房價與地價:雞和蛋的故事

    真所謂世事無常。2007年國內(nèi)房價高企，老百姓因買不起房而怨聲載道；可進(jìn)入2008年，房價卻突然掉頭，跌得慘，又令開發(fā)商苦不堪言。前年夏天，深圳一家房地產(chǎn)公司的老總約見我，說深圳房價下跌近半，成交量萎縮得厲害，問我對今后的房價走勢怎么看？我答他，今天的房價取決于人們對未來房價的預(yù)期，金融危機(jī)打擊了人們的信心，房價要跌不奇怪，隨著經(jīng)濟(jì)回暖，房價應(yīng)該還會漲。但怎么也想不到，去年房價又一路瘋漲，漲得讓人目瞪口呆。

    三年前我曾撰文說，中國的房價十年后必降，而近幾年還會漲。盡管我有心理準(zhǔn)備，但實話說，去年房價上漲之快仍讓我大感意外。據(jù)說目前一線城市的房價，均已超過了2007年的高點。為穩(wěn)定民心，最近國務(wù)院又不得不出臺政策抑制房價。有趣的是，人們兩年前批評高房價，當(dāng)時矛頭是指向開發(fā)商；可這次房價上漲，很多人說是因為地方搞“土地財政”抬高了地價。千夫所指，于是“土地財政”也就成了眾矢之的。

    恕我先不對“土地財政”作評論，這里要討論的是，究竟是高地價推高了房價？還是高房價拉高了地價？表面看，這問題不簡單，很有點像“雞”與“蛋”的關(guān)系，雞生蛋，蛋生雞，但世上到底是先有雞還是先有蛋，的確難以說明白。不過從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，高房價與高地價誰因誰果，我倒認(rèn)為可以說清楚。但前提是大家要遵從經(jīng)濟(jì)分析的邏輯，不能只看表象忽略本質(zhì)。

    有官方數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)下地方預(yù)算外收入中，土地出讓金差不多要占一半。而另據(jù)華遠(yuǎn)地產(chǎn)的任志強先生稱，目前地價占房價的比例高達(dá)59%，由此推斷，他認(rèn)為是地價推高了房價。我沒研究過房地產(chǎn)公司的財務(wù)資料，相信任先生不會說假話。但即便如此，我也不同意任先生的推斷。不錯，房子非空中樓閣，它要蓋在土地上，地價高，蓋房子的成本會高。然而經(jīng)濟(jì)學(xué)說，成本高未必一定會推高房價，不然，我們怎么解釋2008年開發(fā)商成本未變而房價大跌呢？

    說我自己親歷的一件事。前年10月，一位在成都做區(qū)長的朋友打電話給我，問房價何時會漲。我問他為何問這個問題，他說房價不漲地價漲不了，區(qū)財政的日子不好過。2007年，成都地價每畝可賣300萬至500萬，而到了2008年下半年100萬也賣不出。讀者聽明白了么？我這位區(qū)長朋友一語道破，原來是房價帶動地價，而不是相反地價推高房價。其實，現(xiàn)實生活里這樣的例子很多：比如鋼材漲價必帶動鐵礦石漲價；紡織品漲價必帶動棉麻漲價；糧食漲價必帶動化肥漲價。總之，是下游產(chǎn)品漲價帶動上游產(chǎn)品價格上漲。

    當(dāng)然，上游產(chǎn)品漲價推高下游產(chǎn)品價格的情況也是有的，但前提是下游產(chǎn)品供不應(yīng)求，市場有漲價空間；否則，若下游產(chǎn)品過剩，上游產(chǎn)品漲價只會推高下游產(chǎn)品成本，但價格卻漲不了。請問有誰見過，過剩產(chǎn)品能夠賣高價的呢？若再想深一層，即便下游產(chǎn)品短缺，價格上漲也是需求拉動，與成本無關(guān)。房地產(chǎn)本身就是最好的例子，人們看到的現(xiàn)象，似乎是地價推高了房價，其實不然，假若房產(chǎn)的需求不足，地價再高房價也不會漲。

    是的，房價上漲說到底只能由需求拉動。想想2008年房價吧。從成本看，開發(fā)商應(yīng)該都是2007年前買到的地，地價絕對不低，可前年房價為何會大跌呢？原因是金融危機(jī)改變了人們的收入預(yù)期，對房產(chǎn)的需求下降了。不妨再設(shè)想一下，假如有甲、乙兩個開發(fā)商在同一地段建房，由于買地時間不同，甲買地早，地價不及乙的一半。盡管成本差別大，但若乙的房子每平方米賣2萬，甲會因為地價低而每平方米只賣一萬么？當(dāng)然不會。

    很清楚，只要商品房供短缺，地價無論高低房價都會漲。而由此引出的政策含義是，平抑房價應(yīng)增加房屋供給而不是打壓地價。房供短缺的局面不改變，打壓地價只會增加開發(fā)商利潤，房價不會降。這樣看，那種指望打壓地價來降低房價的想法，不過是人們的一廂情愿，政府若一旦采納，對開發(fā)商來說當(dāng)然正中下懷，而對消費者無異水月鏡花，到頭來怕是竹籃打水一場空。

    回頭再說“土地財政”。近來人們口誅筆伐，對“土地財政”多有批評。大家不滿意高房價我理解，但說是政府故意抬高地價我不贊成。要知道，如今房地產(chǎn)用地一律招拍掛，地價由開發(fā)商競爭決定。既然是競價，有人肯出高價政府怎么能賣低價呢？退一步說，倘若政府真的高價不賣而賣低價，你會怎么想？是否會懷疑主事官員有貓膩？還有一種批評，說地價飆升是因為地方政府“捂地惜售”。這聽起來似乎在理，可問題是土地稀缺，若不加控制，政府一次性都低價賣掉，將來蓋房怎么辦？那時候地價豈不更高？

    其實，中國的土地財政問題，追根溯源，是與1994年國家啟動分稅制改革有關(guān)。1993年，中央和地方財政收入在全部財政收入的占比分別為22%和78%，而到了1994年，則分別變?yōu)榱?5 .7%和44.3%。就是說，分稅制改革后地方財政收入占比下降了30%。麻煩在于，地方的收入份額少了，可上頭千條線，地方一根針，要負(fù)擔(dān)的事卻沒少。處處要花錢，而巧婦難為無米之炊，不得已，所以地方政府只好做土地文章。捫心自問，假若你在地方為官，恐怕也會這么做吧。