào)控進(jìn)行時：地王或從黑馬利器淪為燙手山芋

    “未來一年，市場將進(jìn)入盤整階段，成交量萎縮將成為必然，價格總體平穩(wěn)，但不排除局部回調(diào)的可能性。這種市況將給我們今年儲備的土地特別是‘地王’項目開發(fā)帶來很大的壓力。”某中型開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人坦言。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，近期一線城市和部分熱點二線城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控新規(guī)后，樓市明顯降溫，成交量、成交均價環(huán)比回落。“如果銷售持續(xù)收縮，未來‘地王’入市將面臨很大壓力。”該負(fù)責(zé)人說。

    大批“地王”待消化

    今年以來，全國誕生的“地王”超過200宗。在房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢下，這些“地王”可能陷入尷尬境地。

    克爾瑞研究報告中顯示，截至9月底，全國共成交246宗單價、總價“地王”，預(yù)計今年“地王”數(shù)量將創(chuàng)歷史新高。“地王”集中在一線和熱點二線城市，其中合肥、南京、上海和杭州的土地市場火熱，地王數(shù)量均在20宗以上。招商蛇口是重金奪地開發(fā)商的典型代表，前8個月共拿下6宗“地王”，主要分布在北京、深圳、南京等核心城市，總金額超過500億元。

    未來“地王”項目入市將面臨市場成交活躍度、房價漲跌幅度的考驗。今年房企拿地成本明顯上升，需要未來高房價予以覆蓋。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，截至10月11日，今年以來拿地最積極的50大房企拿地成本合計10459億元，合計建筑面積為14374萬平米，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期，它們的平均拿地成本僅為4761元每平方米，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以來，一線城市住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)86.7%；一線城市住宅土地出讓平均溢價率達(dá)94.6%，二線城市達(dá)65.23%。

    中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，未來一年的房價漲幅如果不到50%，手里有“地王”的開發(fā)商將面臨入市難題，成本壓力和市場風(fēng)險很大。

    目前市場成交正在回落。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，調(diào)控新政出臺后，北京二手房市場的供需關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。購房客戶陷入觀望，有意愿看房、購房的客戶大幅減少。著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多，漲價業(yè)主銷聲匿跡，近50%的業(yè)主有降價意愿。隨著近期市場降溫，此前房價漲幅較大的城市核心區(qū)的大戶型房源的房價開始松動。預(yù)計四季度北京二手房市場成交量將持續(xù)回落，房價將企穩(wěn)并回落。

    “燙手山芋”之憂

    在中國房地產(chǎn)發(fā)展史上，一些激進(jìn)開發(fā)商扮演了“黑馬”角色。它們憑借高杠桿、高負(fù)債率大膽高價拿地，成功從區(qū)域型企業(yè)發(fā)展成為全國型龍頭企業(yè)。在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，“地王”是否會從“黑馬利器”淪為“燙手山芋”？

    前述中型開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人表示，自己所在公司雖然也拿了“地王”，但目前對市場仍充滿期待。他分析，此輪調(diào)控旨在抑制投機(jī)需求，重在“止?jié)q”而非“求跌”，樓市成交量雖然會大幅萎縮，但房價特別是一線城市的房價總體將橫盤整理。今年一線城市供地較少，一旦有供地，企業(yè)去搶很正常。“未來我們在拿地決策上會更加注重風(fēng)險把控，優(yōu)選風(fēng)險可控城市和區(qū)域。營銷方面，將增加對市場的監(jiān)控頻率，對各城市、項目的來訪、認(rèn)購進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)控，以便及時應(yīng)對市場風(fēng)險。對于新拿的項目，將嚴(yán)格籌劃產(chǎn)品定位，精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群，做出適合本地市場的高品質(zhì)產(chǎn)品，最大程度降低風(fēng)險，獲取利潤。”

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企高杠桿拿地的風(fēng)險主要有兩方面，一是未來償債壓力增加，尤其是利息成本增加；二是土地成本加大，給后續(xù)的項目定價形成一定壓力。

    償債壓力增加的同時，融資收緊的信號已出現(xiàn)，部分銀行收緊房企開發(fā)貸款，房企發(fā)行公司債也在趨嚴(yán)。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)總經(jīng)理郝文嘉表示，部分企業(yè)在前期爭奪“地王”的過程中，激進(jìn)拿地，如果后期融資收緊，再加上去化速度放慢，現(xiàn)金流將承受很大壓力。

    明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認(rèn)為，在政策收緊的背景下，房企首先要保證現(xiàn)金流的安全，在融資上多想辦法，以實現(xiàn)平穩(wěn)“過冬”。如果資金確實不足，土地是稀缺資源，完全可以尋找合作方聯(lián)合開發(fā)，以減輕自身的資金壓力。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉表示，未來“地王”何去何從，要觀察土地價格和房價是否會下降。從過去幾輪“地王”的運作模式來看，遭遇市場變化時，首先要“趴著”，等待解套。“地王”的開發(fā)周期比普通項目長得多，部分房企在財務(wù)可支撐的情況下會選擇等待。其次是打造豪宅項目，爭取覆蓋拿地成本。

    分化趨勢將加劇

    市場人士認(rèn)為，此輪調(diào)控將進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)行業(yè)的分化趨勢，開發(fā)商將強(qiáng)者恒強(qiáng)。

    劉策表示，對于此前特別激進(jìn)、高杠桿拿“地王”、現(xiàn)金流緊繃的企業(yè)而言，調(diào)控是一個很大的沖擊，甚至可能使這些開發(fā)商被淘汰。但對于經(jīng)營穩(wěn)健、資金實力強(qiáng)的企業(yè)來說，這是一次機(jī)會，可以在低位“撿漏”，通過并購做大做強(qiáng)。

    面對調(diào)控壓力，資金實力強(qiáng)、融資渠道通暢的開發(fā)商可能繼續(xù)在熱點城市拿地、布局。有房企人士表示，在拿地方面仍會保持相對積極態(tài)度。中國的城鎮(zhèn)化空間很大，熱點城市是未來城鎮(zhèn)化的主戰(zhàn)場，仍將保持向上趨勢，土地的稀缺性仍較明顯。中國出現(xiàn)信貸危機(jī)、債務(wù)危機(jī)的概率極低，沒必要過于悲觀。

    克而瑞研究中心研究經(jīng)理楊科偉表示，在一定程度上，大房企無需特別擔(dān)心。未來資金鏈可能出問題的是小企業(yè)特別是地方性企業(yè)。如果到明年去庫存還是進(jìn)程緩慢，估計就有一批企業(yè)撐不下去。

    有分析師認(rèn)為，在土地投資回報率大幅下降的背景下，一些握有地塊的開發(fā)商可能無法通過開發(fā)來賺錢，這將導(dǎo)致“賣身”求生的現(xiàn)象大量出現(xiàn)，A股可能出現(xiàn)地產(chǎn)股的賣“殼”潮。

    中信證券研究員師陳聰認(rèn)為，盡管部分城市可能出現(xiàn)房價下降，但資源價值整體仍具備吸引力，社會資金對于被低估的地產(chǎn)資源仍有興趣。部分房企如果此前沒有參與高價拿地，成本線比較安全，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)較合理，融資成本較低，則它們未來可能更具競爭優(yōu)勢。