二線城市成交量腰斬 北京新房網(wǎng)簽同比降45%

    隨著各地調(diào)控政策的陸續(xù)落地,10月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些變化。

    根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示,截至10月16日,全國(guó)主要54個(gè)城市合計(jì)簽約商品房住宅130944套,較9月份同期137483套的簽約量小幅下滑,結(jié)束了此前連續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。對(duì)此,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“由于網(wǎng)簽的滯后效應(yīng),實(shí)際成交還未完全反應(yīng)當(dāng)下樓市的真實(shí)數(shù)據(jù)。如果剔除政策末班車的影響,市場(chǎng)在最近一周的下調(diào)幅度應(yīng)在35%左右”。

    據(jù)悉,不少節(jié)前敲定的新房和二手房交易,都集中在10月份做網(wǎng)簽,所以目前的成交數(shù)據(jù)看上去還比較平穩(wěn),“但到月末就不好說(shuō)了,如果信貸再收緊,肯定會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

    二線城市成交量腰斬

    在22個(gè)出臺(tái)調(diào)控措施的城市中,部分二線城市的政策頗為嚴(yán)厲,其市場(chǎng)降溫也最為明顯。據(jù)悉,二線城市成交量已經(jīng)連續(xù)兩周低于4萬(wàn)套,這也是春節(jié)后首次出現(xiàn)這一情況。同時(shí),上周3.36萬(wàn)套的成交量更是較節(jié)前出現(xiàn)了腰斬。“二線城市普遍升級(jí)的限購(gòu)、限貸政策已經(jīng)開(kāi)始影響市場(chǎng)成交量。”有業(yè)內(nèi)人士指出。

    而三線城市收益于二線城市的溢出效應(yīng),出現(xiàn)了短期的成交上行,但因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)城市數(shù)據(jù)少,所以整體看市場(chǎng)上漲幅度有限。一線城市中,北京、上海的成交量較上月同期分別下調(diào)了42%和16%,而深圳與廣州的簽約上漲了50%以上。另外受政策末班車影響,杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市的簽約也出現(xiàn)了上漲,而蘇州、濟(jì)南、長(zhǎng)沙等城市出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)。

    “網(wǎng)簽數(shù)據(jù)不能反映當(dāng)下受到調(diào)控的市場(chǎng)情況。從實(shí)際簽約情況看,受到新政影響的22個(gè)城市,成交量出現(xiàn)了明顯下調(diào),實(shí)際跌幅達(dá)到了30%—40%左右。10月下旬開(kāi)始,會(huì)逐漸反映到簽約數(shù)據(jù)上。”張大偉指出。

    此外,有業(yè)內(nèi)人士指出,年末房?jī)r(jià)面臨回調(diào)壓力最大的,是那些前期漲幅過(guò)快,交易量中外來(lái)投資客占比過(guò)重的城市。其因政策效應(yīng)將導(dǎo)致投資資金迅速撤離,進(jìn)而使交易量出現(xiàn)下滑,價(jià)格也將在后期的博弈過(guò)程中出現(xiàn)波動(dòng)。這其中就包括大城市周邊因規(guī)劃利好導(dǎo)致房?jī)r(jià)短期過(guò)快上漲的城市,以及因大城市投資客外溢形成量?jī)r(jià)快速上漲局面的城市。此輪密集調(diào)控政策明顯的一個(gè)特點(diǎn)是二套房從購(gòu)買資格和購(gòu)買門(mén)檻上做出了嚴(yán)格的規(guī)定。二套房首付比例最高達(dá)八成,將對(duì)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的效果。

    而那些供需矛盾較大且短期內(nèi)土地供應(yīng)不足的城市,由于有不同層次的需求托底,再加上前期土地供應(yīng)不足,買賣雙方對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲的預(yù)期依然存在。從本次政策對(duì)此類城市的調(diào)控來(lái)看,以北京、上海、深圳為代表的一線熱點(diǎn)城市前期的樓市政策一直處于全國(guó)最嚴(yán)的狀態(tài),此次政策的進(jìn)一步收緊主要是重啟之前的部分政策,市場(chǎng)的反應(yīng)也難以超出基于歷史經(jīng)驗(yàn)的預(yù)期,但高位向下小幅震蕩已在所難免。

    市場(chǎng)告別明顯上漲

    實(shí)際上,新政剛剛落地,北京的成交量便出現(xiàn)了大幅下滑。據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),2016年10月份上半月,北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽1579套,同比下降45%,環(huán)比下降42%。

    根據(jù)“9?30新政”,北京對(duì)首套普通住宅首付比例由30%上調(diào)至35%,非普通住宅首付比例由30%調(diào)整至40%;二套普通住宅首付比例仍為50%,非普通住宅首付由50%上調(diào)到為70%。同時(shí),對(duì)于二套住宅的界定,新政改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”,只要個(gè)人名下有房,無(wú)論是否有房貸,再購(gòu)置新房時(shí)均被算為二套房。

    對(duì)此,偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為,成交量下降一方面是因?yàn)樾刨J的收緊、首付比例的提高,使得部分資金緊張的購(gòu)房家庭延緩或取消了新房購(gòu)置計(jì)劃;另一方面,對(duì)于戶型大小的要求以及加快自住型商品房供應(yīng)等,有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期,平復(fù)了之前購(gòu)房人恐慌的搶購(gòu)心態(tài),大量購(gòu)房需求由著急購(gòu)房轉(zhuǎn)為等待觀望。

    與此同時(shí),據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者了解,北京部分商業(yè)銀行已經(jīng)在醞釀收緊房貸優(yōu)惠,且銀行的放貸速度也開(kāi)始放緩。

    此前的10月12日,央行召集17家商業(yè)銀行召開(kāi)住房信貸會(huì)議,要求各銀行理性對(duì)待樓市,加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整,強(qiáng)化住房信貸管理,控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,張大偉分析認(rèn)為,種種跡象表明此輪房地產(chǎn)信貸監(jiān)管收緊,已經(jīng)不限于一城一地,也絕非流于表面。同時(shí)他表示,“由于一城一策的原則,所以這一輪調(diào)控各城市力度不一,部分城市力度很大,也給了很多政策力度較小的城市壓力,預(yù)期這些城市很可能會(huì)繼續(xù)加碼。整體看這一輪政策的力度非常大,市場(chǎng)將告別明顯上漲。且一旦年末央行額度吃緊,快速收縮房貸規(guī)模,那么房?jī)r(jià)的下調(diào)很可能會(huì)蔓延到更多城市”。

    二手房量?jī)r(jià)齊跌

    受多種調(diào)控影響,二手房方面出現(xiàn)的調(diào)整更大。

    深圳中原研究中心的數(shù)據(jù)顯示,近期當(dāng)?shù)赜衅叱啥謽I(yè)主下調(diào)房源價(jià)格,其中下調(diào)幅度在1%—5%區(qū)間段的房源占比達(dá)43%,下調(diào)幅度在5%—10%區(qū)間段的房源達(dá)20%。截至10月10日,已經(jīng)有多個(gè)項(xiàng)目報(bào)價(jià)出現(xiàn)跳水。

    同時(shí),此前樓市異?；鸨暮戏?目前辦理二手房過(guò)戶手續(xù)也不用再排長(zhǎng)隊(duì)了。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)從業(yè)人員也表示,最近成交少了很多,外地客戶基本沒(méi)有了。

    而受首付比例上調(diào)、預(yù)售證資格管制,10月份上半月北京新房、二手房市場(chǎng)的成交量均出現(xiàn)大幅下降,環(huán)比下降率均已經(jīng)超過(guò)40%。截至10月15日,我愛(ài)我家二手房新增買賣房源掛牌量環(huán)比9月份增長(zhǎng)了10%,但新增買賣客戶量卻環(huán)比上月下降了36.6%,且全市二手住宅共網(wǎng)簽7386套,環(huán)比下降41%。

    對(duì)此,有業(yè)內(nèi)人士指出,本次調(diào)控對(duì)對(duì)于二手房市場(chǎng)打壓更大,主要的壓力來(lái)自于首付比例的調(diào)整。

    “隨著這輪上漲周期的結(jié)束,二手房的成交量將會(huì)率先下滑,隨后主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)的業(yè)主也會(huì)逐步增多,二手房市場(chǎng)整體價(jià)格的回落已經(jīng)在所難免。”有市場(chǎng)分析人士稱。